부동산

-수익형 부동산 관심 더 증가할 듯

-강남권, 동탄 , 광교 등 알짜 단지 청약열기는 지속될듯

메르스(MERS·중동호흡기 증후군) 사태에 따른 내수위축 우려가 커지면서 한국은행이 지난 3월에 이어 3개월 만에 또다시 기준금리를 내렸다.한국은행 금융통화위원회는 11일 정례회의를 열고 6월 기준금리를 연 1.75%에서 연 1.50%로, 0.25%포인트 인하했다.

지난해 8월과 10월, 올해 3월에 이어 또다시 기준금리를 인하함에 따라 사상 최저 수준인 연 1.50%의 초저금리 시대를 열게 돼서 부동산 투자자들에 금리인하이후 투자전략에 대해 관심이 대폭 증가했다.

현재 메르스 여파로 사람들간에 만남을 꺼려 매도자나 매수자 모두 움직이지 않는 상황이며 메르스 사태가 장기간 이어질 경우 금리인하데도 불구하고 부동산시장에도 적지 않은 영향을 주겠지만 이번 사태가 조기 진정된다면 금리인하 효과까지 겹쳐 부동산 시장 상승세는 계속 될 전망이다. 사상초유의 저금리로 수익형 부동산이 더욱 관심을 끌 전망이다 금리인하로 수익형 부동산에 돈이 몰릴것이고 보증부월세가 증가 되면서 전세가격이 또 다시 올라 매매시장을 다시 자극할수도 있다.

-알짜지역 분양은 청약경쟁율 치열할 듯

메르스 여파에도 불구하고 투자가치가 있는 알짜지역에는 많은 분들이 몰려들고 있다.

대우건설이 지난 8일부터 접수한 위례 우남역 푸르지오 1순위 청약엔 430가구 모집에 6만9373명이 몰려 평균 161.3대1의 경쟁률을 보였다. 작년 10월 '위례 자이'(139대1)를 뛰어넘는 위례신도시 내 최고 청약 경쟁률이자, 2006년 판교신도시 분양 이후 수도권 최고 기록이다

청약일정이 금융결제원.KB국민은행 등 온라인을 통해 이뤄지다보니 강남권,동탄,광교,대구,부산 등 입지가 유리하고 분양권에 프리미엄이 붙은 신도시 물량은 방문객 감소와 상관 없이 여전히 높은 청약경쟁률을 유지할 것이다.

따라서 메르스사태가 장기로 가지 않을것으로 예측되는 만큼 부동산 시장 참여자들은 상반기 인기 있었던 부동산 상품 위주로 투자전략을 짜도 무방하다.

금리인하 효과로 상반기 인기에 힘입어 하반기에도 서울 강남권과 대구 부산 아파트 분양시장을 중심으로 청약경쟁율이 높을 것으로 예상된다.

조합원 모집요건이 완화되면서 저렴한 분양가가 장점인 지역조합아파트와 아파트 전세값으로 내집마련가능한 연립·다세대주택 등도 상반기에 이어 하반기에 주목할만하다. 가급적이면 임대관리회사가 공실뿐만 아니라 시설관리 까지 가능한 지역의 연립·다세대주택에 투자포커스를 좁혀야 한다.

1.서울 강남권등 대구.부산 알짜 분양시장 인기 이어갈듯

상반기에 이어 하반기에도 서울 강남4구(서초.강남.송파.강동)에서 분양하는 아파트 인기는 지속될 것으로 보인다.분양가 상한제가 폐지된데다가 지난해와 올해 상반기 고가로 분양했던 단지들까지 수천만원의 프리미엄이 형성되어 있기 때문이다.

재건축분양 시장에서 가장 주목받는 곳은 역시 서울 강남 재건축아파트다. 올 하반기 분양이 예정된 서울 서초구 서초동 우성3차 ,사업시행인가를 받고 관리처분을 준비하는 개포지구 2·3단지 ,7월 관리처분 앞둔 강동구 고덕주공 2단지를 눈여겨 볼만 하다.

뒤를 이어 8월에는 송파구 가락동 가락시영 재건축, 9월 서초동 우성2차를 재건축하는 '서초우성2 래미안'을, 10월에는 GS건설이 반포한양을 재건축한 '반포한양 자이' 11월 코오롱글로벌이 강남구 청담동 청담진흥을 재건축해 짓는 코오롱 하늘채, 12월에는 대우건설은 서초구 반포동 삼호가든4차를 재건축한 푸르지오가 연달아 나온다.서울 강남권뿐 아니라 상반기 수백대 1의 경쟁률을 보였던 대구 부산등지서 분양이 예정된 지방 재건축도 노려볼만 하다. 대구에서는 반도건설이 9월 대구국가산업단지에서 68~84㎡의 중소형 813가구를 분양한다. 이밖에 부산에서는 대우건설과 SK건설이 각각 서대신7구역, 대연7구역 재개발 아파트를 선보인다. 서대신7구역은 597가구, 대연7구역은 780가구가 일반분양분으로 나온다.

2.지역조합 아파트, 하반기에도 인기끌듯

상반기 실수요자들이 내 집 마련에 적극 나서면서 저렴한 분양가격이 돋보이는 지역주택조합 아파트가 상반기 큰 인기를 모았다. 정부가 잇따라 규제완화책을 내놓으면서 다시 활기를 띠고 있는데 조합원 모집이 수월해지면서 100% 조합원 모집에 성공한 사업장도 등장하고 있다.

규제완화책을 보면 조합원 모집이 가능한 지역 범위가 당초 사업지와 같은 시·군에서 시·도 거주(6개월 이상)자로 확대돼 조합원 모집이 수월해졌다. 청약통장에 가입하지 않아도 되고 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 한 채 보유하고 있어도 지역주택조합에 가입할 수 있다.

지역조합 아파트는 조합원이 50%만 모이면 조합 설립 후 사업계획 승인, 착공까지 절차가 간소하다.또한 지역주택조합도 최대 25%가량은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 공급할 수 있게 됐다. 조합원 추가 모집이 끝난 뒤 일부 잔여 주택을 일반분양으로 판매할 때 유리하다. 민간택지 분양가상한제 폐지로 새로 공급되는 아파트 분양가격이 상승하면서 조금이라도 싼 값에 집을 구하려는 수요자들이 하반기에도 사업추진이 빠른 지역주택조합을 중심으로 몰릴것이다

올 하반기에는 서울 동작구,남양주등지에서 지역주택조합 아파트가 예정돼 있기 때문에 관심을 가질만 하다.

지역주택조합아파트 투자시, 주의점은

지역주택조합 사업은 하지만 미분양이나 사업 실패에 따른 위험을 조합원이 모두 떠안아야 하는 게 부담이다. 조합원 모집 실패로 사업이 지지부진하고 분양 가격이 오르는 경우도 발생한다. 따라서 현재 추진 중인 지역주택조합 사업의 인허가가 어느 단계까지 났는지, 자금은 믿을 만한 신탁사가 관리하고 있는지 등을 꼼꼼하게 확인한 다음 조합에 가입하는 게 안전하다.

3.연립·다세대주택 하반기에도 인기 이어갈듯

전세난에 지쳐 내 집 마련에 나선 실수요자들이 주택시장을 주도하면서 값이 싼 연립·다세대주택이 인기 상종가를 달리고 있다, 최근 빌라 수요가 많아진 데다 시설까지 좋아지면서 빌라가격도 오르는 추세다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기 연립·다세대주택의 전셋값은 지난 2011년 1분기보다 46% 상승했다. 서울 연립·다세대주택의 전용면적 1㎡당 전세금은 지난 2011년 1분기 213만원에서 올해 1분기 311만원으로 약 98만원 가량 올랐다. 서울 연립·다세대 평균 전세 거래금액도 2011년 1분기 1억1,096만원에서 올해 1분기에는 1억4,052만원으로 2,956만원 상승했다.

특히 아파트 평균 매맷값이 5억원에 달하는 서울에서는 저렴하게 연립·다세대주택을 매입하려는 수요가 경매시장으로 몰리고 있다. 환금성은 낮지만 가격이 싼 게 매력인 연립·다세대주택이 인기를 끌면서 실수요자는 물론 투자자까지 경매에 뛰어들고 있는 것이다.

이전보다 편의시설 수준이 높아진 것도 빌라 인기에 한몫하고 있다. 아파트 수준의 보안 시설을 갖추고, 브랜드 아파트에서나 볼 수 있는 식기세척기나 붙박이 가구를 사용한 신축 빌라도 많이 등장하고 있다.

특히 강남권이 서울의 다른 지역에 비해 두드러진다. 강남권에 직장이 있는 젊은 직장인들에게 월세로 임대하기 위해 빌라를 사들이는 투자자도 크게 늘었다. 지방 투자자들이 강남 직장인 수요를 노리고 강남 빌라들을 많이 사들이고 있는것이다. 금리 인하 효과로 하반기에도 임대용빌라를 얻을려는 추세는 지속될것이다.

-강남권 빌라 임대시장, 단기월세로 급격히 이동중

하반기로 갈수록 강남권 빌라 공급이 늘어남에 따라 임대관리회사의 필요성을 더 커질것으로 보여진다.강남권 빌라 찿는 분들은 관광객이나 비즈니스, 공부등 6개월이내 단기적으로 방을 구하는 분들이 많이 늘어났다. 필자를 찿아오는 재외국민들의 경우 호텔이나 서비스레지던스보다 오히려 저렴하고 1~2개월만 머물수 있는 풀옵션 원투룸을 구해달라고 의뢰하고 있을 정도다.

임대관리회사 원룸의 특성

몸만 들어가서 살수 있도록 세탁기와 냉장고 대형위성TV는 물론이고 침대부터 이불까지 풀(FULL)로 호텔처럼 구입해 놓는다. 현재 우리나라에서 풀옵션이라고 광고하는 것은 외국인들 시각에서 비쳐봤을 경우 대부분 하프(half) 옵션이다. 신혼부부나 맞벌이 부부들이 주로 찿는 투룸보다는 원룸이 임대관리회사의 주 타겟이다. 정기적으로 관리차 순환하는 임대관리회사 차량과 CCTV 등이 설치되어 있어 여성들도 만족해하며 거주하고 있다.

매월 일정한 날짜에 임대관리회사에서 약속한 월세를 넣어주기 때문에 원룸소유자들이 지인들을 많이 필자에게 소개 시켜주고 있다. 현재 우리나라 임대관리는 대부분 매물을 중개한 중개업소에서 주먹구구식으로 하고 있어 체계적이고 않고 세입자의 민원에도 효과적으로 대응하지 못하고 있다. 중개업소가 어느날 갑자기 폐업하거나 영업장소를 이동해서 당초보다 신경을 덜 쓰게 되는 경우가 다반사다. 세입자가 바뀌면서 내야하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리회사에서 부담해주고 세입자의 민원도 대부분 임대관리회사에서 자체적으로 처리해주고 있다. 외국인 임대사업처럼 별로 신경쓸것이 없어 자산가들이나 외국이나 지방에 계신 분들이 많이 선호하고 있다.

4.하반기에도 분양권 거래 활발해질듯

전매제한 기간 파악후 주변 발전 가능성 살펴라

금리인하로 청약 열기가 뜨거운 위례·하남미사 등 서울및 수도권 신도시를 중심으로 분양권 시장에 대한 관심이 커질 것이다. 상반기에 이어 하반기에도 인기 지역에서 분양권 전매제한이 속속 풀리고, 정부가 부동산 규제 완화 카드를 꺼내든 것도 이런 흐름에 힘을 더했다.

분양권 매매는 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 자금력이 부족한 분들에게도 더할나위없는 내집마련수단이자 투자상품이다. 특히 재건축·재개발 분양권의 경우 동호수뿐만 아니라 투자메리트 측면에서 일반 분양자보다 유리해 수요자들에게 인기가 좋다.

하반기 분양권투자는 올해 상반기 이미 전매뿐만 아니라 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 상향 조정돼 주택자금 대출도 한결 쉬워졌기 때문에 분양권 투자가 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심을 더 끌 수밖에 없다.

분양권을 구입하고자 할때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부 대출 승계 여부 확인해야 한다. 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다.

이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다.중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.

또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다.

분양권을 샀다면 분양계약서 및 매매계약서 원본을 지참해 계약 체결일로부터 60일 이내에 해당 물건 소재지 시·군·구청에 거래신고를 한 후 신고필증을 받아야 한다. 매도인에게 잔금까지 치른 뒤에는 중개업자, 매도자와 매수자가 함께 해당 대출은행을 방문해 채무 인수 동의 신청, 즉 대출 승계를 한다. 아파트 건설사에도 분양권이 전매됐음을 알리는 분양계약서 명의변경 신청을 해야 한다. 전매제한이 풀리기 전에 거래에 나서는 것은 유의해야 한다. 불법이기 때문에 벌금 등의 재산상 피해가 발생할 수 있고 명의를 바로 이전할 수 없어 계약금을 떼이는 등의 피해를 볼 수 있기 때문이다.

기본적으로 분양권을 구입할때는 주변아파트시세와 비교해서 투자가치가 있을 때 구입해야 한다. 또한 건설사들이 어려움에 처한 만큼 해당 건설사의 재무구조를 면밀히 검토한 후 분양권 매입에 나서야 한다.

-하반기 미국의 금리 인상 예고에도 하반기 한차례 더 인하될 듯

2분기 이후 회복세를 기대했던 내수경기가 얼어 붙을 조짐을 보이고 있으며 그간 우리 경제를 뒷받침해줬던 요우커마저 한국관광을 잇따라 취소하면서 2%대 성장률이 가시화되고 하반기 미국 금리 인상도 예고 되어 있는 만큼 경제에 먹구름이 낄 우려감도 있는 만큼 한국은행의 투자적인 금리인하는 경제가 다시 살아나는데 단비가 될 것이다.

하반기 미국의 금리 인상이 현실화 된다면 경제체력이 허약한 브라질,러시아,우크라이나등이 우선적으로 금리를 올릴 가능성이 농후하다. 반면에 중국,대만,일본,한국등은 비교적 외환보유고도 넉넉하고 수출경쟁력 강화를 위해 자국통화의 약세를 유도하고 있는 만큼 금리가 하반기에도 한차례 더 인하될 가능성이 농후한 만큼 부동산 시장에 호재로 작용할수도 있다.

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