부동산

오는 7월 29일, 분양가 상한제 시행을 앞두고 있는 가운데 서울 분양시장의 귀추가 주목된다. 분양가 상한제가 본격적으로 시행되기 전에도 서울의 청약시장의 인기는 식을 줄 모르고 날로 높아지고 있기 때문이다.

서울의 경우는 타 지역에 비해 수요보다 공급이 현저히 부족한 상황이다. 이에 청약 때마다 불꽃 튀는 경쟁이 벌어진다. 실제, 지난해 8월 분양한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’(일반분양 153가구)은 평균 청약경쟁률 203.75대 1, 최고 경쟁률 1,123대 1의 기록을 세웠을 정도로 인기가 뜨거웠다. 여기에 ‘르엘 신반포’(일반분양 67가구)도 평균 124.74대 1, 최고 408대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

서울은 청약가점도 매우 높은 상황이다. KB부동산 자료에 따르면 2019년 서울시 평균 청약가점은 54점이다. 구별로 가장 높은 가점을 기록한 곳은 송파구가 69점으로 가장 높았고, 이어 △강남구 65점, △동작구 65점, △성북구 65점, △서초구 60점 순이다.

송파구에서 기록한 69점을 받기 위해서는 △무주택 기간 15년 이상으로 32점 만점 △청약통장 가입 15년 이상으로 17점 만점 △배우자와 자녀 2명 등 부양가족 3인(35점 만점에 20점)의 조건을 갖춰야 한다. 그만큼 서울에서 새 아파트를 장만하기는 더욱 어렵다는 계산이 나온다. 모든 지역이 투기과열지구인 서울에서 1 주택 보유자와 미혼 30대에게 청약은 ‘하늘의 별 따기’도 아닌 불가능한 일이 돼 버렸다.

분양가 상한제가 적용되면 수급 불균형이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 서울 수요자들이 내 집 마련 기회를 골고루 얻지 못하게 될 가능성이 굉장히 크다. 무주택 기간과 청약저축 가입 기간이 길고 부양하는 가족이 많은 청약 고점자에게 오히려 기회가 더 많이 돌아가는 불균형 현상이 초래될 수 있다.

지난 국토교통부 자료를 살펴보면 분양가 상한제가 적용된 2008년부터 2012년까지 서울 정비사업 인허가 물량이 급격히 감소한 것을 알 수 있다. 분양가 상한제가 시행되기 직전인 2007년에는 2만 9,800여 가구가 공급됐지만 △2008년 1만 8,900여 가구, △2009년 1만 4,100여 가구, △2010년 1만 8,200여 가구, △2011년 1만 4,300여 가구, △2012년 1만 5,900여 가구로 2007년 대비 최대 52.7%까지 감소한 것으로 나타났다.

여기에 국토교통부는 현재 공공택지에 한해 적용되는 전매제한 및 거주의무기한을 민간택지까지 도입할 방안을 추진 중이다. 현행법상 거주의무기한은 투기과열지구의 경우 분양가가 주변 시세보다 80% 미만에 해당되는 경우 거주의무기간이 10년, 80~100%인 경우 8년, 100% 이상인 경우 5년이 적용된다. 이 주택법이 개정되면 서울에 분양을 받았을 때 최소 5년간의 거주의무기한은 불가피하다.

분양가 상한제 시행에 따른 공급 위축에 대한 우려와 주택법 개정 전 막차 효과까지 겹치면서 공급하는 단지마다 청약자들이 몰리고 있다. 실제로 이달 분양한 서울 동작구 흑석동 ‘흑석 리버파크자이’는 326가구 모집에 3만 1,277명이 접수해 무려 경쟁률은 95.94대 1에 달했다.

이 같은 현상은 시중 부동자금이 갈 만한 매력적인 투자처가 나오지 않는 한 당분간 지속된다는 전망이다. 

한 부동산 전문가는 “분양가 상한제가 시행되면 앞으로 실수요자들이 내 집 마련을 더 어려워질 것이라는 불안감이 높다”라며, “제도가 시행 전에 분양하는 서울 단지들이 수요자들의 많은 관심을 받을 것으로 보인다”라고 말했다.

이에 따라 7월 분양가 상한제 시행 전 분양하는 단지로 서울시 동작구 상도동에 들어서는 ‘상도역 롯데캐슬’이 주목받고 있다. 단지는 지하 5층~지상 20층, 13개 동, 전용면적 59~110㎡, 총 950가구 규모다. 이 중 474가구가 일반 분양된다. 

‘상도역 롯데캐슬’은 2021년 2월 입주가 예정돼 있는 후분양 아파트다. 최근 트렌드로 자리 잡고 있는 후분양 제도는 계약 후 1년 내 입주할 수 있다. 대부분의 아파트가 선분양을 하고 있는 상황에서 후분양은 소유권 이전등기 시점이 빠르고 등기를 마치면 바로 전매가 가능해 환금성이 높다. 또 골조공사 마무리 단계에 들어서 사업안정성도 보다 높다.

현재 대부분의 분양아파트에서 적용되고 있는 선분양 제도는 1970년대 아파트 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해 도입되었다. 30년 이상 유지되고 있어 우리나라 수요자들에게는 후분양 제도보다 선분양 제도가 익숙한 것이 사실이다.

하지만 선분양 아파트에 대한 규제와 경기 침체기에 따른 미분양이 증가하면서, 선분양에 대한 리스크를 수요자가 고스란히 떠안게 되었다. 이로 인해 지난 2018년 국토교통부는 실수요자들의 피해를 줄이고, 과도한 투기세력을 억제하기 위해 후분양 제도 도입 방안을 발표하고 활성화하는데 심혈을 기울이고 있다.

후분양 아파트 공급도 활발하다. 올 하반기까지 공공분양에서 LH 경기 의정부 고산 S3Q블록(1,331가구), LH 충남 계룡대실지구 2블록(600가구), SH 마곡지구 9단지(962가구), SH 고덕강일 8단지(526가구), SH 고덕강일 14단지(411가구) 등 5,000가구가 넘는 후분양 아파트가 공급될 예정이다.

하지만 후분양 아파트는 민간분양 공급이 많지 않아 아직까지 수요자들에게 인지도가 높지 않다. 대표적인 민간분양 후분양 단지로는 지난해 7월 분양한 ‘과천 푸르지오 써밋’을 들 수 있다. 단지는 분양 당시 전용 84㎡ A타입(6~9층)이 13억 4,950만 원에 분양가가 책정됐다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 4,114만 원이 넘는 금액이다. 여기에 발코니 확장비와 옵션 가격은 모두 유상이었다. 그럼에도 불구하고 청약은 대단히 성공적이었다.

지난 4월부터 입주를 시작한 ‘과천 푸르지오 써밋’의 시세는 분양가보다 5억 원 가까이 웃돈이 붙어있는 상황이다. 4호선 정부 과천청사 역세권 단지인 데다 기반시설을 편리하게 이용할 수 있는 입지로 꾸준히 인기가 있기 때문으로 분석된다.

‘상도역 롯데캐슬’ 역시 주거여건이 편리한 입지로 분양 전부터 많은 이들의 관심을 받았다. 교통∙편의∙자연 등 풍부한 인프라를 갖추고 있는 데다 강남과 맞붙어 있어 생활권을 공유할 수 있다. 이밖에 여의도나 광화문 접근성도 뛰어나다.

여기에 7호선 상도역이 약 150m 거리 있는 역세권 단지다. 올림픽대로, 강변북로, 한강대교 등의 진입도 수월해 사통팔달의 교통여건도 갖췄다. 또 신림선(예정), 서부선(추진) 등의 개발호재도 예정돼 있어, 앞으로 교통여건 개선에 따른 미래가치도 기대된다.

주거 쾌적성도 뛰어나다. 35만㎡ 규모의 상도 근린공원을 비롯해 국사봉 둘레길, 서달산 등 풍부한 녹지 여건을 갖추고 있다. 또한, 단지 내 국공립어린이집, 신상도초, 장승중, 구암고 등도 인접해 자녀가 있는 학부모들에게도 인기가 높을 것으로 전망된다. 더불어 중앙대, 숭실대, 총신대도 가깝다.

인근으로 대규모 개발도 예정돼 있다. 단지 가까운 곳에 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운 등이 개발 중이다. 신흥 주거타운이 만들어지는 데다 단지 인근에는 장승배기 종합행정타운도 계획돼 있어 주거와 업무, 여가, 상업 등이 모두 새로이 갖춰진 주거벨트 다시 태어날 전망이다.

‘상도역 롯데캐슬’의 내 외부를 살펴보면, 롯데캐슬의 높은 브랜드 가치에 차별화된 특화설계와 고품격 주거공간이 제공된다. 고급 커뮤니티센터 캐슬리안센터, 세대 개별창고와 게스트하우스가 들어설 예정이다. 여기에 시스템에어컨, 빌트인 김치냉장고, 하이브리드 쿡탑, 스마트오븐, 현관 중문 등 다양한 옵션상품과 발코니 확장 등이 무상으로 제공된다.

한편 ‘상도역 롯데캐슬’의 청약 일정은 6월 15일(월) 해당 1순위, 6월 16일(화) 기타 1순위 청약 접수를 실시할 예정이다. 당첨자는 23일(화)에 발표한다. 계약은 7월 6일(월)부터 12일(일)까지 7일간 진행한다.

문의: 1800-6900