부동산

정부가 그동안 내놓았던 부동산 규제를 전방위로 강화하며, 집값 잡기에 나섰다. 

16일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처는 합동으로 이 같은 내용을 담고 있는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

▣ 투기지역∙투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

우선 정부는 투기적 대출수요를 차단하기 위해 시가 9억 원이 넘는 주택에 대해 주택담보인정비율(LTV) 규제가 한층 강화한다. 15억 원이 넘는 주택은 대출이 금지된다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 40%를 적용하는 주택담보대출 LTV 시가 9억 원 기준으로 차등화한다. 9억 원 미만은 기존처럼 40%를 적용하되 9억 원 초과분은 20%만 허용하기로 했다.

또 시가 15억 원 이상 초고가 아파트의 경우 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해 대출이 금지된다. 지금까지는 투기지역과 투기과열지구에서는 다주택 세대만 금지했으나 한층 엄격해지는 것이다.

다만 재개발·재건축 조합원이 1 주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정 기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용된다.

정부는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제 관리도 강화한다는 방침이다. 앞으로 투기 지역이나 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용하기로 했다.

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 ‘시가’ 9억 원으로 변경하고, 투기나 투기과열지구에서 고가주택을 구입할 경우 1년 내 전입을 하거나 기존 주택을 처분해야 한다.

또 투기지역 혹은 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 임대업 이자상환비율(RTI) 기준을 1.5배 이상으로 강화한다.

▣ 전세대출 이용 갭 투자 방지

전세대출을 이용한 갭 투자 방지 방안도 내놨다. 민간 기업인 서울보증보험도 시가 9억 원 넘는 주택을 구입하거나 보유한 차주에 대해서는 전세대출 보증을 제한할 계획이다. 또 차주가 전세 대출받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2 주택 이상 보유하면 전세대출 회수하기로 했다.

또한 정부는 종합부동산세 세율을 최고 0.8%포인트 상향 조정키로 했다. 일반은 0.1%～0.3%포인트, 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택의 경우 0.2～0.8%포인트 세율이 올라간다.

조정대상지역 2 주택자의 종합부동산 세부담 상한을 기존 200%에서 300%로 확대한다. 다만 1세대에서 1 주택을 보유한 고령자의 경우 세액공제율과 고령자 공제, 장기보유공제를 합한 '합산 공제율'의 상한을 현행 70%에서 80%로 높이기로 했다.

▣ 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

공시 가격 현실화율을 80%대까지 올릴 방침이다. 정부는 고가주택(공동주택)의 현실화율을 시세에 따라 ▲9억~15억 원 70% ▲15억~30억 원 75% ▲30억 원 이상 80%로 각각 반영한다는 계획이다.

양도소득세 제도도 실수요자 중심으로 보완된다. 먼저 1세대 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건을 추가해 실수요자의 혜택을 강화하기로 했다. 현재 보유기간에 따라 차등 적용되는 연 8%의 공제율을 보유기간 4%와 거주기간 4%로 구분하기로 했다. 일례로 한 주택만 10년 이상 보유한 세대의 경우 직접 거주할 경우 80%가 공제되지만 거주하지 않은 경우 40%만 공제된다.

조정대상지역 내 2 주택 혹은 다주택자는 양도소득세 감면 기준이 까다로워진다. 일시적으로 대상지역 내 주택을 소유해 2 주택자가 된 사람은 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우만 비과세 혜택을 준다. 기존에는 2년까지 비과세 혜택이 주어졌으나 1년으로 단축된 것이다.

다주택자는 양도소득세 중과 기준이 강화된다. 기존에는 대출 혹은 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 분양권을 주택수에 포함하지 않았다. 그러나 앞으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.

다만 다주택자가 장기 보유한 주택을 양도하는 경우 세제 혜택을 주기로 했다. 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유 특별공제를 적용한다.

▣ 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 확대한다. 기존에 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개 구에서 27개 동을 지정했다.

앞으로는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 13개 구 전 지역과 경기도 과천·광명·하남 13개 동도 분양가 상한제를 적용한다.

주요 정비사업 이슈 등이 있는 자치구 중에서 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개 구(강서·노원·동대문·성북·은평구)에서는 37개 동을 추가 지정했다.

▣ 고가주택 자금출처 전수 분석 및 청약규제 강화

자금조달계획서 등을 활용해 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세 혐의자는 예외 없이 세무 조사한다. 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 원 이상 주택 및 비규제 지역 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대한다.

청약 제한도 강화한다. 공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지하기로 했다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한하는 기준도 새롭게 적용한다.

▣ 앞으로 부동산 시장은?

대출 규제로 인해 주택 구입 시 초기 목돈이 필요한 상황이 되면서 수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수 있다. 때문에 전반적으로 거래량과 가격이 숨 고르기 양상을 보일 것이라는 전망이 우세하다. 9억 원 이하 매물이 주목받으며 풍선효과가 일어날 것이라는 전망도 있지만, 핵심입지와 그렇지 않은 지역의 양극화가 발생할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다.