부동산

‘적을 알아야 이길 수 있다’는 옛 말이 있다. 어떤 상황에서도 상대를 잘 분석하면 그에 맞는 전략을 도출해 상황을 극복하고, 원하는 결과를 얻을 수 있다는 뜻이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 많은 사람들이 부동산을 통해 자산을 불리고 싶어 하지만, 법이나 제도, 시장 상황 등을 자세히 알고 있는 경우는 드물다. 그저 막연한 생각만 할 뿐이다.

시장이 아무리 불황이거나, 호황일지라도 돈을 버는 사람은 벌고, 잃는 사람은 잃는다. 우리가 잃는 사람이 되지 않으려면, 그만큼 잘 알고 투자해야 한다. 

부동산도 변화한다. 시장이 변하고, 상황이 변하고, 법과 제도가 변한다. 따라서 변화의 흐름을 잘 파악해야만 한다. 그렇다면, 내년도 달라지는 법과 제도는 어떤 것이 있을까? 

2020년, 달라지는 부동산 제도에 대해서 월별로 간략히 정리해 보자. 

<1월> 

▶ 양도소득세 장기보유 특별공제 혜택 축소 

9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유 특별공제 혜택이 축소된다. '2년 거주'를 해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 만약 2년 거주를 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시에도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다. 다만 이 기준은 2020년 한시적으로 적용될 공산이 크다. 정부는 이번 12·16 대책에서 1 주택자 장특공제 요건에 아예 거주기간별 공제율을 차등 적용(3년 이상부터 12∼40%)해 2021년 이후 양도분부터 적용하기로 했다.

▶ 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한 

전세대출을 받은 뒤 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2 주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억 원 초과 1 주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다.

▶ 주택 유상거래 취득세율 일부 변경

6억 원 초과 9억 원 이하 주택 매입 시 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01∼2.99%로 세분화된다. 3 주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우에는 4%의 취득세율이 적용된다. 

<2월>

▶ 주택 청약시스템 이관

현재 계류된 주택법 개정안이 차질 없이 통과되면 2월 1일부터 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 계약자 정보 등 관련 자료가 감정원으로 이관되고 2월 이후 입주자 모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행한다.

▶ 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 

▶ 실거래가 신고 기간 단축 

2월 21일부터 부동산 실거래 신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 실제 계약이 안됐는데 허위 신고할 경우에는 3천만 원 이하의 과태료도 부과된다.

<3월> 

▶ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화 

3월부터 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제 지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액 증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 

▶ 불법 전매 시 청약제한, 재당첨 제한 강화

공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1∼5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

<4월>

▶ 100가구 이상 공동주택 관리비 의무 공개

 4월 24일부터 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개 대상이다.

▶ 민간택지 분양가 상한제 유예기간 종료 

관리처분 인가 이후 정비사업 단지에 대해 분양가 상한제 대상 적용을 유예했던 기간이 4월 28일로 종료, 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받는다. 또한 5∼10년 전매제한과 2∼3년의 실거주도 의무화된다. 

<5월>

▶연 2천만 원 이하 주택임대소득 소득세 신고

만 2019년 귀속분부터는 2천만 원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세된다. 이에 따라 내년 5월에는 2천만 원 이하 임대사업자도 임대소득세를 세무당국에 신고해야 한다. 

<6월>

▶ 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 종료

정부는 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 올해 12월 17일부터 내년 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유 특별공제 혜택도 주기로 했다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 조치다. 

<7월>

▶ 도시공원 일몰제 시행

2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다.

<8월>

▶ 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설 

허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다. 

<기타 2020년 중 개정 예정>

▶ 종합부동산세 세율 상향

공시 가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1%∼0.8%포인트 상향 조정하고, 2 주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높이기로 했다. 반면 1가구 1 주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1 주택자의 부담은 경감해준다. 

▶ 단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준 감정가로

그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세됐는데 앞으로는 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 과세된다. 

▶ 공시 가격 현실화율 제고 및 로드맵 발표 

공동주택 공시 가격의 현실화율을 시세 9억∼15억 원 미만은 70%, 15억∼30억 원 미만은 75%, 30억 원 이상은 80%까지 각각 올린다. 단독주택에 대해서도 시세 9억 원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞춘다. 이와 함께 공시 가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 공시 가격 중장기 로드맵을 마련해 내년 하반기 중 제시한다.