부동산

■ 규제지역 및 전매제한 확대… 수도권 주택시장 겨냥한 대책 잇따라

정부가 주택시장 내 투자수요를 막기 위해 다시 한번 칼을 빼 들면서 비주거 상품이 반사이익을 누릴 전망이다. 특히 비규제 지역 풍선효과로 상반기 수도권 주택시장 열기를 주도했던 인천 전 지역((강화군•옹진군 제외) 규제지역으로 지정되면서 규제가 적용되지 않는 비주거 상품에 대한 투자자들의 관심이 높아질 것으로 기대된다.

실제로 오는 19일부터 적용되는 6.17 부동산 대책을 살펴보면 인천시(강화군•옹진군 제외), 경기도 서부지역, 대전, 충북 청주 등이 조정대상지역으로 추가 지정되면서 전국의 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다. 이들 지역의 LTV(주택담보대출비율)는 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%로 제한된다. DTI(총부채상환비율)는 50%를 적용받는다.

주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우에는 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 하는 의무가 부과됐다. 또한 2 주택자는 10%포인트, 3 주택 이상은 20%포인트의 양도소득세가 중과된다. 종합부동산세 역시 2 주택 이상은 0.2∼0.8%포인트 추가 과세되며 세부담도 300%로 상향 조정된다.

대출 및 세제 강화뿐 아니라 민간택지 대상 분양권 전매제한 기간도 늘어난다. 지난달 발표된 5.11 대책에 따르면 수도권 및 지방광역시 대부분 지역의 민간택지 분양권 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 확대 시행된다. 해당 규제는 오는 8월까지 주택법 시행령 개정을 완료해 적용할 방침이다.

■ 인천으로 몰려들던 투자수요, 규제 피해 간 비주거 상품으로 이동 중

아파트 중심의 강력한 부동산 규제가 연속으로 발표되면서 업계에서는 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 규제를 비껴간 비주거 상품으로 몰릴 것으로 보고 있다. 그중에서도 인천은 수만 명의 청약자가 몰리는가 하면 새 아파트를 중심으로 수 천만 원의 프리미엄이 형성되는 등 투자자들의 관심이 높았던 만큼 규제를 피한 비주거 상품의 풍선효과가 거셀 것으로 예상된다.

실제로 올해 들어 인천 내 새 아파트들은 높은 청약 성적을 거뒀다. 올해 3월 인천 부평구에 공급된 ‘힐스테이트 부평’은 무려 4만 명 이상의 청약 수요가 몰리면서 평균 84.29대 1의 경쟁률을 기록했다. 뒤이어 연수구에 분양한 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’ 역시 6만 명에 가까운 청약통장이 접수되면서 평균 72.17대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

입주 단지의 가격 상승률도 큰 폭으로 뛰었다. KB부동산 시세 자료를 보면 미추홀 구 소재의 ‘인천 SK스카이뷰’(2016년 6월 입주) 전용 59㎡는 올해 들어(1~5월) 평균 매매 가격이 무려 20.83% 올랐다. 연수구에 위치한 ‘송도 더샵 퍼스트 파크 F14블록’(2017년 11월 입주) 전용 84㎡ 역시 동기간 평균 매매시세가 8.78% 상승했다.

이처럼 인천 내 주택시장 열기가 달아오른 가운데 지난 5월 부동산 대책이 발표되면서 비주거 상품이 이미 반사이익을 보고 있는 것으로 나타났다. 민간택지 분양권 전매제한 관련 대책 발표 다음날 청약을 진행한 인천 소재의 ‘청라국제도시 역 푸르지오 시티’ 오피스텔에는 1,630실 모집에 1만 4,405명이 접수하면서 평균 8.83대 1(한국감정원 청약 홈 기준)의 높은 경쟁률을 기록했다.

한 부동산 전문가는 “그동안 시중의 풍부한 유동자금이 비규제 지역으로 집중되면서 주택시장이 과열되는 양상을 보였지만 규제가 확대되면서 비주거 상품으로 자금이 옮겨가고 있는 양상”이라며 “여기에 저금리 기조까지 맞물리면서 당분간 규제를 비껴간 비주거 상품에 대한 투자자들의 관심이 지속될 것으로 보인다”라고 설명했다.

■ 인천 내 소자본으로 투자 가능한 비주거 상품 ‘부평 제이타워 3차 기숙사’

이러한 가운데 인천 부평 국가산업단지 내 소자본으로 투자가 가능한 오피스텔형 기숙사가 분양 중에 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 인천 부평구 옛 자일 대우자동차 판매 부지(청천동 426-1번지) 분양 중인 ‘부평 제이타워 3차’ 지식산업센터 내 기숙사는 계약금 정액제를 비롯해 중도금에 대한 무이자 혜택도 제공해 수요자들의 초기 자금 부담을 한층 낮췄다.

이 단지는 업무, 쇼핑, 여가 등 원스톱 생활을 누릴 수 있다. 부평 제이타워 3차 내 피트니스 시설, 옥상정원 등을 비롯해 다양한 업종으로 구성된 몰링형 상업시설이 들어설 계획이며 인근으로 부평구청, 홈플러스(작전점), 부평 관광호텔, 부평 세림병원 등 공공시설 및 편의시설도 가깝다. 또한 인근 굴포천 생태하천, 갈산 근린공원, 상동호수공원 등에서 여유로운 여가생활을 즐길 수 있다.

교통여건도 뛰어나다. 도보권 내 위치한 인천지하철 1호선 갈산역을 통해 서울 지하철 7호선 환승역인 부평구청역까지 1 정거장이면 이동할 수 있다. 또한 단지 인근 버스정류장에 정차하는 광역버스를 통해 서울역, 양재역 등 서울 도심권 진•출입이 편리하다. 경인고속도로 부평 IC도 가까워 서울 외곽순환도로, 인천 국제공항고속도로 등 광역도로망을 통한 인근 지역으로의 이동이 수월하다.

1인 가구에 최적화된 상품 구성도 눈길을 끈다. 전 호실 복층 설계과 함께 발코니 확장 무상 시공 및 생활가전 등이 풀옵션으로 적용되고 붙박이장과 실내 곳곳 수납공간을 통해 공간 효율성을 극대화했다. 현관 앞 도어카메라를 통해서는 외부 방문객 확인이 가능하며 디지털 도어록, 비디오폰 등도 설치돼 주거공간의 안전성도 높였다.

해당 단지처럼 산업단지 안에 공급되는 지식산업센터 내 기숙사는 희소가치가 높은 데다 부평 국가산업단지 약 1만 4,000명, 한국 GM 부평공장 약 1만 명 등 총 2만여 명을 고정수요로 확보 가능하다. 여기에 인근으로 한국 부평 정수사업소, 부평 소방서, 한국전력공사 등의 배후수요도 갖추고 있어 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있다.

부평 제이타워 3차 기숙사는 지상 13~15층, 전용면적 18~21㎡, 총 364실 규모로 이뤄진다. 지상 1~12층은 연면적 9만 1,642㎡ 규모의 지식산업센터, 지상 1~4층은 연면적 8,779㎡ 규모의 몰링형 상업시설이 들어선다. 홍보관은 인천 부평구 부평시장역 인근에 위치해 있으며, 입주는 2020년 11월 예정이다.

문의: 032-526-9900