부동산

“영끌 막겠다” 정부, 투기과열지구에 LTV 40% 적용… 9억 원 이상 아파트는 대출 ‘금지’

강남 마주한 한강변 ‘자양 리버시티’, 유주택자에게도 중도금 60% 대출 지원

“’영끌’이든 뭐든 더 늦기 전에 내 집 한 번 마련해보려는데 정부에서 대출을 막아버리니 별 수 있나요? 현금 부자들만 신난 거죠.” 규제 강화로 분양가가 9억 원을 초과하는 아파트들에 대한 중도금 대출이 전면 금지된 서울 분양시장 곳곳에서 불만의 목소리가 터져 나오고 있다. 가족단위로 거주할 수 있는 중형 사이즈의 웬만한 아파트들 가격이 9억 원을 넘어선 현실에의 몰이해는 차치하더라도, 9억 원 이하 아파트들의 LTV(주택담보대출비율)까지 40%로 일괄 제한한 데 따른 가계의 타격과 실수요자들의 시름만큼은 정부의 이해와 구제가 필요하다는 의견이다. 

◇아파트값 급증하는데 대출 문턱 높이는 정부… 현금 없으면 내 집 마련 불가?

서울 평균 집값이 10억 원을 돌파한 가운데 담보주택 평가액 상한선을 5억 원으로 지정한 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’의 현실성을 질타하는 의원들의 질문에 “저희 집 정도는 디딤돌 대출로 살 수 있다”던 김현미 국토교통부 장관의 경기도 고양시 ‘하이파크시티 일산 아이파크 1단지’ 전용면적 146㎡ 가구가 최근 6억 4,500만 원에 매매된 것으로 나타났다. ‘디딤돌 대출’의 또 다른 심사 기준인 전용면적(도시 지역 85㎡ 이하/ 읍, 면 지역 100㎡ 이하)을 고려해 동일 단지 전용면적 84㎡ 가구 매물들을 살펴봤지만, 결과는 역시 ‘대출 불가’였다. 전용면적 84㎡ 고층 가구의 매매 호가가 5억 3천만 원으로, 상한액을 3천만 원이나 넘어선 것이다. 국토교통부에 신고된 해당 면적 가구의 올 2월 실거래가는 3억 5,800만 원. 일산 내에서도 비교적 외진 입지로 평가받는 덕이동의 입주 10년 차 중소형 아파트가 9개월여 만에 2억 원 가까이 시세가 급증했을 정도이니, 서울과 수도권 유망지역들의 어마어마한 오름폭이야 두말할 나위가 없을 테다. 

더 큰 문제는 이 어마어마한 오름폭을 감당할 자금력이 없는 서민층의 ‘사다리’인 주택담보대출 규제가 날로 강화되고 있다는 것이다. 정부는 앞선 ‘디딤돌 대출’을 비롯해 ‘보금자리론’ 등 무주택 서민층 대상의 주택도시 기금 대출 상품들을 마련하고 있지만 수요자 본인의 자격 요건을 갖추는 것도, 대출이 가능한 집을 찾는 것도, 어느 것 하나 쉽지가 않다. 금융권의 일반 대출상품을 이용하려 해도 투기과열지구(최대 40%) 및 조정대상지역(최대 50%) 집중 규제에 따른 LTV 하향 조정의 여파로, 집값의 절반 이상을 현금으로 쥐고 있어야 해 부담이 상당한 상황이다. 

오는 30일부터는 연 소득이 8천만 원을 상회하는 고소득자가 1억 원 이상의 신용대출을 받는 경우 DSR(총부채 원리금 상환비율)을 40%로 제한하고, 대출 후 1년 이내에 규제지역에서 주택을 구입하면 2주 내에 대출금을 회수하는 고강도 신용대출 규제가 본격 시행돼 LTV 부족분을 메울 방법도 막혀버린다. 1인 1 주택에서 1가구 1 주택으로 좁혀진 다주택자 규제도 내 집 마련 수요자들의 발목을 잡는 요인으로 지목된다. 서울의 한 수요자는 “새 집을 임대해 전세금으로 중도금과 잔금을 해결한 뒤 수년 내 실거주를 계획하던 중이었는데, 유주택자는 대출을 받기가 어려워져 생각이 많다”며 “가까스로 청약을 통과한들 값을 치를 능력이 안되면 무용지물”이라고 토로했다. 

▲ ‘리버시티 자양’ 항공조감도

◇청약도, 대출도 수월한 한강변 새 아파트! ‘리버시티 자양’에 쏠리는 눈

그렇다면 보통의 서민이 서울에서 청약과 대출의 벽을 넘어 내 집을 마련할 기회는 정말 없는 걸까? 고민하는 수요자들을 위해 ‘리버시티 자양’이 합리적 주거 대안을 제시하고 나섰다. 

‘리버시티 자양’은 삼성동 코엑스~잠실동 종합운동장 일대 199만㎡ 부지를 대상으로 하는 MICE산업 중심의 ‘서울 국제교류 복합지구(SID)’ 조성 사업과, 그 일환으로 추진되는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성 사업 등 강남권의 개발호재들을 가까이 누리면서도, 토지거래허가제 등 고강도 규제는 적용되지 않는 강남 생활권+한강 생활권의 정점, 서울 광진구 자양동 일원에 들어서는 지역 주택조합 아파트다. 가점은커녕 청약통장조차 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원으로 가입해 시세 대비 낮은 가격대로 새 아파트를 분양받을 수 있는 절호의 기회다.

한 부동산 전문가는 “광진구는 착공을 앞둔 동서울 종합터미널 현대화 사업, 성수동 레미콘부지 공원화 사업(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지 조성 사업(2021년 말 완공 예정), 구의/자양 재정비사업 및 구의역 행정단지 조성 사업 등 지역 개발호재도 풍부하다”며 “특히 지하철 2,7호선 환승역인 건대입구 역을 중심으로 영동대교, 청담대교 등 강남 직결 도로망과 지역 대표 상권 외 교육, 생활, 문화 등 전 방위 인프라에 한강공원까지 아우르는 건대입구 역세권, 자양동은 주거가치와 미래가치가 모두 풍부해 더 높은 시세 상승을 기대해 볼만하다”라고 강조했다. 

단지에서는 지하철 2,7호선 건대입구 역을 비롯해 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 커먼그라운드, 광진 문화예술회관, 로데오거리 등 문화시설, 광진구청, 건국대학교 병원 등 다양한 편의시설들을 도보 거리로 가깝게 이용할 수 있다. 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’과 뚝섬 한강공원, 어린이대공원 등의 청정 공세권도 갖췄다. 

‘리버시티 자양’ 관계자는 “’ 리버시티 자양’은 청약통장 없이도 한강 및 강남 생활권 전용면적 59㎡ 신축 아파트를 전셋값 수준인 6억 원 대에 구입할 수 있는 사실상 마지막 단지”라며 “중도금 대출이 가능해 조합원 모집 1개월 차에 일부 타입이 조기 마감되는 등 기대보다 반응이 더 뜨겁다”라고 전했다. “과거의 지역 주택조합 아파트들은 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 분란을 겪었지만, 정부가 법률 및 제도를 개편하며 안전장치가 한층 강화됐다”며 사업의 안정성도 거듭 강조했다. 

‘리버시티 자양’은 서울특별시 광진구 자양동 548번지 일대에 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중으로, 향후 지구단위계획 변경을 통해 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모의 전용면적 59~84㎡ 중소형 위주 대단지를 추진할 예정이다. 

홍보관은 광진구 광나루로 56길 85 테크노마트 21(강변 테크노마트) 지하 1층에 위치해 있으며, 코로나 19 바이러스 확산 방지 및 방문객 편의를 위해 사전 방문 예약제를 운영한다.

문의: 02) 3437-6500