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2018.03.27 17:31 | 조회 18360

이번 주부터 시행되는 은행 대출 규제로 인하여 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는 상황에서 이를 피한 수익형 부동산 상품이 있어 눈길을 끈다. 바로 미군 렌탈하우스다.

 


새로 시행되는 대출규제의 핵심인 DSR은 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환 부담을 소득과 비교해 대출 한도를 정하는 것으로, 5대 시중은행들은 DSR 기준으로 신용대출은 150%, 부동산 담보대출은 200%가 넘으면 대출을 사실상 거절하겠다는 방침이다.


특히 부동산에서는 임대업자 이자상환비율 RTI를 시행해 연간 임대소득이 상가의 경우 대출이자의 1.5배, 주택은 1.25배 이상이 돼야 대출을 승인한다.


그러나 미군 렌탈하우스는 DSR이 200% 이하이고 임대업자 이자상환비율인 RTI가 승인기준인 1.25배의 2배에 가까운 2~2.5배에 달해 대출을 받는데 아무런 문제가 없는 데다 새로운 틈새 수요층을 공략할 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 크다. 


‘세계 최대 규모의 미군기지’를 수요로


미군 렌탈하우스 시장은 전국에 있는 주한미군이 평택 팽성읍 험프리 기지로 이전하는데에서 비롯된 신규 시장으로 현재까지 2만 5천 정도의 인원이 이전을 완료한 상태로 올해에도 8천 명가량의 미군이 추가로 이전할 예정이다. 또한, 사업이 완료되는 2020년에는 총인원 8만 5천여 명이라는 1개 시 급의 인원을 수요로 하는 시장이 형성된다.


여기에 현재 미군 사령관이 미군 및 군무원 등의 군속들이 영외 거주할 주택이 8천여 세대 이상 부족하다며 렌탈 주택을 더 공급해달라는 호소할 정도로 공급이 수요를 따라가지 못하고 있으며, 향후 2020년까지 추가적인 이전이 예정돼 있어 렌탈 주택의 부족은 점점 더 심화되고 있는 상황이어서 미군 렌탈하우스의 가치는 나날이 높아지고 있다.


또한 소파(SOFA) 협정에 의하여 최소 2060년까지 미군이 국내에 머무르기로 돼 있고, 2060년 이후에도 상호 협의를 통해 기간도 연장하게 돼있어 향후에도 미군의 지속적인 주둔이 예상되면서 최소 40여 년 이상의 기간이 보장된 고수익과 안정성을 동시에 갖춘 부동산 상품으로 불리고 있다.


실제로 미군은 직급에 따라 170~260만 원에 이르는 주택수당을 지급한다. 특히 이 주택수당을 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급하기 때문에 높은 임대 수입을 안정적으로 지급받을 수 있는 것이 특징이다. 


여기에다 청약 통장이 필요 없고 전매제한 등의 규제를 적용받지 않는 데다 주택으로 적용받아 1.3%의 낮은 취득세율이 적용되며, 임대사업자 등록을 할 경우 세금과 건강보험료 할인 등의 혜택 및 부동산 전매제한에도 해당하지 않는다는 장점이 있다.


또한 미군기지 이전으로 인해 2017년 팽성읍의 지가 상승률이 14.26%(국토교통부 자료 기준)로 전국 최고의 상승률을 보이고 있어, 월세 수입 이외에도 가치 상승이라는 프리미엄까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 투자자들의 시선을 끌고 있다.


투자 전 입지여건 등 잘 따져 옥석 가리기를 해야

 


이러한 시장여건하에서도 입지여건이나 미래가치 등을 따져 옥석 가리기가 필요하다고 전문가들은 조언하고 있다.


한 업계 관계자는 “미군 렌탈하우스 시장은 기존의 고급 군무원들을 상대로 하는 70~80평형의 단독형 싱글하우스에서 미군부대 메인 게이트에서 차로 10~15분 이내 거리에 위치하고, 미군 부사관 및 장교들, 그리고 일부 군무원들을 대상으로 하는 전용면적 110~150㎡에 3~4개의 방을 갖추고 피트니스센터들의 부대시설들이 잘 갖추어진 단지형 타운하우스로 시장의 분위기가 바뀌고 있다”라고 말했다.


또한 그 관계자는 “수요가 많을 때에는 차로 30분 거리까지 가서 입주를 하겠지만, 몇 년이 지나고 시장이 안정화되면, 차로 10~15분 이내 거리를 제외하고는 공실이 발생할 것이라며, 앞으로는 미군의 라이프스타일에 맞춘 설계로, 피트니스, 조깅코스, 조경 등을 갖춘 단지만이 살아남을 거라며, 아파트도 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트가 가격이나 수요가 많지 않으냐며 말하며 대표적인 사례로 1,2,3차에 걸쳐 대단지 타운하우스로 공급된 ‘에메랄드 포레스트’를 말했다.


수차례에 걸쳐서 미군 렌탈하우스를 공급한 바 있는 ㈜에메랄드 포레스트에서 팽성읍 대사리에 공급했던 에메랄드 포레스트 1차는 3개월 만에 분양이 끝났고, 공병단 16세대가 세대당 3만 달러에 한꺼번에 입주를 하는 등 인기를 끌었는데 이는 미군의 라이프스타일에 맞춘 차별화된 설계와 피트니스 센터를 비롯해 수영장, 어린이 놀이터, 바비큐 테라스, 클럽하우스 등의 부대시설 배치를 통해 미군이 안심할 수 있는 환경을 조성했기 때문인 것으로 풀이된다.


이에 ㈜에메랄드 포레스트에서는 팽성읍 노와리에 에메랄드 포레스트 2차를 공급 중인데 2차도 사전 청약률 50%에 분양 2개월 만에 70%가 넘는 계약률을 보이고 있다. 


이 업체 관계자에 따르면 ‘처음에는 영관급 장교들만을 대상으로 하는 전용면적 44평 단일평형으로 공급할 예정이었으나, 완공된 이후 시점에서 더 원활한 임대를 위하여 50%는 전용면적 35평으로 설계변경을 실시하였고, 전용면적을 줄여 설계를 변경할 경우 세대수가 늘어나는 게 일반적이나, 분양을 받는 손님의 수익을 늘리고자 세대수를 동결하여 세대별로 거의 70평에 가까운 대지지분을 가지게 되어 토지 가격 상승이라는 추가적인 프리미엄이 기대된다’고 밝혔다.


또한, 고객이 건물관리 및 임대관리에 신경을 쓰지 않아도 되도록 전문 관리업체에서 건물관리를 맡고 있어 게이트웨이와 CCTV로 안전을 강화했고, RP프로그램(Rental Partnership Program)을 도입한 임대관리로 공실률을 0%수준으로 낮춰 안정적인 임대수익이 가능하도록 하는데 중점을 두고 있다.


뿐만 아니라 “요즘 정부의 대출규제로 인해 대출비율이 낮아지고 대출받는 것이 쉽지 않은 상황이지만, 임대사업자등록을 할 경우 최대 70%까지도 대출이 가능해 실투입 금액을 줄일 수 있고, 많은 자금을 들이지 않아도 충분히 투자가 가능한 상품으로 각광을 받고 있다.”라고 말했다.


여기에 연일 투자자들로 문전성시를 이루고 있는 모델하우스는 ‘에메랄드 포레스트 2차’의 인기를 실감케 하고 있으며, 이는 안정성과 수익성을 갖추고 있음으로 인해 투자자들의 기대를 한 몸에 받고 있음을 보여주고 있다.


에메랄드 포레스트 2차에 관한 자세한 상담은 양재역 10번 출구 앞에 위치한 모델하우스에서 진행 중이며, 방문 예약 시 고급 사은품도 증정하고 있다.


상담문의 : 1899-3954




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