부동산

다주택자, 법인, 임대사업자 등을 규제하기 위한 고강도 부동산 정책이 잇따라 펼쳐지고 있다. 특히 최근 발표된 7·10 부동산 대책의 경우 투자 포비아 현상을 낳으면서 커다란 파장을 예고하고 있다. 취등록세 및 양도세, 종부세 동반 인상과 더불어 대출 규제마저 이뤄지며 투자 대공황 우려의 목소리가 높아진 것이다.

문제는 오피스텔도 주택 수에 포함됨에 따라 임대 수익을 목표로 한 투자 층의 혼란 역시 가중되고 있다. 이에 대한 해결책으로 일반 임대사업자 자격의 투자 유형이 각광을 받고 있다. 

◆7·10 부동산 대책에 세 부담 강화, 오피스텔도 포함

정부는 지난 7월 10일 정부 서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '제10차 비상경제 중앙대책본부 회의'를 열고 '주택시장 안정 보완대책'인 7·10 부동산 대책을 발표했다.

해당 발표에 따르면 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 폭을 지난해 12·16 대책보다 더욱 끌어올렸다. 과표 94억 원을 초과하는 다주택자(3 주택 이상과 조정대상지역 2 주택자)에게 종부세 최고세율을 6.0%로 적용한다. 이는 현행 3.2%의 배에 달하는 수준이다. 12·16 대책 당시 제시한 4.0%보다도 2.0%포인트 높다.

다주택 보유 법인에 대해서는 일괄적으로 중과 최고세율인 6.0%를 적용한다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 주택 보유 법인의 경우 최고세율을 과표 구간 관계없이 단일세율로 적용하겠다고 밝힌 바 있다.

또 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율도 인상됐다. 주택 보유기간이 1년 미만인 경우 양도 소득세율이 40%에서 70%로 증가한다. 보유기간이 2년 미만인 경우 60%의 양도소득세율을 부과한다.

다주택자와 법인을 대상으로 취득세율도 인상된다. 2 주택자는 취득세율이 8%로 상향, 주택을 3채 이상 보유한 개인이거나 법인은 취득세율이 12%로 대폭 오른다.

특히 지방세법 개정안이 시행되면서 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용할 경우 추가 주택 매입 시 취득세가 중과된다. 수도권 등 조정대상지역이라면 주거용 오피스텔 한 채를 사놓을 경우 향후 아파트를 추가로 구매할 때 취득세가 8% 부과된다. 또 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다.

과거 오피스텔 구매 후 주거용으로 사용하면 양도소득세, 종합부동산세 계산 시에만 보유 주택 수에 포함됐다. 하지만 이번 법 개정이 시행되면서 오피스텔에 대한 취득세 부담이 큰 폭으로 상승하게 됐다.

상기할 점은 순수하게 오피스텔만 분양받는다면 취득세가 중과되지 않는다. 오피스텔 구매에 대한 용도를 명확하게 알 수 없기 때문이다. 따라서 오피스텔만 분양받는다면 용도와 관계없이 주택이 아닌 일반 건축물로 취급하여 4%의 취득세율을 일괄 적용한다.

다만 앞서 언급한 대로 주거용 오피스텔을 취득한 뒤 아파트 등 신규 주택을 다시 취득할 경우 주거용 오피스텔도 보유 주택 수에 합산, 다주택자로 분류돼 높은 취득세율이 적용된다.

◆일반 임대사업자의 이점, 세금 부담 최소화

이처럼 아파트에 대출, 세금, 전매 등 전방위 규제가 적용되면서 사무용 오피스텔이 틈새시장 투자대안으로 떠오르고 있다. 이번 대책으로 아파트 주택임대사업자 혜택이 폐지되고 아파트 대출의 조정대상지역 내 제한이 강화된 반면 오피스텔은 담보 대출이 최대 70%까지 가능하다는 점이 메리트다. 게다가 자금조달 계획서를 제출할 필요가 없다.

또 오피스텔은 분양권 상태이거나 용도가 확정되기 전까지 주택 수에 포함되지 않는다. 업무용 일반 임대사업자로 등록할 경우 부가세를 환급받을 수 있어 절세 측면에서도 장점이 있다.

부가세 환급받는 일반 임대사업자라면 이번 7·10 부동산 대책에서 벗어날 수 있다. 주거용이 아닌 상업용으로 오피스텔을 활용하는 만큼 다주택자 분류 대상에서 제외되기 때문이다.

일반 임대사업자는 오피스텔을 사무실로 사용하는 것으로 전입신고가 불가능한 것이 특징이다. 앞서 언급한 대로 오피스텔 구매 시 70~80% 대출 한도를 확보할 수 있다는 점, 다주택자에 해당되지 않는다는 점, 4%의 취등록세로 부담을 최소화한다는 점, 기존과 동일한 양도세를 지불한다는 점이 강점이다.

일반 임대사업자의 오피스텔 운영은 종로, 광화문, 강남 등 업무지구를 중심으로 집중되고 있다. 정부는 투자자가 오피스텔을 취득했을 때는 용도를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 보지 않는다. 주거용으로 사용하고 있는 것이 확정된 이후에는 주택으로 간주하겠다는 것이 취득세 규정의 취지다. 따라서 일반 임대사업자의 다목적 오피스텔 운영은 대상에서 벗어날 수 있다.

◆사무용 오피스텔에 특화된 우평 원더라움 스투디오 주목

동대문 오피스텔 '우평 원더라움 스투디오'는 업무지구 내 풍부한 배후수요 속에 1인 가구 비즈니스에 특화된 사무용 오피스텔로 인기를 얻고 있다. 서울 지하철 1·6호선 환승역인 동묘역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 자랑함과 동시에 서울 2호선 신당역, 4호선 동대문도 가까워 총 네 곳의 역세권 입지를 아우르는 것이 매력적이다.

우평 원더라움 스투디오는 1인 소규모 사업자에 특화된 사무용 오피스텔이다. 단지 규모는 지하 3층, 지상 18층 총 176세대로 이뤄져 있다.

지하 3층과 지상 2층은 주차장 및 근린생활시설이, 지상 3~18층은 오피스텔이, 옥상에는 루프탑 하늘정원이 자리하고 있다. 타입은 총 세 가지로 A타입 1.5룸 총 64실(24.57㎡), B타입 1.5룸 총 80실(24.71㎡), C타입 2룸 총 32실(29.68㎡)로 구성됐다.

문의: 02) 744-1113