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[경매/투자] [Weekly Taein] A씨의 운수 좋은 날?… ‘가처분이 뭐길래’
부동산태인 (real_ta***)님 작성글 전체보기 추천 0 | 조회 147 | 2018.02.14 13:59 | 신고

(사례로 보는 쪽박? 대박!)

A씨의 운수 좋은 날?… ‘가처분이 뭐길래

 

 

A씨는 지난해 아파트를 하나 낙찰 받았다. 시세보다 싸게 아파트를 마련해서 기분이 좋았던 김씨는 어느 날 청천벽력과 같은 소식을 접하게 된다. 등기이전까지 마쳤음에도 불구하고 A씨의 소유권이 무효로 돌아간 것. 도대체 무엇 때문에 A씨는 다 잡은 아파트 소유권을 잃고 만 것일까?

 

 

주지하다시피 경매 권리분석에 있어서 가장 기본적인 사항은 말소기준권리를 잡아내야 한다는 것이다. 이를 기준으로 선순위 권리들은 낙찰자가 인수하게 되고 후순위 권리들은 말소된다는 것은 지극히 상식적인 내용이다.

 

기본적으로 이 원칙에서 벗어나는 권리는 없다고 보는 게 맞다. 하지만 후순위 가처분임에도 말소되지 않고 오히려 낙찰자가 소유권을 잃게 되는 특수한 경우가 있다. 하찮게 보던 가처분 때문에 소유권 이전등기까지 마친 집을 다시 내놔야 하는 일이 생길 수 있다는 것이다.

 

부동산 가처분은 소유권 이전뿐만 아니라 담보로 제공해 돈을 대출받거나 부동산을 전세 놓거나 기타 임차권의 설정 등 해당 부동산에 대해서는 일체의 처분 행위를 할 수 없도록 하는 법적 조치다.

 

사연을 알아본 바 A씨가 낙찰받은 아파트 등기에는 소유권말소등기청구에 기한 가처분이 걸려 있었다. 이후 소유권이전등기말소 청구소송에서 가처분권자가 승소, A씨의 낙찰로 인한 소유권 취득이 무효화 된 것이다.

 

이처럼 후순위 가처분이라 할지라도 해당 물건의 실제 소유권을 다투는 물건은 소송 결과에 따라 낙찰자의 운명을 바꿀 수 있기 때문에 세심한 관찰이 필요하다.

 

아울러 토지와는 그 소유자가 다른 건물이 경매로 나왔을 때도 가처분이 말소되지 않는 경우가 있다. 토지소유자가 건물 소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거청구권을 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 신청할 수 있는데 이것이 받아들여진 경우가 그렇다. 또 이렇게 설정된 가처분 등기는 그 설정 시점이 비록 경매개시결정일보다 늦는다 해도 말소되지 않는다.

 

기본적으로 가처분은 가압류와 같은 성격을 가지고 있으나 가압류는 재산상의 청구권으로서 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 토대로 하는 것이고, 가처분은 금전 이외의 특정물(이 사건의 경우 아파트 그 자체가 목적물)에 대한 이행청구권을 토대로 한다는 점에서 왕왕 이 같은 비극(?)이 야기된다.

 

이와 같은 사건에서 더 큰 문제는 소유권 이전의 무효 조치가 아니라 낙찰자가 기납부한 낙찰대금이다. 배당 전이라면 그나마 법원으로부터 반환이 가능하지만 이미 배당이 끝났다면 돌려받기가 어려워지기 때문이다.

 

이미 배당까지 끝나버린 상황에서 낙찰자는 배당을 받아 간 채권자들을 상대로 부당이득반환청구권 소송을 제기하게 된다. 채권자들 입장에서 간신히 돌려받은 채무액을 순순히 돌려줄 리 없기 때문이다.

 

따라서 경매 낙찰을 받은 후, 매각허가를 기다리게 되는 1주일을 허투루 보낼 게 아니라 이 같은 함정이 없는지를 계속 살펴야 한다는 것이 경매 실력자들의 한결 같은 조언이다.

 

한편 법원에서는 피보전 권리를 원인으로 한 가처분이 있는 경매 물건의 매각물건명세서에 피보전 권리를 기재하게 해 입찰자들에게 위험을 알리고 있다.

 

따라서 뉴스레터 독자들은 후순위 가처분이 있는 물건의 경우 반드시 매각물건 명세서를 통해 후순위가처분의 내용을 충분히 파악한 뒤 입찰에 나서야 한다.

 

더불어 이러한 피보전 권리를 원인으로 하는 가처분결정 사실이 있는데도 법원 측 실수로 매각물건 명세서에 기재되지 않은 경우 매각허가 취소 사유가 될 수 있다는 점도 함께 참고하자.

 

 

 

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