부동산

■ 반퇴 시대…직장인, 부동산 투자 관심 높아져

은퇴를 앞둔 수요자들의 뭉칫돈이 수익형 부동산 시장으로 몰리고 있다. 조기 퇴직에 대한 걱정과 함께 비교적 소액의 투자비용으로 임대수익을 얻을 수 있다는 점이 투자심리를 자극하는 것이다. 여기에 정부가 과열된 주택시장 옥죄기에 나서면서 수익형 부동산이 반사적으로 수혜를 얻을 것으로 보고 있다.

최근 들어 이른 은퇴를 준비해야 하는 ‘반퇴 세대’가 사회적인 이슈로 떠오르고 있다. 반퇴는 장기간 다녔던 직장이나 종사했던 직업에서 물러난 이후에도 경제적인 부담으로 인해 다른 일을 하고 있거나 새 일자리를 찾고 있는 상태를 말한다. 주로 40대나 50대가 조기 퇴직 이후 겪게 되는 현상이다.

은퇴 시기가 앞당겨진 데다 평균 수명도 길어지고 있다. 통계청의 주민등록인구현황 자료를 보면 2019년 기준 국내 65세 이상 노령인구는 768만 4,919명으로 3년 전(2017년, 706만 6,060명)에 비해 60만 명 이상 증가했다. 추계인구자료를 보더라도 30년 뒤(2030년) 노령인구는 1,297만 9,573명으로 2배가량 늘어날 것으로 예측된다.

평균 퇴직 연령이 낮아지는 것과는 상반되게 수명이 늘어나면서 조기 퇴직을 경험한 4,50대는 물론 3,40대까지 노년기의 안정적인 수입원에 대한 고민이 깊어질 수밖에 없다. 이에 따라 월급 이외에 안정적인 수익 창출이 가능한 제2의 월급통장을 만드는 수요자들이 늘고 있다. 특히 예·적금보다 수익률이 높으면서도 주식, 펀드 대비 안정성을 갖춘 수익형 부동산이 각광받고 있다.

■ 주택 규제 강화…수익형 부동산 반사이익 기대

이에 더해 주택시장을 겨냥한 강도 높은 규제가 이어지고 있어 수익형 부동산으로의 풍선효과도 기대된다. 실제 지난 12.16 부동산 대책으로 시가 9억 원 초과 주택은 LTV(주택담보대출비율)가 20%로 줄어들었고, 투기지역 및 투기과열지구 내 15억 원 이상 주택의 경우 주택담보대출이 전면 금지됐다.

반면 수익형 부동산은 상대적으로 규제에서 자유로운 만큼 대출을 폭넓게 활용할 수 있어 수요자들의 관심이 지속되고 있다. 예컨대 지난 12월 서울 강동구에 공급된 오피스텔 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’는 182실이 단기간 내 모두 주인을 찾았다. 지난해 7월 경기 화성시 동탄 2 신도시 내 분양한 단지 내 상가인 ‘프런트 캐슬 동탄’도 계약 시작 하루 만에 110실이 모두 완판 됐다.

■ 지식산업센터 내 기숙사, 新투자처로 주목

최근에는 오피스텔, 상업시설 등 기존에 잘 알려진 수익형 부동산 이외에 지식산업센터 내 기숙사가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 공급과잉 현상으로 소형 주거시설의 대표주자로 불리던 오피스텔 수익률이 하락세를 보이면서 대체상품 격인 지식산업센터 내 기숙사로 투자자들의 관심이 모아지고 있는 것이다.

우선 지식산업센터 내 기숙사는 타 수익형 부동산 대비 높은 수익률을 기대해볼 수 있다. 주로 대지 가격이 저렴한 공업·준공업지역에 들어서는 만큼 분양가가 낮게 책정돼 투자비용 대비 수익률이 높기 때문이다.

임대수익률과 직결되는 공실 위험도 적은 편이다. 주로 산업단지 인근에 위치하는 지식산업센터 내 기숙사는 해당 산업단지와 지식산업센터 내 입주기업 근로자들을 고정수요로 확보할 수 있다. 여기에 기업에서 직원 복지 차원으로 여러 채를 한 번에 임대차 계약해 기숙사로 활용하기도 해 임대료가 밀리거나 장기간 공실이 발생할 우려가 거의 없다.

업계 관계자는 “지식산업센터 내 기숙사는 지원시설인 만큼 종합부동산세 산정 시 주택수 합산에서 배제되기 때문에 정부 규제에서 자유롭다는 장점도 있다"며 “여기에 소액 투자가 가능한 만큼 현금화가 수월하고 한정적인 공급량으로 희소가치까지 갖추고 있어 투자자들의 관심이 높아지는 추세”라고 설명했다.

■ 소자본 안정적 수익 예상되는 ‘부평 제이타워 3차’

이러한 가운데 ㈜태영건설이 시공하는 인천 부평 국가산업단지 내 ‘부평 제이타워 3차’ 지식산업센터에도 소자본으로 투자가 가능한 오피스텔형 기숙사가 분양 중에 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 실제 이 단지는 계약금이 정액제인 데다 중도금 무이자 혜택 제공으로 초기 자금 부담을 낮췄다.

산업단지 내 공급되는 만큼 배후수요도 탄탄하다. 부평 국가산업단지 약 1만 4,000명, 한국 GM 부평공장 약 1만 명 등 총 2만여 명을 고정수요로 확보 가능하다. 여기에 인근으로 한국 부평 정수사업소, 부평 소방서, 한국전력공사 등의 배후수요도 갖추고 있어 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있다.

교통여건도 좋다. 도보권 내 위치한 인천지하철 1호선 갈산역을 통해 서울 지하철 7호선 환승역인 부평구청역까지 1 정거장이면 이동할 수 있다. 또한 단지 인근 버스정류장에 정차하는 광역버스를 통해 서울역, 양재역 등 서울 도심권 진·출입이 편리하다. 경인고속도로 부평 IC도 가까워 서울 외곽순환도로, 인천 국제공항고속도로 등 광역도로망을 통한 인근 지역으로의 이동이 수월하다.

또한 부평 일대 교통 개발 계획으로 향후 더욱 편리한 교통을 누릴 수 있을 전망이다. 현재 서울시와 인천시는 올해 상반기 예비타당성 조사를 목표로 서울 지하철 2호선 청라국제도시 연장을 추진 중에 있다. 해당 노선이 확정될 경우 단지 앞 갈산역과 1 정거장 거리인 작전역에서 2호선으로 바로 환승할 수 있다.

1인 가구에 최적화된 상품 구성도 눈길을 끈다. 전 호실 복층 설계과 함께 발코니 확장 무상 시공 및 생활가전 등이 풀옵션으로 적용되고 붙박이장 등 다양한 수납공간을 통해 공간 효율성을 극대화했다. 단지 내 피트니스 시설, 옥상정원을 비롯해 1~4층 대규모 몰링형 상가가 들어서고 인근으로는 부평구청, 홈플러스, 대형병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

부평 제이타워 3차 기숙사는 지상 13~15층, 전용면적 18~21㎡, 총 364실 규모로 이뤄진다. 지상 1~12층은 연면적 9만 1,642㎡ 규모의 지식산업센터, 지상 1~4층은 연면적 8,779㎡ 규모의 몰링형 상업시설이 들어선다. 홍보관은 인천 부평구 부평시장역 인근에 위치해 있으며, 입주는 2020년 11월 예정이다.

문의: 1599-5989