부동산

불패의 NPL 투자법, 근저당부 부실채권(non performing loan)

신기 묘산의 다순위별 채권 매입 기법을 실효시켜라

금융 관계자와의 휴먼 네트워크 루트로드를 깔아라

최근 은행권의 부동산 부실대출 규모가 수십조 원에 달하면서 ‘무수익여신’에 대한 일반인들의 투자관심도가 증폭하고 있다. 항간에 NPL 대박 사례와 쪽박 심지어는 NPL폰지 사기&유사수신 위법 사건까지 두루 언론에 보도 되고 우후죽순 함량 미달 저자들의 NPL 단행본들이 넘쳐나고 있다.

기본적으로 NPL이란 용어의 의미는 부동산 근저당권부 부실채권을 의미하는 것으로서 은행에서 빌려준 돈의 원리금을 갚지 못해 무수익여신으로 분리된 대출 건을 말한다. 은행에서 부동산의 상환 가치를 넘거나, 불량 채무자의 요청에 대해 무리한 대출을 하게 되면 부실채권이 발생하게 마련이다.

과도한 부실채권은 은행에게는 치명적인 상황을 의미한다. 대출 심사의 적격 여부부터 시작해 관련 직원들은 좌불안석 바늘방석에 앉는 신세가 되고 심하면 징계나 감옥을 갈 수도 있기 때문이다.

게다가 은행은 부실채권이 발생하면 대손충당금을 쌓아야 하는데, 은행은 빌려준 모든 돈의 0.5%를 항시 보유해야 하지만 이자를 못 내고 있는 돈이 발생하면 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등의 등급을 부여해 단계별로 더 높은 대손충당금을 쌓아 놓아야한다.

요주의란 1개월을 지나 두 달 째 이자를 내지 못하고 있는 돈을, 고정이란 3개월 이상 이자를 내지 못하고 있는 돈을, 회수의문이란 사실상 떼였다고 봐도 무리가 없는 돈을, 추정손실은 확실하게 떼인 돈이라는 단계별 내부결론을 한다.

이때 요주의는 2%, 고정은 20%, 회수의문은 75%, 추정손실은 100%의 대손충당금을 쌓아야하니 관련자들이 나이트메어에 시달리지 않을 수 없게 되는 것이다. 요즘 같은 저금리 시대에 대손충당금을 쌓는 것은 대단히 은행을 어렵게 하는 것이 아닐 수 없으니 부실채권의 빠른 처리는 은행에겐 사활이 걸린 중대사가 아닐 수 없다.

이런 부실채권들을 은행은 AMC(Asset Management Company)란, 부실자산을 전문적으로 처분 관리 해주는 회사나 공사에 넘기게 되는데 괜찮은 부실채권들은 모두 이런 자산관리회사에서 해먹고 나머지 지스러기가 일반인들의 몫이 되면서, 이중에 성공사례와 실패사례가 상존하게 되고 투자자들은 천당과 지옥을 넘나들게 되는 것이다.

초보자라면, 상당량의 공부와 관련 전문가의 조언과 컨설팅이 필수일 것이다. NPL은 기본적으로 1순위 근저당권을 채권 원리금 채권가액보다 싸게 매입하는 것으로서 개인의 단회성 채권투자액엔 비과세란 장점도 있다. 똘똘한 1순위 근저당은 소유권을 죽여 잡아먹을 수 있는 무소불위의 막강한 법제도의 후원을 독점하고 있다.

따라서 경매로 넘어간 물건을 입찰자들과 경쟁에서 낙찰 받아 소유권 등기를 하고 시세차익이나 임대수입, 직영소득을 얻는 일반 경매투자와는 상당히 다른 점이 있다.

어쨌든 NPL도 부동산의 소유 권리와 용익물건의 가치에 기한 투자금 대비 회수금의 폭을 늘리는 것이 목적인바, 일반 매매나 경락과 동일하게도 1순위 근저당 채권을 얼마나 싸게 매입 할 수 있느냐가 투자 성패와 수익률을 결정하게 된다.

특히 AMC와 거래를 한다면 여우같은 담당자와의 결투에 가까운 거래의 기술은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 당신이 NPL 도매업자의 최종 소비자가 된다면 피 같은 돈을 날리는 낭패를 당할 수 있기 때문이다.

1순위 근저당권일지라도 낙찰가가 근저당 채권의 매입가보다 낮다면 수익은커녕 망하는 투자가 되는 것이다. 또한 본인이 낙찰 받았다면 명도와 향후 임대, 매각, 직영을 함에 있어서 수익성 예측이 정확해야 한다.

NPL투자는 금융지식과 경매절차 기타 관련 법 제도와 산술적인 이해타산을 잘 따지는 것과 더불어 부동산의 가치를 명확하게 평가해서 가치보다 싸게 사서 가치를 높여 수익성을 높이는 기술 등이 절묘하게 맞아 떨어져야 성공할 수 있다.

이때 역시 가장 성공 요소로서 NPL의 매입가격은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 똘똘한 1순위라면 본인이 낙찰을 받지 않고 배당수입만으로 간편하게 수익을 창출할 수도 있고, 명도 후 임대나 시세나 직영까지도 할 수 있다면 훨씬 고수익을 올릴 수 있기 때문이다.

실물 부동산 거래까지 자유자재로 다룰 수 있는 NPL투자의 최고수라면 은행에서 직접이든 AMC를 통하든지 간에 매우 유리하고도 적은 매입가로 부실채권을 떠온 뒤, 인수 대상 물건을 경매 개시 시키는데 이때 이용성이 높은 물건이라면 낙찰까지 받아 매입한 채권의 근저당 설정 금액의 한도 내에서 원금+연체이자액으로 경락잔금을 치르게 된다.

근저당의 배당 가능 채권 최고액의 한도는 신기 묘산의 다순위별 채권 구간 매입 기법을 실효시킬 수 있는데, 실제 대출금과 연체금 가액 대비 부실채권 매입가와의 격차를 벌여 상상을 초월하는 적은 금액으로 최고의 물건을 낙찰 받는 기적을 일으키고 잉여의 경락 잔금 대출금으로 초기 개발 사업 자금 확보를 가능하게 할 수 있다.

어쨌거나 채권투자수익이 많이 나는 NPL 물건을 찾는 것도 많은 발품을 팔아야 하는 고된 작업이 틀림없다. 그만큼 돈되는 건은 희귀한데, 좋은 물건을 찾기 위해 특히 금융 관계자들과의 휴먼 네트워크는 아무리 강조해도 지나치지 않다.

NPL 투자도 자꾸 해봐서 알고 보면 별 것 아니고 본시 투자는 한두 번 이상은 망하면서 더욱 제대로 배우는 것인데, 이때 적은 돈으로 시작한다면 재정 파탄을 막으면서도 최고의 수업료를 치르는 것이 될 수도 있으니 부자의 대열에 들어가기 위한 좋은 방법이 아닐 수 없는 NPL에 담대하고도 적극적인 공부와 투자를 해볼만하다.