53세인 박씨는 올초 23년 다니던 직장을 자의반 타의반 떠나고 조그만 사업체에 재취업했다. 급여는 전 직장만 못하지만 자신은 행운아라고 생각하곤 한다. 또래중에는 상당수가 실직한 친구들이 절반은 넘는다. 감사하게 생각하며 그는 열정을 갖고 일하고 있다. 하지만 이곳도 잘해야 3년에서 길면 5년 안팎이다.
자신의 재산은 살고 있는 아파트 한채와 저축한 돈과 퇴직금으로 받은 현금 3억원이 전 재산이다. 이 역시 청춘과 몸을 바쳐 개미처럼 한푼 한푼 모은 자신의 인생 성적표다. 1%의 최상위는 물론 아니지만 노후용으로 빠뜻해도 잘만 활용하면 그럭저럭 안정된 노후를 보낼 수는 있다. 국민연금을 포함해서 60세이후 한달에 400만원정도의 고정 수익이 나오면 성공이다.
우선 박씨가 이 돈을 은행에 넣었다치자. 퇴직연금 개인연금 금융권에 노후 금융상품이 쏟아지고 있다. 대부분이 4~5%전후의 이율을 보장하고 있으나 세금 또는 수수료로 떼어 특화된 상품은 발견하기 어렵다. 다 고만고만한 상품들이다. 고작 연간 100만~150만원 안팎.
역시 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 게 낫다. 도시형생활주택 오피스텔 상가등은 안정적으로 임대료를 받을 수 있는 좋은 수익형 부동산이다.
자 그러면 오피스텔에 투자해볼까.
오피스텔은 공실률이 낮고 가격 하락의 위험과 매매빈도가 높아야한다. 이를위해서는 업무밀집지역이나 역세권 인근이 따봉이다. 아파트와달리 분양을 받아도 무주택청약자격이 유지되어 부동산 임대사업자 등록을 낼 경우 부가가치세 환급을 받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 이같은 방법은 더 많은 세금을 추징당할 위험이 있다는 것도 주의해야 한다. 오피스텔은 일단 분양가가 다른 수익형 부동산에 미해 높은 반면 임대료가 상대적으로 센 것이 장점이다. 보통 8%의 임대수익이 나온다는 것을 가정한다면 3억원의 경우 240만원의 수익이 발생하는 셈이다.
상가의 경우는 어떨까.
상가는 추후 임대를 놓아 임대수익도 얻고 자신이 직접 창업할 수 있는 장점이있다. 하지만 경기에 예민해 임대가 나가지않을 경우 대책이 없는 상황이 발생할 수 있는 단점이 있다. 불확실한 수익률을 염두에 두고 투자 계획을 세워야 한다는 말이다. 수익률은 오피스텔보다 조금 높은 수준이다.
요즘 뜨고 있는 도시형생활주택에 투자해본다면
도시형생활주택은 임대수익률은 상가에 못미치는 경우가 많다. 하지만 안정적인 수익률 유지할 수 있는 것이 장점이다. 현재 강남권의 경우 가구당 분양가가 2억5000만원에서 3억5000만원(전용 8평기준)이고 강북은 1억에서 1억5000만원이다. 인천 수원등 수도권은 7000만원에서 1억5000만원으로 형성되어 있다.
단 도시형주택은 오피스텔과 비교했을때 주택으로 분류된다. 1주택 보유자가 전용면적 21㎡이상의 도시형주택을 분양받으면 1가구2주택자가 되어 이에 유의해야한다. 오피스텔보다 공용공간이 적어 관리비가 저렴한 장점도 있다.
3억원으로 도시형주택을 5채 매입해 주택임대사업자로 등록한 후 임대사업을 한다면 세제 혜택을 볼수 있다.
서용식 수목건축 대표는 "상대적으로 적은 금액으로 임대사업을 할 수 있는 것이 도시형생활주택의 장점"이라고 말했다.
가구당 1억1천만원의 도시형주택(가구당 6000만원은 대출제공)을 분양받을 경우 3억원을 갖고 5채를 매입할 수 있다. 대출금 2억4000만원에서 월 이자 120만원(연 6%가정)의 비용에서 임대수익은 보증금 6000만원에 5가구에서 발생된 월 275만원의 임대수익을 빼면 (275만원-120만원=월 155만원,연1860만원)의 수익이 남는다. 이경우 약7%의 수익률이 발생하는 셈이다.
[연기홍기자]
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