부동산

매매, 전세, 월세까지, 서울 집값 끝 모를 상승세… 임대차법 시행에 매물도 ‘급감’

청약통장 없어도, 주택 있어도 OK! 강남, 한강 다 누리는 광진구 ‘리버시티 자양’ 화제

얼마 전 한 부동산 커뮤니티에 게시된 사진 한 장이 큰 화제를 모았다. 서울 가양동의 한 아파트에서 그 귀하다는 전세 매물이 등장하자, 부동산에서 즉각 수요자들을 모아 순차 ‘관람’을 진행한 모습이었다. 사진 속 현관 앞에 줄지어 늘어선 수요자들은 총 9팀. 이들 중 계약을 희망한 5팀은 제비뽑기로 당락을 갈랐다고 한다. 치솟는 가격은 차치하더라도, 계약은 커녕 마음 편히 구경할 매물조차 ‘씨가 말랐다’는 요즈음 전세대란의 형국을 여실히 보여주는 사진이자 사건이었다. 

◇”전셋값 걱정? 걱정할 매물도 없어요” 서울, 역대급 ‘전세대란’에 신음

“매매 가격 상승으로 전셋값 상승이 예견된 상황이었는데, 여기에 임대차 2 법(전월세 상한제, 계약갱신청구권제) 시행으로 매물 감소까지 겹쳐 전세난이 왔다고 본다. 표준임대료 도입, 신규 임대계약 상한제 적용, 계약갱신 청구 기간 확대(3년+3년 등)가 언급되고 있지만 당장은 비현실적이고 마땅한 대책이 없다.” (이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)

서울 및 수도권 전세시장의 시세 상승 추이가 심상찮다. KB부동산 리브온이 지난 23일 발표한 ‘주간 KB주택시장 동향’ 자료에 따르면 10월 19일 기준 서울의 주간 전세 가격 상승률은 0.51%로, 2011년 9월 12일 당시 0.62% 이후 9년 만에 최대치를 기록했다. 수요 확대로 시세 ‘키 맞추기’에 들어간 비 강남권 중심의 매매 가격 상승률도 0.31%에 달했지만, 전세시장의 가파른 상승폭을 따라잡기는 역부족이었다. 서울 외곽의 상승세도 압도적이었다. 같은 기간 경기도의 전세 가격 상승률은 0.56%로, 0.27% 수준이었던 전주의 수치를 2배 이상 초과했다. 

그렇다면 실제 가격 수준은 어느 정도일까. KB부동산 리브온은 또 다른 통계 자료에서 올해 9월 기준 서울시내 아파트 평균 매매 가격을 10억 312만 원, 평균 전세 가격을 5억 1,707만 원으로 집계한 바 있다. 강남구 등 한강 이남 11개 구 아파트들의 평균 전세 가격은 6억 296만 원에 달한다. 

문제는 이렇듯 높은 전셋값을 감당할 각오를 한들, 매물이 없다는 것이다. 서울의 한 공인중개사는 “보통 새 아파트 입주가 시작되면서 전세 물량이 풀리기 마련인데, 서울시내 아파트 공급량이 몇 년째 적신호지 않느냐”며 “특히 올해는 전통적인 가을 이사철에도 입주 물량이 손에 꼽힐 정도고, 정책적으로도 매물이 나올 구멍들을 거의 막아버린 상황이라 ‘전세난민’들의 고민이 깊을 것”이라고 말했다. 실제 앞선 이 연구원의 발언대로 주택임대차 보호법 개정안, 소위 ‘임대차법’이 본격 시행된 8월부터는 기존 임차인들이 계약갱신청구권을 발동하거나, 집주인들이 세금과 대출 규제 등을 피해 임대 대신 실거주를 선택하는 경우가 늘며 전세시장의 가뭄이 더욱 심화됐다. 

강화된 청약자격을 충족하려는 예비 청약자들의 전월세 수요가 집중된 특정 지역들에서는 전세 가격이 매매 가격을 추월하는 기현상도 빚어졌다. 매물 품귀가 가격 상승으로 이어지는 ‘악순환’에, 매매 가격 대비 전세 가격의 비율을 따지는 ‘전세가율’이 천정부지로 치솟은 것이다. 

 ▲ ‘리버시티 자양’ 항공조감도

◇매매도, 전세도, 월세도, 청약도 “어렵다 어려워”… 활로 찾는 수요자들

신혼 특공을 노려 4년째 ‘청약전쟁’ 중이라는 서울의 한 신혼부부는 “매매도, 전세도, 월세도, 그렇다고 청약도 쉽지 않은데 집값은 계속해서 오르기만 하니 너무 불안하다”며 “내 집 마련을 평생 꿈으로만 품고 살지 않으려면 이제는 정말 새로운 활로를 모색해야 할 때라는 생각이 든다”라고 말했다. 문제는 부족한 예산과 낮은 청약가점이다. 남편 A 씨는 ”전세가율이 오를 대로 오른 상황이라 같은 값이면 집을 사는 게 이득이라는 생각은 확고하다”면서도 “외곽의 낡은 소형 아파트가 수억 원을 호가하고, 일반공급보다 확률이 높다는 특별공급 경쟁률도 수십 대 1을 넘기기 일쑤니 현실적인 대안을 찾기가 어렵다”라고 토로했다. 

이들 부부처럼 ‘내 집 마련 사각지대’에 놓인 수요자들 사이에서 요즈음 새롭게 부상하는 주거상품은 바로 지역 주택조합 아파트다. 지역민들이 주체가 돼 지역 내 알짜 입지에 원하는 시공사, 원하는 평면의 아파트를 지어 올리는 지역 주택조합 아파트는, 가점은커녕 청약통장조차 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원 가입이 가능하다. 주변 시세 대비 합리적인 가격을 제시해 수요자들의 경제적 부담 절감 및 시세 차익 실현을 도모하는 것 또한 큰 장점이다. 

한 부동산 전문가는 “과거의 지역 주택조합 아파트들은 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 조합원들의 원성을 샀지만, 최근 정부가 법률 및 제도를 개편하며 안전장치가 한층 강화됐다는 점도 눈여겨볼 대목”이라며 “여러모로 탄탄한 기반이 마련된 만큼, 알짜 입지에 들어서는 지역 주택조합 아파트라면 실거주 및 투자 목적으로도 고민해 볼만하다”라고 귀띔했다. 한강 생활권+강남 생활권 입지에서 양질의 인프라와 다양한 개발호재를 만끽하면서, ‘토지거래허가제’ 등 강남지역에 집중된 규제 폭탄은 쏙 피해 간 광진구 자양동 일대가 대표적이다.

◇가치는 높게, 가격은 낮게! 6억 원대로 만나는 한강변 ‘내 집’

KB부동산 리브온의 통계 자료에 따르면 최근 2년간 광진구 내 아파트값 상승률은 36.6%로, 강남구(18.3%)와 서초구(17.9%)를 크게 앞섰다. 전문가들은 삼성동 코엑스~잠실동 종합운동장 일대 199만㎡ 부지를 대상으로 하는 MICE산업 중심의 ‘서울 국제교류 복합지구(SID)’ 조성 사업과, 그 일환으로 추진되는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성 사업 등 강 건너 ‘강남 3구’에 산적한 개발호재들을 가까이 공유하면서도, 토지거래허가제 등 고강도 규제는 적용받지 않는 데 따른 ‘반사이익’ 효과를 대표적 성장배경으로 꼽는다. 실제로 서울 국제교류 복합지구 반경 3km에 위치한 광진구 자양동 E아파트 전용면적 84㎡ 가구의 매매가가 한 달 사이 3억 원이 올랐을 정도다.

한 전문가는 “광진구, 특히 강남을 바로 마주한 한강변 자양동은 한강 이북 권역의 가장 큰 기대주”라며 “강남 생활권의 직간접 수혜는 물론 착공을 앞둔 동서울 종합터미널 현대화 사업, 성수동 레미콘부지 공원화 사업(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지 조성 사업(2021년 말 완공 예정), 구의/자양 재정비사업 및 구의역 행정단지 조성 사업 등 지역 내 개발호재도 풍부하다”라고 짚었다. 

이처럼 탁월한 주거가치와 미래가치를 자랑하는 자양동에서도 가장 돋보이는 입지는 지하철 2,7호선 환승역인 건대입구 역을 중심으로 영동대교, 청담대교 등 강남 직결 도로망과 지역 대표 상권 외 교육, 생활, 문화 등 전 방위 인프라에 한강공원까지 아우르는 건대입구역 일대다.

지역 대표 ‘올세권’으로 명망이 높은 건대입구 역세권에서는 올해도 분양하는 단지들마다 높은 경쟁률로 ‘완판’ 행진을 이어가 큰 화제를 모았다. 지난달 조합원 모집을 시작한 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’ 역시, 빠른 속도로 모집 마감에 임박해가고 있다. 광진구 자양동 548번지 일대에 들어서는 ‘리버시티 자양’은 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이지만, 향후 지구단위계획 변경으로 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모의 전용면적 59~84㎡ 중소형 위주 대단지를 추진할 예정이다. 

단지에서는 지하철 2,7호선 건대입구 역을 비롯해 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 커먼그라운드, 광진 문화예술회관, 로데오거리 등 문화시설, 광진구청, 건국대학교 병원 등 다양한 편의시설들을 도보 거리로 가깝게 이용할 수 있다. 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’과 뚝섬 한강공원, 어린이대공원 등의 청정 공세권도 갖췄다. 

‘리버시티 자양’ 관계자는 “‘리버시티 자양’은 청약통장 없이도, 전셋값 수준의 합리적 가격대에 한강 생활권 및 강남 생활권 아파트에 입성할 수 있는 사실상 마지막 단지”라며 “조합원 모집 1개월 차에 일부 타입이 조기 마감되는 등 기대보다 반응이 더 뜨거운 상황”이라고 전했다. 

‘리버시티 자양’ 홍보관은 서울특별시 광진구 광나루로 56길 85 테크노마트 21(강변 테크노마트) 지하 1층에 위치해 있으며, 코로나 19 바이러스 확산 방지 및 방문자 간 접촉 최소화, 방문객 편의를 위해 사전 방문 예약제를 운영한다.

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