부동산

임형백 성결대학교 교수

 

평창이 2018 동계올림픽의 유치에 성공했다. 김연아 선수를 비롯한 스포츠계 인사, 재계인사, 관계기관 공무원, 평창주민을 선두로 한 전국민, 심지어 대통령까지 나서서 이루어낸 쾌거이다. 막대한 재정부담으로 부도직전에 이른 강원도를 살릴 기회를 극적으로 만들어 낸 것이다.

그러나 동계올림픽의 유치가 바로 성공으로 이어지는 것은 아니다. 오히려 칼날의 양면과 같고, 흑자올림픽은 아주 드물다. 따라서 이제부터라도 평창의 현황을 꼼꼼히 진단하고, 세심하게 준비하여, 성공할 수 있도록 하는 것이 필요하다. 이를 통하여 평창동계올림픽을 정치적 이벤트나 일회성 국제대회가 아닌, 지속적인 현금창구(cash cow)로 만드는 것이 경제와 부동산 시장에 도움이 될 것이다.

우선 평창동계올림픽과 관련된 일반적 사항을 살펴보자. 강원도의 예산은 2010년 3조 3325억원, 2011년 3조 3251억원이다. 강원도의 인구는 2010년 12월 31일 기준으로 1,543,555명이고, 평창군의 인구는 43,939명이다. 
2004년 김진선 전 지사시절 2010 동계올림픽 유치에 실패하자, 2차례 유치실패는 기반시설을 갖추지 못했기 때문이란 판단 아래 2006년부터 1조7000억원에 달하는 자금을 투입해 '알펜시아(Alpensia)리조트' 개발을 시작했다. 또 경기장, 호텔, 콘도가 포함된 ‘알펜시아 타운’을 건설하는 데 소요되는 비용을 ‘알펜시아 에스테이트’에 건설되는 400채의 골프빌리지를 분양하여 충당하려고 했다. 당시에는 부동산 붐이 일고 있었기 때문에 충분한 타당성 검토 없이, ‘알펜시아 에스테이트’도 준공만 하면 분양이 될거라는 낙관론하에서 진행된 것이다.

‘알펜시아 에스테이트’는 알펜시아리조트에서 약500m 거리에 있다. 그러나 매각하여 사업비를 충당하려던 ‘알펜시아 에스테이트’의 골프빌리지의 분양률이 저조하자, 고급화를 위해 4차례의 설계변경이 이루어졌고 설계변경 때마다 수십억원의 추가비용이 들어갔다. 이후 구조변경에 1천 100억원이 투입되었지만, 고풍스러운 분위기를 연출하기 위하여 지붕을 유럽식 구리 동판으로 바꾸고 실내에 목조사우나를 설치한 것 이외에 근본적인 변화는 없다. 

더구나 ‘알펜시아 에스테이트’에는 애당초 400여채의 골프빌리지를 지을만한 공간도 없었다. 결국 골프빌리지는 400채에서 268채로 줄었고, 현재 100여채 정도가 준공되었다. 현재 골프빌리지의 한 채 가격은 25-45억원이며, 27홀의 골프장 회원권(약5억원)도 의무적으로 구입하여야 한다. 또, 20억원을 들여 서울에 설치한 분양사무실도 2년여만에 철수했다. 초기에는 강원도개발공사의 CEO에도 전문성이 없는 인사가 임명되었다. 

결국 강원도개발공사가 8,200억원의 공사채를 발행했다. 2004년 34%였던 부채비율은 2010년 3백40%로 증가했고, 하루 이자만 1억 5천만원을 지급하고 있다. 이로 인하여 현재 강원도개발공사는 극심한 유동성 위기를 겪고 있으며, 2011년 1월에는 정부까지 나서서 알펜시아에 100만달러 이상을 투자하는 외국인에게는 영주권을 부여하는 대책까지 내놓았다. 최근 평창동계올림픽 유치 이후, 분양권 판매가 늘어나고 있는 것은 그나마 다행이며, 이 기회를 잘 활용하여야 한다.

이러한 상황에서 평창동계올림픽이 지역경제와 부동산 시장을 살리는 방법을 고찰해 보자. 첫째, 우선 흑자올림픽을 만들어야 한다. 2014년 인천 아시안게임은 준비과정에서부터 재정부담으로 고충을 겪고있으며, 흑자를 장담할 수 없다. 1998년 동계올림픽을 개최한 일본의 나가노는 20조원을 투자했으나 수조원의 적자를 냈다. 평창을 누르고 2010년 동계올림픽을 개최한 캐나다의 밴쿠버는 적자가 50억-100억 달러에 이른다.

올림픽은 운영수입만 놓고 보면 흑자다. 그러나 올림픽을 개최한 지방자치단체, 광역자치단체, 국가전체의 재정을 고려한다면, 동계올림픽을 통해서 흑자를 낸 곳은 한 곳도 없다. 강원도는 상대적으로 낙후된 광역자치단체이고, 인천광역시보다 지리적 위치나 재정규모에서 열세이다. 그런데 예산이 3조 3천억원 수준인 강원도가 평창에 이미 2조 5천억원을 투입한 상황이다. 평창동계올림픽은 파산직전의 강원도를 살릴 절호의 기회이다.

둘째, 투입 비용을 줄이고 폐막 후에도 시설을 활용하여 추가비용을 줄여야 한다. 이미 들어간 비용 이외에 앞으로 경기장 건설에 1조 2천억원이 투입된다. 경기장은 보름간의 대회기간이 지나면 수요가 거의 없다. 또 제2의 영동고속도로 등 도로건설에는 2조 2천억원, 철도에는 7조원, KTX에는 9조원이 들어간다. 
정선 가리왕산에 건설하려는 스키활강경기장에도 885억원이 소요된다. 한편 가리왕산은 ‘산림유전자원보호구역’으로 현행 ‘산림보호법’상 개발이 불가능하다. 따라서 강원도는 특별법을 제정하여 스키활강경기장을 건설하려는 입장이다. 그러나 한번의 경기를 위하여 특별법을 제정하면서까지 ‘산림유전자원보호구역’을 파괴하는 것은 문제가 있다. 대안을 모색할 필요가 있다.

<표> 강원도의 일반현황과 동계올림픽 투입 비용

전라남도의 F1 대회는 경기장 건설에서만 1980억원의 부채가 발생했다. 월드컵 경기장 10곳 중 6곳이 만성적자이다. 한국의 대부분의 경기장은 매년 10억-30억원의 적자를 기록하고 있다. 평창동계올림픽 이후에 시설을 제대로 활용하지 못한다면, 이러한 시설들은 ‘돈먹는 하마’로 전락할 수 있다. 

1984년 제23회 미국 LA올림픽은 동구권의 불참속에 개최되었다. 또 LA올림픽 이전의 올림픽은 대부분 적자였다. 그럼에도 LA올림픽이 흑자올림픽이 된 가장 큰 이유는, 새로운 시설을 만들기 보다는 기존의 시설을 활용하였기 때문이다. 체육관은 기존의 시설을 이용했고, 선수촌은 대학기숙사를 이용했다. LA올림픽 조직위원장은 그해 타임(TIME)지의 표지인물로 선정되기까지 했다.

셋째, 평창을 자급도시로 만드는 것이 필요하다. 평창이 동계올림픽을 준비하면서 벤치마킹 대상으로 삼은 도시는 레이크플래시드(Lake Placid)이다. 레이크플래시드는 미국 뉴욕주 북부의 애디론댁(Adirondack)산맥 기슭의 소도시로 인구는 3,000여명이다. 그러나 이 소도시는 1932년(제3회)과 1980년(제13회) 2차례 동계올림픽을 개최한 후 세계적인 겨울철 관광지로 탈바꿈했다. . 

이를 위하여는 평창동계올림픽을 정치적 이벤트나 단기적 경기 부양보다는 장기적인 현금창구(cash cow)로 만드는 것이 필요하다. 정치인들은 개회식이나 폐막식에서 매스컴의 조명을 받는 것보다, 평창동계올림픽이 장기적이고 지속적으로 평창의 경제활성화에 기여하는 방법을 모색하는데 노력하여야 한다. 평창동계올림픽을 결코 정치적 이벤트나 한철 장사로 만들어서는 안된다.

이러한 방법 중 하나가 방문인구(즉 유동인구)를 늘리는 것이다. 2018년이면 인구정점에 도달하는 한국에서 상주인구를 늘리는 것보다는 유동인구를 늘리는 것이 현실적이며, 유동인구에는 한국국민 뿐만 아니라 외국인까지 포함하여야 한다. 
이를 위하여는 평창동계올림픽 이후에 알펜시아리조트를 '동계올림픽 시설을 갖춘 사계절 복합리조트'로 활용하는 방안이 필요하다.

또 동계올림픽 기반시설은 물론 골프빌리지, 특1급호텔, 콘도미니엄 등의 숙박시설과 골프장, 워터파크, 컨벤션센터 등을 활용하여 사계절 동안 관광객을 유치하는 방안이 필요하다. 단기적인 부동산 가격 상승 보다는 평창을 지속적으로 수익을 창출하는 자급도시로 만드는 것이, 투기꾼이 아닌 실거주자인 평창주민과 강원도민에게 지속적으로 혜택이 돌아가게 하는 방법이다.

넷째, 평창과 강원도 이외의 주변 지역으로까지 파급효과를 창출하여야 한다. 각종 국제대회가 유치되고 화려한 조명을 받는 순간에는 정치인의 치적으로 남고, 국민의 세금이 투입된다. 이후 국민들의 관심에서 멀어지고 모든 부담은 국민들에게 돌아간다. 언론에 보도되는 많은 파급효과도 대부분 과장되어 있다. 

2012년 여수엑스포는 1923년에 건설된 여수신항에 주 전시장을 건설하고, 엑스포 이후 크루즈선의 운항을 위한 관광‧레저항만으로 기능을 변경하기 위해 항만기능을 폐쇄했다. 대체항을 위한 예비타당성조사는 올해말에나 시작된다. 이 과정에서 1,400여명의 항만노동자가 실직위기에 처했고, 수산업의 쇠퇴도 우려된다. 수산업에는 여수시민의 20%정도가 직‧간접적으로 연관되어 있어, 부정적 파급효과도 만만치 않을 것으로 예상된다.

평창은 강원도에서 춘천, 원주, 강릉의 세 도시의 중심에 위치하고 있다. 우선은 평창에서 지속적인 경제적 효과를 창출하고 이를 강원도로 파급시키는 것이 필요하다. 나아가 평창동계올림픽 유치를 계기로, (경기도에서 상대적으로 낙후된)경기북부와 (서울에서 상대적으로 낙후된)청량리를 중심으로 한 강북으로 파급효과를 전파할 필요가 있다.

다섯째, 동계스포츠의 저변확대가 필요하다. 평창동계올림픽이 유치된 데에는 동계올림픽을 서구 이외의 지역에서 개최함으로써 동계스포츠의 저변을 확대하려는 IOC의 의도도 작용하였다. 이러한 이유로 IOC도 평창실사과정에서도 동계올림픽 이후 경기시설의 운영계획과 경제적 효과 등에 대한 질문을 집요하게 던졌다. 동계올림픽이 단발에 끝나는 일회성 이벤트가 아니라 지역발전과 더불어 동계스포츠의 저변확대를 위한 계기로 삼길 바랐기 때문이다.  

한편 한국은 한국선수들의 성적저조와 국민들의 관심부족을 걱정하고 있다. 따라서 동계올림픽이 개최되는 2018년까지를 동계스포츠의 저변을 확대하는 기회로 삼고, 이를 통하여 우수한 선수를 양성함과 동시에, 올림픽 이후의 경기시설 운영과 연계시키는 것이 필요하다. 준비과정에서의 동계스포츠의 저변확대와 선수양성이 좋은 경기성적, 국민의 관심과 참여, 이후의 시설활용, 지역경제 활성화까지 연계되는 것이다. 겨울이 없는 동남아시아나 아프리카의 국가들을 대상으로 마케팅을 하는 것도 필요하다.

여섯째, 투기를 억제하여야 한다. 국토해양부는 7월 19일 '측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙'을 개정안을 입법예고할 방침이라고 밝혔다. 또 강원도는 20일 도시계획위원회를 열고 평창군 대관령면 61.1㎢, 정선군 북평면 4㎢ 등 겨울올림픽 개최지역과 주변지역을 토지거래계약 허가구역으로 지정키로 했다. 

투기꾼들을 단속하기 위한 것이다. 지가상승을 기대했던 일부 평창주민과 강원도민사이에서는 이미 이러한 규제에 대한 반발이 나타나고 있다. 그러나 다른 것은 몰라도 전국민의 노력으로 유치된 동계올림픽을 이용하여 소수의 투기꾼들이 부당한 이득을 취득하는 것은 안된다. 또 이러한 투기에는 반드시 피해를 보는 국민도 나타난다. 
왜 국민의 축제인 평창동계올림픽을 가지고 부당한 이득을 취하는 국민과 손해를 보는 국민이 양분되어야 하는가? 언제까지 이러한 국가적 행사가 소수의 부당한 이득을 위한 기회로 악용되어야 하는가? ‘남들도 하니까 나도 한다’는 생각도 결코 투기하는 개인에게 면죄부를 부여할 수 없다.

무엇보다 이러한 투기는 소수에게 이익을 가져다주는 단기적인 부동산 가격상승일 뿐이다. 강원도민에게도 일시적인 부동산 가격 상승보다는, 장기적이고 지속적인 지역경제활성화와 이를 통한 부동산 가격 상승이 큰 혜택이 될 것이다. 평창동계올림픽 개최도 7년이 더 남았다. 장기적인 안목을 가지고 접근하여야 한다.

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