부동산

(행운칼럼) 2016년 집값 어떻게 될까?

“ 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운공인중개사 입니다. ~ ”

“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,

“ 모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다. “

2015년 3/4분기를 기점으로 해서 재건축 연한기준을 40년에서 30년으로 단축을 해준다는 완화책을 발표한 이후에 집값이 참 많이도 올랐습니다.

버블세븐 지역을 제외하고,

서울과 수도권 등 소형부터 30평대의 아파트들은 예전 집값 폭등기 때의 금액을 구렁이 담 넘어가듯이 훌쩍 뛰어넘었습니다.

MB정부 이후로 재건축 재개발 뉴타운 등 모든 주택공급이 중단된 상태에서 수년간 공급이 되지 않아서 주택공급의 부족은 심화 되었고 전세매물의 부족은 결국 전셋값의 폭등을 가져와 이래 저래 살림살이가 나아지질 않는 현상이 지속되고 있습니다.

집값이 오르면 더 이상 오르지 못하게 규제책이 나와야 되는데 주택 공급을 막을 직접적인 규제책을 쓸 수가 없습니다.

전셋집이 부족한 상태에서 직접적인 규제를 하면,

작년 하반기부터 현재까지 분양이 잘 되고 있는 주택 등의 공급은 완전히 올스톱 되어 또다시 주택시장이 냉탕으로 번지는 것을 막을 수가 없기 때문이라고 보여집니다.

그래서 들고 나온 것이 2016년부터 주택담보대출에 대한 직간접적인 규제책이라고 봅니다.

우리나라 사람은 돈을 빌리면 만기 때 한꺼번에 갚으려는 문화가 자리잡고 있습니다.

이자만 내다가 만기가 다가오면 다른 금융회사로 갈아타고 또 다시 이자만 내는 즉, 원리금은 상환하지 않고 이자만 계속적으로 내다가 집이 팔리면 한꺼번에 빚을 청산하는 빚에 대한 문화가 있곤 합니다.

이러한 문화가 2016년부터는 주택담보대출을 받으면 바로 이자와 원금상환을 동시에 해야 한다는 우리 몸에 익숙하지 않는 대출 문화가 새롭게 자리를 잡게 됩니다.

새로운 대출 문화가 자리를 잡게 되면 2016년도 집값은 어떻게 될까요?

(개인적인 사견입니다.)

돈의 흐름을 규제하니 부동산 시장은 하락 기조로 진입할 공산이 커지게 됩니다.

대출 조건도 까다로워지고

대출을 받더라도 즉시 이자와 원금 두 가지를 감당해야 하기 때문에 자신의 소득이 확실하지 않으면 대출을 받을 수가 없으며 대출을 받더라도 이자와 원금 두 마리 토끼를 쫓아야 하기 때문에 집을 사려는 수요자는 급격하게 줄어들 수밖에 없습니다.

수요가 줄면 당연히 집값의 하락기조는 이어질 것입니다.

또한, 원금과 이자를 동시에 갚아 나가야 하기 때문에 그만큼의 고정비용으로 지출되는 금액을 소비하지 않게 되므로, 국내 내수경기는 더욱 더 나빠질 것은 불 보듯 뻔한 일이라고 보여집니다. 우리나라 경기 특성상 부동산과 연관된 산업이 많기 때문에 부동산 쪽에 거주비용이 증가하면 내수 경기의 침체는 두말할 필요도 없고 장기 침체의 늪은 우리 곁에 다가올 수밖에 없을 것입니다.

작년 하반기부터 현재에 이르기까지 대규모 공급이 이루어지고 있습니다.

부동산에 대한 직접적인 규제책이 나오지 않는 이상 향후에 어떻게 되든지간에 공급 정책은 계속 이루어질 것입니다.

일반 사람들은 들어갈 집이 없기 때문에 현재의 집값 상승 기조에 파도를 타고 자신의 집을 마련하기 위해서 동분서주하고 있습니다.

이러한 공급 물량이 입주할 시점인 약 3년이란 세월이 흐르면 어떻게 될까요?

우리는 이 시점이 다기오기전에 미리미리 준비를 해야 합니다.

집값이 현재 올랐다고 좋아할 필요도 없습니다.

전셋값을 많이 올려 받았다고 좋아할 필요도 없습니다.

대규모 입주 물량이 한꺼번에 나오면 그 양만큼 사람들이 입주를 하고 현재 살고 있는 집을 팔던가 임대를 주던가 하는 식으로 부동산 시장에 입주하는 양만큼 물량이 나오기 마련입니다.

즉, 역전세난이 발생하든 ,집값이 하락하든

집값의 향방이 좋은 것 보다는 좋지 않는 쪽으로 흘러갈 방향이 크게 작용한다는 것입니다.

우리는 투자를 할 때 또는 자신의 집을 마련할 때 항상 미래를 보고 접해야 합니다.

남들이 파도타기를 한다고 그 파도타기에 몸을 던지는 것보다는

특히, 부동산의 정책, 공급물량 등을 세세히 검토해서 판단하고 투자를 해야만 실패보다는 성공할 확률을 높게 만들 수가 있다고 봅니다.

주택담보대출에 대한 이자와 원금 상환을 동시해 해야 하는 규제책은 부동산 시장에는 좋은 것 보다는 좋지 않는 방향으로 흘러갈 확률이 더 높아질 것으로 사료됩니다.

감사합니다.