부동산

잡히지 않는 서울 집값… 실수요자들, 정부 ‘사전 청약제’ 예고에도 “10년 전세난민 우려” 성토

“지역 주택조합 아파트 안정성 걱정은 옛말” 안정장치 강화, 입지 여건 상향에 사업 속도 ‘쾌속’

정부가 젊은 층의 ‘패닉 바잉’을 잠재우고 서울과 수도권의 치솟은 집값을 안정시키겠다며 공공택지 및 정비사업을 통한 총 127만 가구 규모의 주택 공급 확대 계획을 천명했으나, 실수요자들의 불안감은 여전하다. 전역이 투기과열지구 및 고분양가 관리지역으로 지정된 서울조차 집값과 전셋값이 계속해 상승세를 이어가고 있는 데다, 가점 경쟁이 치열해지며 청약 당첨 자체가 ‘로또’가 된 탓이다. 9월 현재 KB부동산 리브온 기준 서울시내 아파트들의 매매가 시세는 1㎡당 평균 983만 원, 전세가 시세는 1㎡당 평균 490만 원 수준이다. 8월 대비 매매가는 1.13%, 전세가는 2.08% 상승한 수치다. 

◇거듭된 부동산 정책 실패에 ‘사전 청약제’ 예고했지만… 수요자들, ‘희망고문’ 우려

정부가 꺼내 든 회심의 카드는 ‘사전 청약제’다. 사업승인 전인 아파트의 입지와 면적, 가구수, 추정 분양가, 개략적인 설계도, 본청약 일정 등을 미리 공개하고 공급 물량 일부에 대해 ‘예약’ 형태로 사전청약을 접수한 뒤 본청약 때 우선 계약권을 주는 방식이다. 

국토교통부가 지난 8일 발표한 사전청약 실시계획에 따르면 정부는 2021년 7~8월 중 인천 계양신도시, 노량진역 인근 차 부지, 남양주 진접, 성남 복정 1,2, 의왕 청계, 위례신도시 등에 4,300가구를 공급하는 것을 시작으로 2021년 하반기 3만 가구, 2022년 하반기 3만 가구 등 총 6만 가구를 사전청약 물량으로 공급할 예정이다. 서울 한복판 용산정비창 부지부터 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 고양 창릉)까지, ‘알짜’ 입지가 즐비하다. 

사전청약 역시 거주 요건 등 청약자격은 본청약과 동일하지만, 실수요자 입장에서는 치열한 가점 경쟁을 피할 수 있어 매력적이다. 하지만 이명박 정부 시절인 2010년 당시 ‘반값 아파트’ 형태로 공급된 경기도 하남시 감일 공공주택지구 내 보금자리주택단지의 사례를 들어 ‘희망고문’을 우려하는 수요자들도 적지 않다. 해당 단지는 정부의 주도 하에 2010년 11월 사전예약을 받았지만, 토지보상 등의 문제로 본청약이 계속 지연돼 사전예약 당첨자들의 애를 태웠다. 2016년 10월, 마침내 B7블록이 7개 블록 중 처음으로 본청약에 들어가며 물꼬를 트나 싶었지만 이후에도 B3, B4블록은 2018년 12월, B1블록은 2019년 10월까지 청약 일정이 밀렸다. 3개 블록 당첨자들의 입주는 내년 5~10월로 예정돼 있다. 사전예약 당첨부터 입주까지, 꼬박 11년이 걸리는 셈이다. 

한 부동산 전문가는 “감일뿐만 아니라 2009~2010년 사전예약제로 공급된 단지들 중 상당수가 이러한 문제를 겪었다. 당첨자들이 수년의 ‘전세난민’ 생활에 지쳐 줄줄이 입주를 포기하면서 실제 계약률이 41%에 그쳤을 정도”라며 “앞선 실패를 되짚어보면 마냥 환영하기에는 어려운 정책”이라고 말했다.

▲ ‘리버시티 자양’ 주경 투시도

◇주택법 개정으로 사업성, 안정성 동시 강화… 지역 주택조합의 재발견

이렇듯 매매도, 전세도, 청약도 쉽지 않은 요즈음 실수요자들을 위한 새로운 대안은 청약통장이 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원 가입이 가능한 지역 주택조합 아파트다. 

일반분양 아파트는 시행사 마진과 토지비용을 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 충당해야 해 금융비용만큼 분양가가 올라가는 반면, 지역 주택조합 아파트는 조합이 직접 사업주체가 돼 땅을 사고 건물을 올리는 형태라 금융비용 및 공사비 부담이 적고, 공급가 역시 상대적으로 저렴하다. 조합원에게는 합리적 가격대에 집을 마련하고, 향후 큰 시세차익까지 누릴 수 있는 절호의 찬스다. 

9월 현재 한강변 중소형 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’의 조합원을 모집 중인 (가칭)리버시티 자양 지역 주택조합 관계자는 “과거의 지역 주택조합 아파트는 지역 내 서민들이 직접 사업주체가 되어 시세 대비 저렴한 금액으로 내 집 마련의 꿈을 이루는 ‘공동구매’ 개념의 원 취지와 달리 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 인해 조합원들의 원성이 컸던 것이 사실“이라며 “현행 지역 주택조합 아파트는 법률 및 제도 개편을 통해 안전장치를 한층 강화했기 때문에 안심하셔도 좋다”라고 강조했다.

실제로 올 7월부터 시행된 주택법 개정안에 따라, 전국의 모든 지역 주택조합 아파트들은 조합원 모집 시 50% 이상의 토지사용권 확보, 조합 설립 시 15% 이상의 토지소유권 확보가 필수화됐다. 사업 자금은 무조건 신탁해야 하고, 분기별 실적보고서 발표 등 자금 운용의 투명성 제고 의무도 져야 한다. 광고에는 과장 없이 분담금 액수, 토지 확보 현황, 탈퇴 절차 등을 명시해야 하며, 조합원 모집 인가 후 2년간 설립 인가를 얻지 못하거나, 인가 후 3년 이내에 사업계획 승인을 얻지 못하면 총회를 거쳐 조합을 해산해야 한다. 조합원 가입 후 한 달 이내에 의사를 철회하면 가입비도 돌려받을 수 있다.

(가칭)리버시티 자양 지역 주택조합 관계자는 탄탄해진 사업성과 안정성을 토대로, 주거가치와 미래가치를 함께 누릴 수 있는 유망 입지 내 지역 주택조합 아파트를 선택할 것을 조언했다. “입지가 좋으면 조합원 모집 등 사업 추진 속도나 효과, 수익성은 당연히 상향되기 마련”이라는 설명이다. 

◇지역 재정비부터 국제교류 복합지구 개발까지… 모두가 인정한 ‘만점’ 입지

믿을 수 있는 아시아신탁㈜의 가세로 더욱 기대를 모으는 ‘리버시티 자양’ 지역 주택조합 아파트는 서울시내 주요 지역들을 순환하는 지하철 2호선과 7호선의 환승역인 건대입구역의 초역세권 입지를 확보했다. 주변으로 자양동의 시세 지킴이 ‘더샵 스타시티’를 비롯해 계약 이틀 만에 완판을 기록한 ‘건대입구역 자이엘라’와 ‘호반 써밋 자양’ 등 대형 건설사의 브랜드 단지들이 즐비해 있고, 광진구 역대 최고 기록인 평균 65.7대 1, 최고 784.4대 1의 1순위 청약경쟁률로 화제를 모은 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’와도 이웃사촌인 입지다. 

단지는 청담대교, 강변북로, 올림픽대로 등의 진입이 수월해 강남 등 서울 전역으로의 이동이 편리하고, 전국 각지와 연결되는 동서울 종합버스터미널도 가깝다. 뿐만 아니라 롯데백화점과 이마트, 건국대학교 병원, 광진 문화예술회관, 광진구청 등 편의시설과 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건대 사대부중/고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’의 혜택도 도보 거리에서 만끽할 수 있다. 한강변 뚝섬유원지가 지척이라 쾌적한 주거환경과 건강한 여가생활도 보장된다.

글로벌 MICE 특구이자 잠실과 연계되는 서울 국제교류 복합지구로 집중 개발될 삼성역 코엑스 일대를 한강 너머로 바로 마주하고 있어 미래가치 또한 상당할 전망이다. 5개 광역철도가 교차될 것으로 기대를 모으는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성, 잠실 종합운동장 리모델링 등 강남 일대의 굵직한 개발호재들은 물론 동서울 종합터미널 현대화사업, 구의/자양 재정비사업 등 지역 개발의 직간접 수혜도 누릴 수 있다. 같은 영향권역 반경이지만 강남과 달리 토지거래허가제도 적용되지 않는다.

‘리버시티 자양’은 현재 서울특별시 광진구 자양동 548번지 일원에서 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이며, 향후 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모로 지구단위계획을 변경할 예정이다. 전체 가구는 전용면적 59~84㎡ 중소형으로 구성된다. 

문의: 02) 3437-6500