부동산

치솟는 집값에 청약전쟁, 전세대란까지… ‘진퇴양난’ 내몰리는 서울 내 집 마련 수요자들

강남 마주한 한강변 대단지 ‘자양 리버시티’, 유주택자도 청약통장 미가입자도 ‘환영’

‘주택 가격 상승률이 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대하여 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 지정하는 지구’. 서울 전역이 ‘투기과열지구’로 정부의 집중 관리를 받기 시작한 지 어느덧 40개월 차에 접어들었다. 무려 3년 하고도 4개월의 극약 처방에 서울 주택시장의 양상은 얼마나, 어떻게 달라졌을까? 내 집 마련 실수요자들의 반응은 ‘글쎄’다.

◇전역이 ‘투기과열지구’인 서울, 줄어든 공급+강화된 자격 요건에 청약시장은 ‘전투태세’

그간 발표된 수십여 부동산 대책들의 메인 타깃은 집값 상승을 부추기는 투기 세력이었다. 전세를 낀 집을 헐값에 마구 사들여 시장의 혼란을 야기하는 갭 투자자들, 재건축을 앞둔 아파트를 구입해 조합원 자격을 부당 취득하고 차익을 거두는 이들, 또 분양권 전매로 몇 달 사이 수천 만 원의 ‘프리미엄’ 수입을 올리는 이들 등 여러 형태의 투기성 투자자들이 횡행하면서 내 집 마련 실수요자들의 근심이 날로 짙어진 탓이다.

이러한 투기세력들을 비롯해 ‘큰손’과 ‘개미’ ‘부린이’를 막론한 전국의 모든 투자자들이 가장 주목하는 지역은 역시 서울이다. 시장의 추이를 살펴보던 정부가 2017년 8월을 기해 서울 전역을 ‘투기과열지구’로 지정하며 제동을 걸었지만, 이후에도 서울의 집값은 매해 무서운 속도로 치솟았다. 

KB국민은행 부동산 리브온의 통계 자료에 따르면 2017년 3월 당시 6억 원이었던 서울의 평균 아파트 매매 가격은 2018년 3월 7억 원, 2018년 10월 8억 원, 올해 3월 9억 원으로 꾸준히 상승하더니 올해 9월, 10억 312만 원으로 마침내 10억 원을 넘어섰다. ▲주택법 제64조에 따른 분양권 전매 제한 ▲도시 및 주거환경정비법 제39조에 따른 주택 재개발, 재건축사업의 조합원 자격 제한 외에 다주택자들의 주택담보대출을 제한하고 주택 거래 신고 시 금액에 관계없이 자금조달계획서 및 항목별 증빙자료를 제출하도록 하는 등 투기과열지구 관리 명목의 온갖 고강도 규제들을 총망라했음에도, 과열된 주택시장을 안정시키기에는 역부족이었던 셈이다. 

시민들은 “매매도 어렵고 청약도 어려우니 어찌할 바를 모르겠다”며 불만을 쏟아내고 있다. 40대 서울시민 L 씨는 “전세가율이 하도 높아져서 이 참에 집을 사려고 마음을 먹었는데, 낡은 구옥 매매가조차 턱없이 비싸고 분양시장은 청약경쟁이 너무 치열해 도무지 엄두가 나지 않더라”며 “재건축 제한, 분양가 상한제 등의 여파로 가뜩이나 공급량이 줄었는데 투기 세력을 잡겠다고 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택 전량을 가점제로 공급하니 나처럼 가점이 낮은 사람들은 특별공급이고 일반공급이고 청약통장이 무용지물”이라고 토로했다. 재당첨 제한, 유주택자에 대한 1순위 자격 제한 등도 아쉽기는 매한가지다. L 씨는 “전 방위에서 청약시장의 ‘바늘구멍’을 좁혀 오는 느낌”이라며 “ ’ 생애 최초 특공’ 물량은 전부 추첨제로 풀린다고 해 기대를 걸어봤지만 경쟁률을 보고 기함을 했다. 가격도 가격이지만 그 경쟁률을 뚫는 것 자체가 ‘로또’ 아니냐”라고 덧붙였다. 

▲ ‘리버시티 자양’ 야경 투시도

◇과열된 청약 시장에 가점 걱정 없는 ‘지역 주택 조합 아파트’ 주목하는 수요자들

L 씨가 언급한 단지는 서울과 마찬가지로 ‘투기과열지구’ 규제를 적용받는 경기 하남 감일지구에서 최근 청약 접수를 진행한 ‘감일 푸르지오 마크베르’다. 해당 단지의 생애 최초 특별공급 물량은 총 49가구였지만 1만 5,426명의 청약자가 몰려들며 최고 339대 1의 경쟁률을 기록했다. 물론, 일반공급 물량의 인기도 뜨거웠다. 284가구 모집에 11만 4,994명의 청약통장이 접수됐는데, 절반은 추첨제, 절반은 가점제로 당첨자를 가리는 데다 유주택자에게도 청약 기회를 준 85㎡ 초과 중대형 가구의 최고 경쟁률은 1,514대 1로 집계됐다.

같은 시기 공급된 ‘과천 지정타’(과천 지식정보타운) 3개 단지 역시 ‘투기과열지구’ 다운 열기를 뽐냈다. 1순위 물량으로 풀린 총 1,044가구를 잡기 위해 47만 8,390명이 몰리며 역대급 경쟁률을 썼는데, 그중 ‘과천 푸르지오 오르투스’ 전용면적 84㎡B타입이 올린 최고 경쟁률은 5,219대 1에 달했다. 지난 10일, 3개 단지 중 가장 먼저 당첨자를 발표한 ‘푸르지오 어울림 라비엔오’의 당첨 가점도 화제였다. 전용면적 84㎡E타입에 84점짜리 ‘만점’ 청약통장이 등장했는데, 해당 타입의 최저 당첨 가점이 76점이었다는 사실도 예비 청약자들에게 큰 충격을 안겼다. 한 언론은 “청약가점 만점이 나오려면 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 모두 충족해야 한다”며 믿기 힘든 ‘저 세상 가점’이라는 표현을 쓸 정도였다.

이런 뉴스들에 속을 태우던 낮은 가점의 예비 청약자들이 요즈음 새롭게 주목하는 합리적 주거 대안이 있다. 지역민들이 주체가 돼 지역 내 알짜 입지에 원하는 시공사, 원하는 평면의 아파트를 지어 올리는 ‘지역 주택조합 아파트’가 바로 그것이다. 가점은커녕 청약통장조차 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원으로 가입해 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문이다. 시세 대비 합리적인 가격으로 경제적 부담을 덜고, 시세 차익을 실현할 수 있다는 점도 돋보인다.

한 부동산 전문가는 “과거의 지역 주택조합 아파트들은 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 조합원들의 원성을 샀지만, 최근 정부가 법률 및 제도를 개편하며 안전장치가 한층 강화됐다”며 “알짜 입지를 확보하고 있다면 실거주 및 투자 목적으로도 고민해 볼만하다”라고 귀띔했다. 한강 생활권+강남 생활권 입지에서 양질의 인프라와 다양한 개발호재를 만끽하면서, ‘토지거래허가제’ 등의 규제 폭탄은 쏙 피해 간 광진구 자양동 일대가 대표적이다.

◇유주택자도, 청약통장 미 소지자도, 6억 원대에 한강변 ‘내 집’ 살 수 있다?

한강 이북 권역의 ‘강남 3구’로 마포, 용산, 성동을 지목하던 부동산 전문가들의 손가락이 최근 들어 용산, 성동, 광진으로 방향을 틀기 시작했다. 삼성동 코엑스~잠실동 종합운동장 일대 199만㎡ 부지를 대상으로 하는 MICE산업 중심의 ‘서울 국제교류 복합지구(SID)’ 조성 사업과, 그 일환으로 추진되는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성 사업 등 강남권의 개발호재들을 가까이 누리면서도, 토지거래허가제 등 고강도 규제는 적용되지 않는 광진구의 풍선효과가 본격화된 덕분이다. 

한 전문가는 “광진구는 강남 생활권의 직간접 수혜는 물론 착공을 앞둔 동서울 종합터미널 현대화 사업, 성수동 레미콘부지 공원화 사업(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지 조성 사업(2021년 말 완공 예정), 구의/자양 재정비사업 및 구의역 행정단지 조성 사업 등 지역 개발호재도 풍부하다”며 강남을 바로 마주한 한강변 자양동을 가장 큰 기대주로 꼽았다. 특히 지하철 2,7호선 환승역인 건대입구 역을 중심으로 영동대교, 청담대교 등 강남 직결 도로망과 지역 대표 상권 외 교육, 생활, 문화 등 전 방위 인프라에 한강공원까지 아우르는 건대입구역 일대가 유망하다는 평가다.

실제로 지역 대표 ‘올 세권’으로 불리는 건대입구 역세권에서는 분양하는 단지들마다 높은 경쟁률로 ‘완판’ 행진을 이어가며 남다른 주거가치와 미래가치를 과시해 보였다. 지난달 조합원 모집을 시작한 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’ 역시 빠른 속도로 모집 마감을 향해 가고 있다. 광진구 자양동 548번지 일대에 들어서는 ‘리버시티 자양’은 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이지만, 향후 지구단위계획 변경으로 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모의 전용면적 59~84㎡ 중소형 위주 대단지를 추진할 예정이다. 

단지에서는 지하철 2,7호선 건대입구 역을 비롯해 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 커먼그라운드, 광진 문화예술회관, 로데오거리 등 문화시설, 광진구청, 건국대학교 병원 등 다양한 편의시설들을 도보 거리로 가깝게 이용할 수 있다. 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’과 뚝섬 한강공원, 어린이대공원 등의 청정 공세권도 갖췄다. 

‘리버시티 자양’ 관계자는 “‘리버시티 자양’은 청약통장 없이도, 전셋값 수준의 합리적 가격대에 한강 생활권 및 강남 생활권 아파트에 입성할 수 있는 사실상 마지막 단지”라며 “조합원 모집 1개월 차에 일부 타입이 조기 마감되는 등 기대보다 반응이 더 뜨거운 상황”이라고 전했다. 

‘리버시티 자양’ 홍보관은 서울특별시 광진구 광나루로 56길 85 테크노마트 21(강변 테크노마트) 지하 1층에 위치해 있으며, 코로나 19 바이러스 확산 방지 및 방문자 간 접촉 최소화, 방문객 편의를 위해 사전 방문 예약제를 운영한다.

문의: 02) 3437-6500