부동산

■ 틈새 투자처로 주목받는 지식산업센터 내 기숙사

정부의 부동산 규제가 주택시장을 정조준하면서 투자자들의 발길이 수익형 부동산으로 옮겨가고 있다. 지난해부터 연달아 발표되고 있는 부동산 정책은 대출 제한, 세금 인상, 전매 강화 등 주거용 부동산에 대한 강도 높은 규제를 지속 중이다. 이에 따라 상대적으로 규제 영향에서 자유로운 수익형 부동산으로 투자 전환이 이뤄지고 있는 상황이다.

그중에서도 지식산업센터 내 기숙사의 주목도가 높아지는 모습이다. 일반 오피스텔과 상품 면에서 크게 차이가 없는 반면 분양가가 합리적으로 책정돼 소자본으로 투자가 가능하고, 향후 임대수익을 얻을 때에는 투자금 대비 높은 수익률을 기대해볼 수 있다는 장점 때문이다.

업계 관계자에 따르면 “산업단지나 업무지구에 위치한 기업체와의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 확보할 수 있는 지식산업센터 내 기숙사에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있다”며 “상품 면에서도 복층 설계, 발코니 설치 등 오피스텔 못지않은 특화 설계를 비롯해 지식산업센터 내 다양한 부대시설도 함께 누릴 수 있어 임차인의 선호도 또한 높은 편이다”라고 설명했다.

■ 탄탄한 배후수요 확보… 공실 위험성 낮아

지식산업센터 내 기숙사는 임대수익과 직결되는 공실 위험성도 낮다. 기본적으로 단지 내 입주기업 종사자들을 고정적인 임대수요로 확보할 수 있는 데다 주된 임차인이 기업이다 보니 년 단위와 같이 장기 계약하는 경우가 많아서다. 장기간 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있는 것은 물론 임대료가 밀릴 가능성도 적은 셈이다.

실제 다음 부동산에서 원룸으로 검색이 가능한 경기 안양시의 ‘평촌 스마트베이’ 지식산업센터 내 기숙사의 경우 총 120실 가운데 매물로 나와있는 호실이 단 한 건도 없다. 경기 하남시 소재의 ‘하남미사 센텀비즈’ 지식산업센터 내 기숙사도 전체 280실 중 매물이 1건에 불과하다.(4월 8일 기준)

이렇다 보니 분양시장에서도 지식산업센터 내 기숙사의 완판 사례가 잇따르고 있다. 2018년 경기 광명시에 공급된 ‘GIDC광명역’ 지식산업센터 내 기숙사는 이미 분양을 마치고 프리미엄이 형성된 것으로 전해진다. 지난해 선보인 경기 남양주시의 ‘다산 현대 프리미어 캠퍼스’ 지식산업센터 내 기숙사도 일찌감치 전 호실이 주인을 찾았다는 후문이다.

■ 지산 내 기숙사 공급 제한적… 희소가치 높아

뿐만 아니라 지식산업센터 내 기숙사는 부동산 투자의 덕목으로 여겨지는 희소성도 갖췄다. 산업집적 법 시행령에 따르면 지식산업센터 내 기숙사는 지식산업센터의 지원시설로 공급되는 만큼 건축면적이 제한된다. 산업단지 내 지원시설은 20% 이내이며 산업단지 외 지원시설의 경우 수도권 30%, 비수도권 50% 이내 규모로 설치해야 한다.

공급할 수 있는 용도지역도 한정돼 있어 희소가치가 더욱 부각된다. 일반적으로 지식산업센터의 상층부에 위치하는 기숙사는 주로 공업지역이나 준공업지역에 들어서는데, 한국 토지주택공사 자료를 통해 2018년 기준 전국 도시지역의 용도지역을 살펴보면 공업지역이 차지하는 비율은 6.74%에 불과할 정도로 희소하다.

또한 지식산업센터는 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로 정의되고 있어 일정 크기 이상 부지가 확보돼야 한다. 한국산업단지공단 자료를 보면(3월 기준) 건축면적 조회가 가능한 전국 1,128개 지식산업센터의 평균 면적은 국제규격 축구장 면적의 약 20배인 14만 2,000여㎡다. 규모와 관계없이 어디든 공급 가능한 타 상품 대비 과잉 공급 우려가 적은 셈이다.

■ 희소성과 안정성 다 갖춘 ‘부평 제이타워 3차’ 기숙사

이러한 가운데 인천 부평 국가산업단지의 옛 자일 대우자동차 판매 부지(청천동 426-1번지) 분양 중인 ‘부평 제이타워 3차’ 기숙사로 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

해당 단지처럼 산업단지 안에 공급되는 지식산업센터 내 기숙사는 보기 드물어 희소가치가 높은데다 부평 국가산업단지 약 1만 4,000명, 한국 GM 부평공장 약 1 만명 등 총 2만여 명을 고정수요로 확보 가능하다. 여기에 인근으로 한국 부평 정수사업소, 부평 소방서, 한국전력공사 등의 배후수요도 갖추고 있어 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있다.

교통여건도 좋다. 도보권 내 위치한 인천지하철 1호선 갈산역을 통해 서울 지하철 7호선 환승역인 부평구청역까지 1 정거장이면 이동할 수 있다. 또한 단지 인근 버스정류장에 정차하는 광역버스를 통해 서울역, 양재역 등 서울 도심권 진·출입이 편리하다. 경인고속도로 부평 IC도 가까워 서울 외곽순환도로, 인천 국제공항고속도로 등 광역도로망을 통한 인근 지역으로의 이동이 수월하다.

1인 가구에 최적화된 상품 구성도 눈길을 끈다. 전 호실 복층 설계과 함께 발코니 확장 무상 시공 및 생활가전 등이 풀옵션으로 적용되고 붙박이장과 실내 곳곳 수납공간을 통해 공간 효율성을 극대화했다. 또한 단지 내 피트니스 시설, 옥상정원을 비롯해 1~4층 대규모 몰링형 상가가 들어서고 인근으로는 부평구청, 홈플러스, 대형병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

부평 제이타워 3차 기숙사는 지상 13~15층, 전용면적 18~21㎡, 총 364실 규모로 이뤄진다. 지상 1~12층은 연면적 9만 1,642㎡ 규모의 지식산업센터, 지상 1~4층은 연면적 8,779㎡ 규모의 몰링형 상업시설이 들어선다. 홍보관은 인천 부평구 부평시장역 인근에 위치해 있으며, 입주는 2020년 11월 예정이다.

문의: 1599-5989