부동산

■ 꾸준한 임대수익으로 안정성 꾀해야

침체된 부동산 시장이 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않아 투자자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 공실 증가와 임대료 인하 등으로 임대관리가 용이하지 않고 앞으로 매매 가격 하락 가능성을 우려하는 것입니다. 업계에 따르면 마땅한 투자처를 찾기가 쉽지 않아서인지 매입 상담 건수도 줄고 있다고 합니다. 이처럼 불확실성이 커진 시장 상황 속에서는 투자를 어떻게 해야 할까요?

꾸준한 임대수익을 얻을 수 있는, 보유 가치가 높은 수익형 상품을 노려야 합니다. 풍부한 배후수요를 갖춰 공실 걱정을 덜 수 있는, 여기에 높은 안정성까지 담보한 상가나 오피스텔 같은 수익형 상품이 여기에 해당합니다. 공실률이 낮으면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문입니다.

■ 불황을 이기는 수익형 부동산 투자조건 ①. 탄탄한 배후수요

그렇다면 요즘 같은 불황에도 끄떡없는 수익형 부동산은 어떤 투자조건을 갖춰야 할까요? 수익형 부동산 투자 시의 제1의 투자법칙은 뭐니 해도 배후수요를 봐야 합니다. 사람이 많이 모여야 상권이 형성되고, 교통이 발달하기 때문입니다. 유동인구가 많은 곳이라면 수요는 늘고 공급은 한정적이기에 가치가 상승할 수밖에 없습니다.

보통 오피스 지구 내 상권은 평일에는 북적이지만, 주말엔 텅텅 비게 됩니다. 반대로 주거 밀집 지역의 상권은 주말엔 북적이지만, 평일엔 한산합니다. 그렇기 때문에 24시간•7일 내내 북적이는 상권인지 잘 따져봐야 합니다. 단순히 유동인구만 봐서도 안 됩니다.

그냥 흘러가는 사람들이 아니라 머무는 사람, 즉 유효수요가 얼마나 되는지 체크해봐야 합니다. 다시 말해 고정 수요가 있는지, 지나가는 유동인구도 흡수할 수 있는 키 테넌트가 있는지 등도 꼼꼼히 확인해야 한다는 얘기죠. 외부의 유동인구까지 흡수할 수 있는 상권의 경우 그 가치가 더욱 높게 평가되기 때문입니다.

■ 불황을 이기는 수익형 부동산 투자조건 ②. 접근성 좋은 역세권 입지

부동산은 첫째도 둘째도 입지라는 말이 있죠. 수익형 부동산도 예외가 아닙니다. 입지 조건 특히 교통이 편리한 역세권에 위치하고 있는지도 빼놓을 수 없는 중요한 투자 조건입니다.

편리한 교통편, 뛰어난 접근성, 핫플레이스가 밀접한 주변 환경 요인은 불황기 투자 시 높은 경쟁력을 갖기 마련이니까요. 특히나 시내에 위치하고 중심 상업 지구와 가까운 입지적 조건이라면 더 유리하게 작용합니다.

역세권에 사거리 대로변이라면 더할 나위 없이 좋고요. 1개 노선만이 아닌 여러 노선이 교차하는 더블 역세권, 트리플 역세권이라면 더욱 금상첨화입니다.

지난해 8월, 7호선 부천시청역 인근에서 분양에 나섰던 ‘힐스테이트 중동’ 오피스텔이 그 성공사례인데요. 615가구(특별공급 제외) 모집에 1만 1,596명이 몰리면서 평균 18.9대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 999가구가 모두 빠르게 주인을 찾았습니다.

■ 불황을 이기는 수익형 부동산 투자조건 ③. 원스톱 리빙 가능한 복합건물

최근 변화하는 트렌드에 맞춰 주거와 상업시설, 문화가 한 데 모인 복합건물도 공실률을 낮추 고수익성을 높이는 각광받는 투자처이자 성공하는 수익형 상품의 조건으로 뜨고 있습니다.

문화, 오락, 상업시설 등이 들어서 원스톱 리빙이 가능하고 주로 상업지역에 위치하다 보니 주변 고객들이 쉽게 이용할 수 있어섭니다. 게다가 복합건물은 지역의 랜드마크로 성장할 가능성이 높습니다.

또한 여러 시설이 한데 모이다 보니 시너지 효과가 있어 상권을 활성화시킵니다. 건물 가치를 드높이는 키 테넌트의 입점 가능성도 크고요. 특히 주변 거주민과 유동인구를 흡수할 수 있는 교통망을 갖췄다면 더욱 좋습니다. 대표적인 성공 사례가 서울 금천구 독산동에 들어서는 '롯데캐슬 골드파크'의 단지 내 상가인 '마르쉐 도르'인데요.

이 상가는 2015년부터 2017년까지 1차부터 3차가 모두 성공적으로 분양이 마무리됐습니다. 2015년 공급된 1차는 당시 낙찰률 200%를 기록했으며 2차 공급에서는 최고 595대 1, 3차는 최고 980대 1의 경쟁률로 계약 3일 만에 완판 됐으니 그 인기를 실감케 하죠.

■ 불황을 이기는 수익형 부동산 투자조건 ④. 구매력 높은 소비층 많은 업무지구 인근

일자리가 풍부한 도심 지역, 특히 대표 업무지구에 인접한 상가나 오피스텔도 불황을 이기는 좋은 투자처입니다. 고정 직장인 수요에 외부 유동인구까지 모이게 되니까요.

이런 곳은 프리미엄 상승 가능성이 높아 꾸준한 임대 수익과 함께 시세 차익까지 얻을 수 있습니다. 때문에 강남, 종로, 광화문, 여의도 등 오피스 시설이 밀집해 있는 곳은 늘 최고의 투자 상권으로 뽑혀왔습니다.

오피스 밀집 지역은 인근 회사원들의 수요가 높아 공실의 위험이 적고 상권이 발달해 이런 곳들은 가지고만 있어도 돈이 된다고들 말하는데요. 수년간 많은 사람이 강남 부동산 시장의 하락세를 예상했지만 실제로 지난 2월 국토교통부가 발표한 전국 표준지 공시지가 자료에 따르면 시•군•구 단위로 전국에서 땅값이 많이 오른 지역 중 하나로 강남구가 뽑히며 강남 불패 신화를 이어가고 있습니다.

■ 강남 한복판 신사역 초역세권에 불황 이기는 조건 多 갖춘 상가•오피스텔 나온다고?

결국 수요자들은 입지를 보고 움직입니다. 수익률의 기본도 입지에서 시작하고요. 이런 가운데 투자라면 눈독 들일 수밖에 없는 성공 투자 조건을 다 갖춘 상가•오피스텔이 나와 화제입니다.

서울 3대 업무지구 중 하나인 강남 한복판 신사역 4번 출구 바로 앞에 10년 만에 공급되는 멀티 콤플렉스 스퀘어 '신사역 롯데 멀버리 힐스'가 그 주인공인데요. 하나 자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 이 단지는 초역세권 입지에 든든한 배후수요, 원스톱 리빙의 복합건물 조건까지 다 갖춰 강남권 랜드마크로 설 것으로 기대되고 있습니다.

단지는 주거동(지하 8층∼지상 13층)과 근린생활시설동(지하 8층∼지상 14층) 총 2개 동에 전용면적 20∼33m² 오피스텔 83실, 전용 30∼37m² 도시형 생활주택 12실, 상업시설 136실, 메디컬타워 등으로 구성되는데요. 요즘같이 경기가 좋지 않은 상황에도 안정적인 수익을 낼 수 있는 불황에 강한 상품으로 회자됩니다.

우선 입지가 예술입니다. 신사역 일대의 특징은 365일 상권이 활발한 곳으로 유명한데요. 단지는 지하철 3호선 신사역 1분 거리인 서울 서초구 잠원동 27-2번지 일대에 위치합니다. 풍부한 배후수요를 갖춘 강남대로 한복판에 위치하여 투자가치가 높다는 평가입니다.

주변 상권을 살펴보면 맞은편엔 하루 유동인구 약 3만 명이라는 가로수길과 세로수길, 뒤편으로는 요즘 다시 뜨고 있는 아귀찜, 간장게장 거리, 그 외 인근에 논현동 가구거리와 먹자골목을 두고 있습니다.

강남 대표 상권인 만큼 늘 사람들로 붐비는 이곳은 국내 인구뿐만 아니라 K-pop, k-뷰티 등 세계적인 한류 붐으로 인해 외국인 관광객들도 많이 방문하여 유동인구 확보에 특화돼 있습니다.

소상공인 마당의 상권분석 보고서에 따르면 신사역 롯데 멀버리 힐스가 들어서는 신사역 일대의 하루 유동인구는 11여만 명에 달합니다. 집객력은 10점 만점에 9.7점을 받았고 공급 대비 수요, 상권 매출 규모 등에서 만점을 받았을 정도로 상업성이 탁월한 곳입니다.

상권 평가지수는 전월 대비 3.35% 증가한 67.9점이며 상권의 전반적인 경기가 높아지고 있다는 분석이 나왔습니다. 뿐만 아니라 신사역 일대는 추후 강남 서초권역 일대 대규모 개발 사업이 진행될 예정이라 미래가치도 높습니다.

■ 입지부터 호재까지, 미래가치 확보된 랜드마크로 우뚝! ‘신사역 롯데 멀버리 힐스’

이 상가오피스텔은 지난달 상업시설부터 먼저 분양을 시작했는데요. 최고 61대 1의 이례적인 청약 경쟁률을 달성할 정도로 성공리에 1차 분양을 마쳤으며 현재 2차 선착순 분양 중입니다.

브리티시 컨템퍼러리를 표방한 특색 있는 외관 디자인을 갖춘 것은 물론 주거, 헬스케어, 뷰티, 쇼핑까지 모두 한 번에 해결 가능한 원스톱 리빙 단지이자, 풍부한 배후수요를 갖춘 신사역 일대 유일한 복합건물이라 투자자들로부터 그 가치를 인정받고 있습니다.

한편, 5월 말 분양 예정인 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택도 분양 전부터 많은 관심을 받고 있는데요. 1인 가구를 위한 최적화된 구조를 선보인 것이 특징입니다. 빌트인 가구 및 가전을 제공하며, 듀얼 스페이스 설계를 통해 공간 효율성을 극대화하였습니다.

3호선 신사역과 7호선 논현역이 인접한 더블 역세권이며 강남역까지 10분 거리 등 뛰어난 입지 조건을 갖춘 만큼 공실률 또한 적을 것으로 예상됩니다. “1인 가구에 최적화된 소형 위주의 오피스텔로 구성했고 외관에 개성 있는 영국식 주택 디자인을 적용해 인근 직장인 수요가 꾸준할 것”이라는 게 분양 관계자의 전언입니다.

게다가 신사역 롯데 멀버리 힐스는 신분당선 연장이라는 큰 호재도 있습니다. 2022년 개통되는 신분당선 라인과 2024년 완공 예정인 위례신사선이 개통되면 트리플 역세권으로 거듭나 풍부한 미래가치를 보장할 수 있습니다.

공실 제로의 안정적인 임대수익에 시세차익도 기대해볼 만한 가치 있는 최적의 투자처인 셈이죠. 롯데건설이 시공하는 이 상가오피스텔에 대해 더 자세히 알고 싶다면 홍보관을 방문해 보길 추천합니다. 홍보관의 위치는 서울 강남구 도산대로 210입니다.