부동산

올해 1~10월 서울시내 아파트 평균 청약경쟁률 68.05대 1, 가점은 70점대라야 ‘안전’

청약통장 없어도, 주택 있어도 OK! 강남+한강 생활권 ‘리버시티 자양’ 공급에 시선집중

부동산 시장에서 곧잘 회자되는 단 한 줄의 ‘진리’는 “집값은 오늘이 제일 싸다”는 것이다. 해당 입지의 주거가치, 미래가치 수준에 따른 편차나 다소의 등락은 있을지언정, 부동자산의 대표 격이자 모두의 삶에 필수 불가결한 요소인 ‘집’의 가격은 계속해 상승할 수밖에 없다는 논리다.

서울의 아파트값은 지난 9월, 평균 10억 원을 넘어섰다. 국세청이 집계한 2019년 기준 서울 소재 직장인들의 평균 연봉은 4,124만 원. 서울에서 평균 연봉을 받아 평균값의 아파트를 마련하려면 맞벌이를 한들 십 수년은 족히 걸리는 셈인데, 더 큰 문제는 그 사이 집값도 계속해 오른다는 것이다. 역시, 시세 대비 낮은 가격의 신규 분양 물량을 잡는 것만이 최선의 방법인 걸까?

하지만 분양시장도 진입이 어렵기는 매한가지다. 2순위 청약은 열리지조차 않고, 1순위에서도 추첨제는 수백 수천 명의 경쟁자와, 가점제는 만점에 육박하는 청약통장들과 불꽃 튀는 경쟁을 치러내야 한다. 특히 전역이 투기과열지구로 지정된 서울에서는 수요가 집중되는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 가구 전량이 가점제로 공급돼, 웬만한 가점으로는 도전장도 내밀기 어려운 상황이다.

◇4인 가족 기준 ‘만점’ 69점 채우고도 탈락… 민간도, 공공도 청약 당첨은 ‘하늘의 별 따기’

청약시장의 과열 양상이 점입가경으로 치닫고 있다. 한국감정원은 10월 한 달간 서울과 수도권에 공급된 아파트 3곳의 1순위 청약 경쟁률이 모두 평균 200대 1을 초과했다고 밝혔다. 단지별 1순위 평균 청약 경쟁률은 경기 남양주 ‘별내 자이 더스타’가 203대 1, 서울 서초 ‘서초 자이르네’가 300대 1, 서울 강동 ‘고덕 아르테스 미소지움’이 537대 1에 달한다. 이 중 ‘고덕 아르테스 미소지움’이 기록한 537대 1은 역대 서울시내 분양 아파트들의 평균 경쟁률 중 최고치다. 

수많은 청약자들이 몰린만큼, 이들 단지들은 당첨 커트라인도 상당했다. ‘서초 자이르네’ 당첨자들의 평균 가점은 66.2점(최저 64점), ‘고덕 아르테스 미소지움’은 그보다 높은 69.8점(최저 69점)으로 집계됐다. 한 부동산 전문가는 “부양가족 3명(20점)을 둔 4인 가족 세대주가 무주택 기간(32점)과 청약통장 가입 기간(17점)을 꽉 채워 만들 수 있는 ‘만점’ 가점이 69점인데, ‘고덕 아르테스 미소지움’의 당첨 커트라인이 69점, 평균이 69.8점이라는 것은 4인 가족 기준 만점자도 당첨을 확신할 수 없다는 이야기”라며 “분양가 상한제가 시행되며 신규 분양 단지들의 분양가가 시세 대비 수억 원 가량 저렴한 ‘로또’급으로 책정되는 대신 공급량이 줄어들고, 그 와중에 내년 2월부터 시행되는 당첨자 실거주 의무를 피하려는 ‘막차’ 수요자들까지 몰리니 문이 좁아질 수밖에 없다”라고 말했다.

이렇듯 치열한 경쟁 상황이 비단 민간분양시장만의 일은 아니다. 통장 가입 기간에 월 최대 저축액(10만 원)을 곱한 ‘최대 저축 금액’이 높은 순으로 당첨자를 가리는 공공분양시장에서는 ‘시간 싸움’이 한창이다. 지난 2일 발표된 위례신도시 A3-3a블록 공공분양 주택 전용면적 59㎡ D타입의 당첨 커트라인은 2,220만 원이었다. 월 10만 원씩 18년 6개월, 도합 222개월을 부은 끝에 가까스로 당첨 기회를 잡은 것이다.

▲ ‘리버시티 자양’ 주경 투시도

◇’청약전쟁’ 걱정 없는 합리적 주거 대안, 다시 뜨는 지역 주택조합 아파트

정부는 현재 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 주택시장 전반에 고강도 규제를 적용하고 있다. 이에 따라 분양시장에서는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택 전량에 가점제를, 85㎡ 초과 중대형 주택 물량에 가점제와 추첨제를 각 50%씩 적용해 당첨자를 선별한다. 앞선 상황들과 같은 ‘청약전쟁’이 발발한 이유가 바로 여기에 있다. 

자금 여력만 된다면, 가점이 낮아도 중대형에 청약을 넣어 단순 추첨 결과를 기대볼 수도 있다. 하지만 전체의 약 80~90%가 재건축, 재개발 물량인 서울 분양시장에서 중대형 주택의 지분은 그리 크지 않다. 일례로 지난 8월 서울 은평에 공급된 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’는 일반분양 물량 총 110가구 중 중대형이 단 9가구에 불과해, 중대형 청약 경쟁률이 1,355대 1에 육박했을 정도다.

이리 보고 저리 봐도 모자란 청약가점이 고민이라면, 지역민들이 주체가 돼 지역 내 알짜 입지에 원하는 시공사, 원하는 평면의 아파트를 지어 올리는 ‘지역 주택조합 아파트’를 눈여겨볼 만하다. 가점은커녕 청약통장조차 없어도 해당 지역에 6개월 이상 거주해 왔으며 조합설립인가 신청 전 1년간 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1 주택을 소유한 세대주라면 누구든 조합원으로 가입해 새 아파트를 마련할 수 있기 때문이다. 주변 시세 대비 합리적인 가격을 제시해 수요자들의 경제적 부담 절감 및 시세 차익 실현을 도모하는 것 또한 큰 장점이다. 

한 부동산 전문가는 “과거의 지역 주택조합 아파트들은 허술한 법망에 따른 불안정한 사업성, 지지부진한 추진 속도 등으로 조합원들의 원성을 샀지만, 최근 정부가 법률 및 제도를 개편하며 안전장치가 한층 강화됐다는 점도 눈여겨볼 대목”이라며 “여러모로 탄탄한 기반이 마련된 만큼, 알짜 입지에 들어서는 지역 주택조합 아파트라면 실거주 및 투자 목적으로도 고민해 볼만하다”라고 귀띔했다. 한강 생활권+강남 생활권 입지에서 양질의 인프라와 다양한 개발호재를 만끽하면서, ‘토지거래허가제’ 등 강남지역에 집중된 규제 폭탄은 쏙 피해 간 광진구 자양동 일대가 대표적이다.

◇청약통장 없어도, 내 집이 있어도, 6억 원대에 마련하는 한강변 ‘내 집’

한강 이북 권역의 ‘강남 3구’로 마포, 용산, 성동을 지목하던 부동산 전문가들의 손가락이 최근 들어 용산, 성동, 광진으로 방향을 틀기 시작했다. 삼성동 코엑스~잠실동 종합운동장 일대 199만㎡ 부지를 대상으로 하는 MICE산업 중심의 ‘서울 국제교류 복합지구(SID)’ 조성 사업과, 그 일환으로 추진되는 영동대로 지하 광역복합환승센터 조성 사업 등 강남권의 개발호재들을 가까이 누리면서도, 토지거래허가제 등 고강도 규제는 적용되지 않는 광진구의 풍선효과가 본격화된 덕분이다. 

한 전문가는 “광진구는 강남 생활권의 직간접 수혜는 물론 착공을 앞둔 동서울 종합터미널 현대화 사업, 성수동 레미콘부지 공원화 사업(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지 조성 사업(2021년 말 완공 예정), 구의/자양 재정비사업 및 구의역 행정단지 조성 사업 등 지역 개발호재도 풍부하다”며 강남을 바로 마주한 한강변 자양동을 가장 큰 기대주로 꼽았다. 특히 지하철 2,7호선 환승역인 건대입구 역을 중심으로 영동대교, 청담대교 등 강남 직결 도로망과 지역 대표 상권 외 교육, 생활, 문화 등 전 방위 인프라에 한강공원까지 아우르는 건대입구역 일대가 유망하다는 평가다.

실제로 지역 대표 ‘올세권’으로 불리는 건대입구 역세권에서는 분양하는 단지들마다 높은 경쟁률로 ‘완판’ 행진을 이어가며 남다른 주거가치와 미래가치를 과시해 보였다. 지난달 조합원 모집을 시작한 지역 주택조합 아파트 ‘리버시티 자양’ 역시 빠른 속도로 모집 마감을 향해 가고 있다. 광진구 자양동 548번지 일대에 들어서는 ‘리버시티 자양’은 지하 2층~지상 20층 17개 동, 총 545가구(예정) 규모로 조합원을 모집 중이지만, 향후 지구단위계획 변경으로 지하 2층~지상 25층 8개 동, 총 736가구(예정) 규모의 전용면적 59~84㎡ 중소형 위주 대단지를 추진할 예정이다. 

단지에서는 지하철 2,7호선 건대입구 역을 비롯해 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 커먼그라운드, 광진 문화예술회관, 로데오거리 등 문화시설, 광진구청, 건국대학교 병원 등 다양한 편의시설들을 도보 거리로 가깝게 이용할 수 있다. 신양초, 동자초, 자양중, 자양고, 건국대학교 등 ‘원스톱 학세권’과 뚝섬 한강공원, 어린이대공원 등의 청정 공세권도 갖췄다. 

‘리버시티 자양’ 관계자는 “‘리버시티 자양’은 청약통장 없이도, 전셋값 수준의 합리적 가격대에 한강 생활권 및 강남 생활권 아파트에 입성할 수 있는 사실상 마지막 단지”라며 “조합원 모집 1개월 차에 일부 타입이 조기 마감되는 등 기대보다 반응이 더 뜨거운 상황”이라고 전했다. 

‘리버시티 자양’ 홍보관은 서울특별시 광진구 광나루로 56길 85 테크노마트 21(강변 테크노마트) 지하 1층에 위치해 있으며, 코로나 19 바이러스 확산 방지 및 방문자 간 접촉 최소화, 방문객 편의를 위해 사전 방문 예약제를 운영한다.

문의: 02) 3437-6500