부동산

집값 치솟자 ‘영끌’해 ‘패닉 바잉’ 하는 수요자들… ‘공급절벽’ 분양시장엔 한숨뿐

3기 신도시 사전청약엔 “장기 전세난민 우려”… 합리적 주거 선택지로 다시 뜨는 ‘지주택’

요즈음 부동산 시장의 화두는 30대 중심의 ‘패닉 바잉’이다. ‘최대한의 물량을 확보하려는 시장심리의 불안으로 인해 가격에 관계없이 발생하는 매점매석 현상’을 뜻하는 패닉 바잉은 일반적으로 엄청난 거래량과 가격 상승을 유도하는 것으로 알려져 있다. 말 그대로 공황 상태에 빠진 수요자들이 ‘일단 사고 보자’는 전투적 구매력을 발휘하면서 해당 상품군의 기본 가격 자체가 급등하게 되는 논리다. 

◇1~8월 전국 주택매매거래량 85만 건 육박… 전년 누계 추월시킨 ‘큰손’은 30대

주식시장에서 곧잘 등장하던 이 용어가 부동산 시장을 본격적으로 파고들기 시작한 시기는 지난 6월이다. 정부가 20여 개에 달하는 부동산 대책들을 쏟아내는 와중에도 서울 및 수도권의 집값이 계속해 신고가를 경신하며 오름세를 이어가자, 지금이라도 집을 사지 않으면 내 집 마련은 영원히 불가능하리라는 불안감이 시장을 잠식한 것이다.

실제로 국토교통부에 신고된 월별 주택매매건수 통계를 보면 4월과 5월, 월 7~8만 건 수준이었던 전국의 주택매매 거래량은 6월에는 13만 8,578건, 7월에는 14만 1,419건까지 치솟았다. 진정국면에 들어선 8월에도 8만 5,272건의 거래가 이뤄지면서, 1~8월 누계는 총 84만 7,569건을 기록했다. 전년 동기의 44만 7,963건 대비 90% 가까이 늘어난 수치로, 지난해 전체 누계인 80만 5,272건도 이미 넘어섰다. 주택거래현황 집계가 시작된 2006년 이후 동기간 최대치인데, 전문가들 사이에서는 올해 부동산 시장이 역대 가장 많은 거래량을 기록했던 2015년의 119만 3,691건을 초과할 수 있으리라는 전망도 나온다.

특이한 점은, 이렇듯 어마어마한 거래량을 만들어낸 부동산 시장의 ‘큰손’이 평년과 같은 4~50대가 아닌 30대에 집중됐다는 사실이다. 한국감정원의 통계자료를 토대로 신혼부부 등 내 집 마련 실수요층이 밀집한 서울시내 주택매매 추이를 살펴보면, 지난해 22% 수준이었던 30대의 매입 비중은 올해 1~8월 기준 24%로 상향됐다. 24.7%에서 23.5%로 하락한 40대의 흐름과는 다른 양상이다. 아파트 시장에서는 위상이 더욱 확고하다. 30대의 서울시내 아파트 매입 비중은 6월 32.4%, 7월 33.4%, 8월 36.9% 등으로 타 연령대 대비 압도적 우위를 나타냈다. “돌아서면 뛰고 또 뛰는 집값을 보다 못해 매입을 결심했다” “매매가나 전세가나 별 차이가 없을 정도로 전반적인 시세가 급등한 상황이라, 이 참에 집을 사는 것이 이득이라고 판단했다”는 ‘영끌’족들이 대부분이다. 

◇분양시장은 공급절벽에 과잉경쟁, 사전청약은 장기 전세난민 우려… 갈 곳 잃은 수요자들

‘영끌’의 부담을 조금이라도 덜어보려는 수요자들은 여전히 분양시장을 주목하고 있지만, ‘공급절벽’과 ’과잉경쟁’의 문턱을 넘기는 쉽지 않다. 서울의 한 30대 예비부부는 “서울이나 가까운 수도권 지역들은 가뜩이나 신규 분양 물량이 적은데, 투기과열지구로 지정되며 청약 자격이나 대출 규제 강도가 높아져 새 아파트 분양은 그림의 떡이 된 느낌”이라며 “분양권 전매가 막히니 ‘초피’를 주고 분양권을 구입할 수도 없어 답답할 따름”이라고 토로했다. 

전문가들도 “분양가 상한제 시행으로 건설사들이 신규 분양을 꺼리면서 서울 및 수도권 일대의 ‘공급절벽’ 현상이 가속화될 가능성이 높다”며 “100% 가점제가 적용되는 서울시내 중소형 아파트들의 평균 청약 당첨 가점이 60~70점대에 이르고 만점 짜리 청약통장까지 등장하는 등 보통의 30~40대는 넘보기 힘든 청약시장의 과열 양상도 개선돼야 할 부분”이라고 지적했다. 자금력이 부족한 젊은 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 갈수록 높아지고 있다는 우려다.

한 전문가는 최근 정부가 꺼내 든 ‘사전 청약제’에 대해서도 우려를 표했다. 국토교통부 발표에 따르면 정부는 2021년 하반기 3만 가구, 2022년 하반기 3만 가구 등 총 6만 가구를 사전청약 물량으로 공급할 예정이다. 서울 한복판 용산정비창 부지부터 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 고양 창릉)까지, ‘알짜’ 입지가 즐비하지만 업계의 반응은 시원찮다. 전문가는 “지난 2010년 사전예약을 받았던 경기 하남 보금자리주택단지 일부 블록의 경우 사업 추진이 계속 지연되다 2019년 10월에서야 본청약을 진행해 내년 10월 입주를 앞두고 있다. 사전예약 당첨부터 입주까지 꼬박 11년이 걸린 셈”이라며 “해당 단지 외에도 2009~2010년 사전예약제로 공급된 단지들 중 상당수가 이러한 문제를 겪었다. 당첨자들이 수년의 ‘전세난민’ 생활에 지쳐 줄줄이 입주를 포기하면서 실제 계약률이 41%에 그쳤을 정도”라고 꼬집었다. 

▲ ‘리버시티 자양’ 조감도

◇매매도 청약도 어렵다면? 다시 뜨는 ‘지주택’, 합리적 주거 선택지로 우뚝

이렇듯 혼란스러운 부동산 시장에서, 최근 재조명을 받기 시작한 주거 선택지가 있다. 지역민들이 직접 선택한 ‘알짜’ 입지에, 선호하는 브랜드의 아파트를 지어 올려 합리적 가격대로 나눠 갖는 공동구매 형태의 ‘지역 주택조합 아파트’가 그 주인공이다. 청약통장이 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원 가입이 가능해 가점 경쟁에 불리한 젊은 실수요층에게 특히 유리하다. 

주변 시세 대비 낮은 분양가와 그만큼 높아지는 시세 차익 역시 돋보이는 강점이다. 일반분양 아파트는 시행사 마진과 토지비용을 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 충당해야 해 금융비용만큼 분양가가 올라가는 반면, 지역 주택조합 아파트는 조합이 직접 사업주체가 돼 땅을 사고 건물을 올리는 형태라 금융비용 및 공사비 부담이 적고, 공급가 역시 상대적으로 저렴하다. 

9월 현재 한강변 중소형 평형으로 구성된 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’의 조합원을 모집 중인 (가칭)리버시티 자양 지역 주택조합 관계자는 “과거의 지역 주택조합 아파트는 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 인해 조합원들의 원성이 컸던 것이 사실“이라며 “현행 지역주택조합 아파트는 법률 및 제도 개편을 통해 안전장치를 한층 강화했기 때문에 안심하셔도 좋다”라고 강조했다. 

(가칭)리버시티 자양 지역 주택조합 관계자는 탄탄해진 사업성과 안정성을 토대로, 주거가치와 미래가치를 함께 누릴 수 있는 유망 입지 내 지역 주택조합 아파트를 선택할 것을 조언했다. “입지가 좋으면 조합원 모집 등 사업 추진 속도나 효과, 수익성은 당연히 상향되기 마련”이라는 설명이다. 

◇”입지가 다했다” 촉망받는 입지에 믿을 수 있는 신탁사까지, ‘리버시티 자양’

믿을 수 있는 아시아신탁㈜의 가세로 더욱 기대를 모으는 ‘리버시티 자양’ 지역 주택조합 아파트는 서울시내 주요 지역들을 순환하는 지하철 2호선과 7호선의 환승역인 건대입구역의 초역세권 입지를 확보했다. 주변으로 자양동의 시세 지킴이 ‘더샵 스타시티’를 비롯해 계약 이틀 만에 완판을 기록한 ‘건대입구역 자이엘라’와 ‘호반 써밋 자양’ 등 대형 건설사의 브랜드 단지들이 즐비해 있고, 광진구 역대 최고 기록인 평균 65.7대 1, 최고 784.4대 1의 1순위 청약경쟁률로 화제를 모은 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’와도 이웃사촌인 입지다. 

단지는 청담대교, 강변북로, 올림픽대로 등의 진입이 수월해 강남 등 서울 전역으로의 이동이 편리하고, 전국 각지와 연결되는 동서울 종합버스터미널도 가깝다. 뿐만 아니라 롯데백화점과 이마트, 건국대학교 병원, 광진 문화예술회관, 광진구청 등 편의시설과 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건대 사대부중/고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’의 혜택도 도보 거리에서 만끽할 수 있다. 한강변 뚝섬유원지가 지척이라 쾌적한 주거환경과 건강한 여가생활도 보장된다.

글로벌 MICE 특구이자 잠실과 연계되는 서울 국제교류 복합지구로 집중 개발될 삼성역 코엑스 일대를 한강 너머로 바로 마주하고 있어 미래가치 또한 상당할 전망이다. 5개 광역철도가 교차될 것으로 기대를 모으는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성, 잠실 종합운동장 리모델링 등 강남 일대의 굵직한 개발호재들은 물론 동서울 종합터미널 현대화사업, 구의/자양 재정비사업 등 지역 개발의 직간접 수혜도 누릴 수 있다. 같은 영향권역 반경이지만 강남과 달리 토지거래허가제도 적용되지 않는다.

‘리버시티 자양’은 현재 서울특별시 광진구 자양동 548번지 일원에서 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이며, 향후 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모로 지구단위계획을 변경할 예정이다. 전체 가구는 전용면적 59~84㎡ 중소형으로 구성된다. 

문의: 02) 3437-6500