부동산

정부, 임대사업자 육성에서 규제로 선회하나…?

정부가 다시 한번 부동산을 규제하면서 본격적으로 주택시장 옥죄기에 나섰다. 지난 8.27 부동산 대책에 이어 한 달도 채 되지 않아 9.13 부동산 대책을 내놓은 것이다. 이번 대책은 다주택자, 임대사업자 등에 의한 투기를 위한 수요를 사전에 차단, 실수요자를 보호하겠다는 것이 중요 내용이다. 이에 업계에서는 아파트에 대한 규제가 강화된 만큼 기존 주택시장이 위축될 것으로 보고 있다.

정부는 지난해 말 임대등록 활성화 방안을 통해 주택 보유자가 4년 또는 8년 임대주택을 등록할 경우 취득세와 재산세, 임대소득세, 양도세, 종부세 등 5가지 세금에 대해 감면 혜택을 제공하기로 했다. 특히 서울 등 투기과열지구에서도 임대사업자로 등록하면 시중은행에서 집값의 최대 80%(일반 40%)까지 받을 수 있도록 했다.

하지만 이런 혜택 때문에 다주택자들이 앞다퉈 임대등록을 통해 신규주택을 매입하면서 집값이 급등한다는 지적이 있어왔다.

이번 대책에 따라 투기지역이나 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV(주택담보인정비율) 40%가 적용된다. 기존에 최대 80%까지 빌리던 것에서 절반으로 혜택이 대폭 줄어든다.

1 주택 이상 보유자가 조정지역 내 신규 주택을 취득할 경우 8년 이상 장기 임대등록을 해도 양도세 중과 제외 조치서 배제된다. 또 기존 종부세 비과세 대상에서도 빠져 합산된다.

또한, 그와 동시에 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하•수도권 외 읍면지역 100㎡ 이하) 이하에 대해 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설했다. 기존 10년 이상 임대등록 시 양도세 100% 감면하던 것을 수도권 6억 원•비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 적용하기로 했다.  주담대를 이미 보유한 임대사업자에 대해서는 투기지역 내 주택 취득 목적의 신규 주담대가 금지된다. 이외에도 임대사업자 대출 금액이 건당 1억 원을 초과하거나 동일인당 5억 원을 초과하면 집중 점검 대상이 된다. 임대업 대출 용도 외 유용이 적발되면 대출금 회수 및 임대업 대출 제한(최대 5년) 등이 적용될 예정이다.

점점 불리해지는 임대사업자…  9.13 대책 피해 가는 수익형 부동산 눈길

이처럼 정부의 각종 규제로 주택투자 시장이 위축되고 있는 가운데 반대로 수익형 부동산인 상가나 오피스텔, 호텔 등이 투자자들로부터 많은 관심을 얻고 있다. 다주택 자에게 불리하게 적용되는 9.13 대책을 피해갈 수 있고 주택투자와는 달리 각종 규제에 자유로운 경우가 많다는 게 대표적인 이유다. 일부 전문가들은 주택으로 잡히지 않는 수익형 부동산에 투자하는 것을 9.13 부동산 대책을 피해갈 수 있는 투자 방법으로 꼽았으며, “수익형 부동산은 아파트나 주택보다 낮은 금액대로 임대수익을 노려볼 수 있는 장점이 있으며 특히 오피스텔을 통한 임대수익을 창출하는 경우 해당 상품이 주택임대로 들어가는지 일반 임대로 들어가는지 꼼꼼히 따져서 세금 혜택을 볼 수 있도록 하는 것이 중요하다.”라고 조언했다.   

9.13 규제 이후 오피스텔을 선택하는 하는 기준의 지표도 변화하기 시작하면서 단순히 좋은 입지, 임대 수익률보다도 오피스텔의 임대수익이 얼마나 잘 보장되는 상품인지, 부동산 규제를 피해서 세금 혜택을 누려볼 수 있는지 등을 확인해볼 필요가 있다. 

특히 최근에 분양 소식을 알린 ‘김포한강 트루엘’이 화제다. 해당 단지의 경우 이번 9.13 대책을 피해갈 수 있는 오피스텔 상품으로 주택담보대출 및 임대사업자 대출 등 이번 규제와는 관련성이 적다. 뿐만 아니라 오피스텔 전문 임대 관리업체인 ’ 앱스 하우스’의 위탁관리로 임대수익을 최대 10년간 보장하여 안정적인 임대수익을 노려볼 수 있고 주택임대가 아닌 일반 임대로 분류되기 때문에 세금 혜택도 볼 수 있어 투자자들의 관심이 뜨겁다.

실평수 넓히고 분양단가 낮춰… 김포한강 트루엘

실수요적인 측면에서도 눈 여겨 볼만하다. 오피스텔의 단점으로 여겨지는 부분 중 하나는 협소한 내부 공간이다. 많은 사람들이 아파트의 대체 상품으로 오피스텔을 선택하지 않는 이유 중 대부분이 이러한 문제점 때문일 것이다. 최근 분양을 시작한 ‘김포한강 트루엘’은 이러한 투자자와 실거주자들의 니즈를 반영하여 같은 면적에도 수납공간이 넓은 복층형 오피스텔의 구조를 갖추고 있다. 때문에 사용하는 공간은 넓게 구성되지만 분양 금액은 같은 면적 대비 낮게 형성되어 있다.

‘김포한강 트루엘’은 각층 4개 타입 총 29실로 설계, 총 319실을 전 세대 복층으로 구성하였으며 남향 위주의 호실 배치로 분양성을 향상하였다.

입지 환경도 눈여겨볼만하다. 김포한강로 진출로, 올림픽대로, 외곽순환도로 등 서울생활권역으로 20분 내 진출이 가능하다. 또한 개통 일정이 미뤄지면서 논란을 빚어온 경기도 `김포 도시철도`에 대해 김포시가 내년 7월 개통한다고 지난 10일 공식 발표했다.

이미 전체 공정률은 95%를 넘어섰고 본격적인 시운전을 하는 등 개통 준비를 서두르고 있다고 한다. ‘김포 도시철도’는 김포시 양촌 역∼김포공항역까지 총 23.67㎞, 10개 역사로 조성되고 ‘김포 도시철도’를 이용하면 양촌에서 김포공항역까지 20분 대면 도달 가능하다.

또한 지하철 5•9호선•공항철도 환승역인 김포공항역을 통하면 서울 강북, 여의도뿐만 아니라 강남까지 빠르게 갈 수 있는데, 김포한강신도시에서 김포공항까지 28분이 걸리며 김포공항역에서 5ㆍ9호선, 인천공항철도로 갈아타면 강남역까지 30분, 서울역까지 19분, 광화문까지 30분 이내에 도착할 수 있어 교통이 더욱 편리해질 전망이다.

이마트 한강점을 비롯한 메가박스 김포한강점 롯데시네마 김포한강점 등의 입주가 예정되어 있어 구래 중심 상업지구를 중심으로 한강신도시의 편리한 생활 인프라 구축 및 상권 이용이 용이한 것도 특징이다.

‘김포한강 트루엘’ 오피스텔 분양 홍보관은 서울시 영등포구 문래로 180 센트럴 푸르지오 오피스텔에 위치해 있으며 분양에 대한 자세한 문의는 분양 홍보관 대표전화를 통해 확인이 가능하다.

문의 : 1800-1298