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‘부르는 게 값’ 한강변 아파트, 서울 부동산 시장 시세 상승 주축으로… 재건축 시장도 ‘활기’

강북권, ‘마용성’에서 ‘용성광’으로 주도권 이동… 강남 생활권+한강 생활권 ‘자양동’ 일대 주목

정부가 지난 8월, 서울 및 수도권 내 주택공급 확대를 골자로 하는 새로운 대책을 발표했다. 공공택지 등을 중심으로 오는 2022년까지 총 127만 가구를 공급하는 한편 용적률, 층수 제한 등 규제를 대폭 완화해 위축된 재건축 시장을 활성화시키겠다는 복안 등이 포함됐다. 특히 ‘35층’으로 못 박혔던 층수 제한이 ‘공공 참여형 고밀 재건축’ 조건 하에 최고 50층까지 완화된다는 소식이 알려지며 한강 조망 프리미엄을 노려온 한강변 구축 단지들의 재건축 움직임에도 부쩍 활기가 돌기 시작했다. 

◇’될 곳’에만 집 짓는 건설사들, 한강변에 몰렸다 

점차 강도를 더해가는 정부의 부동산 시장 규제에 가슴이 답답한 것은 투자자들만의 이야기가 아니다. 분양가 상한제 등에 발이 묶인 건설사들은 불안정한 시장 상황을 고려해 계획했던 신규 분양 물량 상당수를 ‘대기’로 돌리고 성공이 확실한, 소위 ‘될 곳’에서만 삽을 떴다. 만점(84점) 짜리 청약통장이 등장하며 화제를 모은 ‘흑석 리버파크 자이’와 서초구 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’, 광진구 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’를 비롯해 고양 덕은지구, 김포 한강신도시 등의 한강변 아파트들이 대표적이다.

한강 생활권 단지들의 전성시대는 장기간 지속될 전망이다. 정부의 규제 완화로 용산구 한남 뉴타운과 서초구 반포지구, 성동구 성수 전략 정비구역, 동작구 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운 등 한강변 재건축시장이 한껏 탄력을 받은 덕분이다. ‘노른자위’ 용산에서는 지난 5월, ‘한강 삼익아파트’가 ‘래미안 첼리투스’ 이후 11년 만에 재건축사업 시행인가를 받아내며 기대감을 높였고, 서초 ‘반포주공 1단지 3 주구’ 역시 같은 달 삼성물산을 시공사로 선정하며 사업 추진을 본격화했다. 한강 이북 권역의 스카이라인과 지역가치까지 재정비할 성동구와 광진구 일대 재정비구역들의 변신도 화제의 중심에 서 있다. 

◇모두가 꿈꾸는 프리미엄 라이프… ‘한강 생활권’, 만족도만큼 시세도 높았다

한 부동산 전문가는 “빌딩 숲이 우거진 서울 시내에서 아름드리 한강뷰와 쾌적한 한강공원을 지척에 두고 살아간다는 것은 최상의 삶의 질과 여유를 보장받는다는 것”이라며 “실제로 ‘강북권 시세 3 대장’ 마포, 용산, 성동과 ‘강남 3구’ 서초, 강남, 송파 모두가 한강 생활권”이라고 강조했다. “주거가치는 물론 미래가치, 투자가치 측면에서도 한강은 그 자체로 상징적인 프리미엄”이라는 의견이다. 

이들 지역 내 주요 한강변 단지들의 시세는 한강 프리미엄의 위력을 정확히 보여준다. 한강 조망을 앞세워 평당가 1억 원 시대를 열었던 서초구 ‘아크로 리버파크’를 비롯해 올해 역시 대한민국에서 가장 비싼 아파트의 자존심을 지킨 용산구 ‘한남 더힐’, 한강 이북 권역의 시세를 선도하는 성동구 ‘갤러리아 포레’ 등 대표적인 ‘한강 생활권’ 단지들의 월간, 연간 상승률은 타의 추종을 불허한다. 

지역 공인중개사들은 “한강변 고층 아파트들은 언제나 ‘부르는 게 값’이었지만, 코로나 19 사태로 친환경 입지의 가치가 급등한 올해에는 정부의 온갖 고강도 규제조차 먹히지 않을 만큼 주목도와 시세가 놀랍도록 상승했다”라고 귀띔했다. 특히, “강북 부동산 시장의 주도권이 ‘마용성’에서 ‘용성광’으로 옮겨갔다는 점”을 꼽았다. 성동구 성수동과 맞붙은 광진구 자양동 일대 한강변 아파트들의 인기가 굉장하다는 설명이다.

▲ ‘리버시티 자양’ 항공조감도

◇강남 생활권의 정수, 광진구… 호재는 함께, 규제는 따로~

광진구는 성수동뿐만 아니라 청담대교, 잠실대교, 올림픽대교, 천호대교 너머로 강남과 잠실을 마주하고 있는 ‘강남 생활권’의 정수다. 글로벌 MICE 특구이자 잠실과 연계되는 서울 국제교류 복합지구로 집중 개발될 삼성역 코엑스, 5개 광역철도가 교차될 것으로 기대되는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성 등 강남 일대 굵직한 개발호재들도 함께 누릴 수 있다. 동서울 종합터미널 현대화사업, 구의/자양 재정비사업 등 지역 자체의 개발호재 또한 풍성하다.

눈여겨볼 점은 같은 영향권역에서 넘치는 호재들을 가까이 공유하면서도, 토지거래허가제 등 강남에 집중된 각종 규제들에서는 자유롭다는 것이다. 물론, 시세도 합리적이다. KB부동산 리브온의 시세 자료에 따르면 9월 현재 광진구 내 아파트들의 3.3㎡당 평균 매매가는 강남구와 송파구 대비 훨씬 합리적인 수준이다. 물론 광진구 내에서도 한강변 주요 단지들의 시세는 수 십억을 호가하지만, 비슷한 한강 생활권 입지의 강남구와 송파구 내 단지들과 비교하면 가성비가 상당하다.

◇합리적 가격대에 주거가치, 미래가치 다 잡는 전천후 주거 명당, ’리버시티 자양’

이처럼 높은 주거가치와 미래가치에 힘입어 한강 이북 권역의 차세대 노른자위 땅으로 각광받고 있는 자양동에 또 하나의 프리미엄 단지가 입성을 예고해 화제다. 믿을 수 있는 아시아신탁㈜의 가세로 더욱 기대를 모으는 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’이 바로 그 주인공이다. 

‘리버시티 자양’은 서울시내 주요 지역들을 순환하는 지하철 2호선과 7호선의 환승역인 건대입구역의 초역세권 입지를 확보했다. 주변으로 자양동의 시세 지킴이 ‘더샵 스타시티’를 비롯해 계약 이틀 만에 완판을 기록한 ‘건대입구역 자이엘라’와 ‘호반 써밋 자양’ 등 대형 건설사의 브랜드 단지들이 밀집해 있고, 광진구 역대 최고 청약경쟁률을 기록한 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’와도 인접한 ‘명당’이다.

단지는 청담대교, 강변북로, 올림픽대로 등의 진입이 수월해 강남 등 서울 전역으로의 이동이 편리하고, 전국 각지와 연결되는 동서울 종합버스터미널도 가깝다. 뿐만 아니라 롯데백화점과 이마트, 건국대학교 병원, 광진 문화예술회관, 광진구청 등 편의시설과 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건대 사대부중/고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’의 혜택도 도보 거리에서 만끽할 수 있다. 뚝섬 한강공원이 가까워 쾌적한 주거환경과 건강한 여가생활도 보장된다.

(가칭)리버시티자양 지역 주택 조합 관계자는 “청약통장이 없어도 수도권(서울, 경기, 인천)에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원 가입이 가능해 가점 경쟁에 불리한 젊은 실수요층에게 특히 추천할 만하다”며 “시세 대비 낮은 분양가와 그만큼 높아지는 시세 차익도 지역 주택조합 아파트만의 강점”이라고 전했다. 

덧붙여 “과거의 지역 주택조합 아파트는 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 인해 조합원들의 원성이 컸던 것이 사실“이라며 “현행 지역 주택조합 아파트는 법률 및 제도 개편을 통해 안전장치를 한층 강화했기 때문에 안심하셔도 좋다”라고 강조했다. 

청약통장 없이 한강변 새 아파트를 합리적 가격에 내 집으로 만들 수 있는 절호의 기회, ‘리버시티 자양’은 9월 현재 서울특별시 광진구 자양동 548번지 일원에서 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이다. 향후 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모로 지구단위계획을 변경할 예정이며, 전체 가구는 전용면적 59~84㎡ 중소형으로 구성한다. 

문의: 02) 3437-6500