부동산

김리영 도시계획학 박사

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수도권에서는 주택거래가 침체되어 있지만, 이와 달리 부산 등 일부 지역에서는 주택거래가 상대적으로 활발하고 주택가격 상승이 이어지고 있다. 부산의 아파트가격지수와 아파트거래량을 살펴보면 서울과 차별적인 모습을 보인다.

우선 국민은행의 아파트매매가격 지수를 살펴보면, 부산은 2009.7월 71.0에서 저점을 형성한 이후 2011.6월말 100로 29p(40.9%)가 상승했다. 반면, 서울은 99.8에서 100으로 각각 9.9p(11.0%), 0.2p(0.2%)가 증가한 것으로 나타났다. 아파트 실거래 기준으로 살펴보면, 부산지역의 거래량은 동기간 큰 폭의 변화 없이 꾸준히 증가한 것으로 나타나고 있다. 반면, 서울지역에서는 2006년말 대량의 거래가 이루어진 후 거래량이 급감하였고, 이후 소폭의 등락만을 반복하고 있다. 서울에서의 주택거래 침체는 지속되고 있는 것이다. 

그렇다면, 주택거래량 감소가 의미하는 것은 무엇일까?

주택가격 변동과 주택거래량간의 관계를 설명한 연구에서는 주택가격 변동이 주택거래에 영향을 미치는 것은 가격이 변화함에 따라 시장에서 균형을 찾아가기 위한 과정이라는 설명이다. 또한, 거래량이 주택가격 변동에 원인이 되는 것은 거래량이라는 정보가 시장 참여자들을 자극하는 유인이 될 수 있다고 말한다.

물론 모든 지역에서 주택가격 변동과 주택거래량간에 관련이 있는 것은 아니다. 지역별로 차이가 있다. 대체로 주택을 투자상품으로 여기는 경향이 높은 지역에서는, 주택 거래량과 가격변화 간의 관계가 높게 나타나는 것으로 보고 있다. 주택 가격의 변화가 거래량의 원인이 되며, 반대로 거래량의 변화가 가격 변화의 원인이 될 수 있다는 것이다.

예를 들어, 주택가격이 하락할 때 거래량이 감소하는 것은 신규로 구입할 주택가격이 낮더라도 보유하고 있는 주택의 가격이 낮아짐으로써 유동성을 제약하여 거래량이 감소하게 된다. 일반적으로 주택시장에서 가격이 하락하게 될 경우, 기존에 소유하고 있던 주택 가격도 하락함으로써, 새로 구매하려는 주택에 대한 지불능력을 떨어뜨린다. 따라서, 기존주택의 가격하락에 따라 새로운 주택으로 이주를 어렵게 하고 주택거래를 감소시키게 된다.
이와 같은 거래량과 가격 관계를 토대로 최근 매매가 활발한 부산지역과 상대적으로 위축된 서울지역을 살펴보도록 한다.

서울 및 부산의 아파트 거래량과 가격 변화

아래의 <그림 1>은 서울과 부산의 아파트가격지수와 거래량의 월별 변화를 나타낸다. 그림을 보면 서울과 부산의 아파트가격지수와 거래량의 움직임은 서로 다르게 나타난다.

<그림 1> 서울과 부산 아파트가격지수와 아파트거래량

서울지역의 2006년 하반기에 아파트거래량이 급증하면서 주택가격지수 역시 높아지는 것을 확인할 수 있다. 아파트거래량이 많았던 시기에 주택가격이 큰 폭으로 상승한 것을 볼 수 있다. 이후의 아파트거래량과 아파트가격지수 변화는 상대적으로 크지 않다.

2006년 하반기 서울에서 거래량이 급증하고 가격이 큰 폭으로 상승했지만, 부산지역의 아파트가격지수는 큰 폭의 변화를 보이지 않았다. 거래량 또한 큰 폭의 변화 없이 꾸준히 증가한 것으로 나타나고 있다. 하지만, 2009년 하반기 이후 부산지역 아파트가격지수는 급격히 증가하는 모습을 보인다.

아래의 <그림2>는 아파트가격 변화와 주택거래량과의 관계를 보여준다. <그림1>에서 지수와 비교한 것에 비해, <그림2>에서는 아파트 거래량과 아파트가격의 변화율이 보다 유사하게 변화하는 것을 확인할 수 있다.

<그림 2> 서울과 부산 아파트거래량과 아파트가격지수 변화율

<그림2>의 왼쪽은 서울지역의 아파트거래량과 아파트가격 변동률을 나타낸다. 그림을 보면 아파트거래량과 아파트가격 변동률의 흐름이 유사하게 진행됨을 알 수 있다. 아파트거래량이 높았을 때 아파트가격 상승폭도 크게 나타났으며, 반대로 아파트거래량이 감소하면서 가격 상승폭이 줄어드는 모습을 보인다.
오른쪽 그림은 부산의 아파트가격 변동률과 거래량간의 관계를 보여준다. 2008년경까지는 서울에 비해 부산지역에서의 가격과 변동률간의 관계가 뚜렷해 보이지 않는다. 그러나, 2008년 하반기 전까지는 주택가격과 거래량과의 관계성을 확인하기가 쉽지 않지만, 이후에는 2008년 이전에 비해 주택가격의 변동과 거래량의 움직임이 유사한 관계가 나타난다.

부산과 서울의 주택가격과 거래량간 유사한 방향성을 가지고 움직이고 있다는 것이다. 부산역시 서울에서처럼 주택가격상승기에 주택거래량이 많아졌다는 것, 주택거래량이 증가하고 주택가격의 상승폭이 커지는 거래와 가격간의 연관성이 높아 보인다는 것이다.

부산은 서울에 비해 거래량이 증가한 이후 주택가격이 상승하는 모습을 보여준다.  주택거래량이 증가하고 주택가격의 상승폭이 커지며, 주택거래가 낮아지는 경우 주택가격의 상승폭이 다소 하락하는 모습을 보이는 것이다.

 <그림1>과 <그림2>를 종합해 보면, 지역적으로 차이가 있지만 일정부분 주택가격과 주택거래량과의 일정한 관계가 있을 것이라는 추측이 가능하다.

실제 아파트가격변동과 거래량변화가 어떠한 관계가 있는 지, 서울과 부산의 아파트가격 간에 관계가 있는지를 인과분석(Granger Causality test)을 통해 확인해 보았다. 분석시 안정적 시계열자료로 변환하였으며 분석의 결과, 앞서 <그림1>에서 본 것처럼 서울과 부산의 아파트가격은 통계적으로 인과관계가 없는 것으로 나타났다. 서울의 주택가격이 부산지역의 주택가격에 영향을 미치지 않고 있으며, 부산과 서울의 주택가격에 차별적인 움직임을 보이고 있다.

반면, 지역별로 주택가격과 주택거래량간의 인과관계를 분석한 결과, 서울의 경우 주택가격과 주택거래는 양방향으로 인과관계가 있으며 1개월의 시차가 나타났다. 부산은 주택가격 변화 후 3개월 이후에 주택거래 변화가 나타났다. 즉, 서울에서는 아파트가격변동이 주택거래량변화에 영향을 미칠 뿐만이 아니라, 거래량 변화가 가격변동에 영향을 준다. 반면에, 부산 주택시장에서는 아파트 거래 증가가 이루어진 후 가격 상승이 나타났다. 아파트 거래량 변화는 아파트 가격변동성에 영향을 준 것이다.

서울과 부산의 아파트거래량과 가격변동성간의 관계 종합

투자목적으로 주택구입을 결정하는데 있어서, 주택은 타 상품에 비해 더 많은 비용을 지불해야 한다. 또한, 해당지역의 주택시장 상황, 입지여건, 주거환경 등 거래량 이외 고려해야 할 요인이 많다. 그러나, 앞서 살펴본 주택거래량과 가격간의 관계를 토대로 주택거래량을 바라본다면, 투자적 관점에서 거래량과 주택가격을 이해하는데 도움이 될 수 있을 것이다. 이를 고려한 서울과 부산지역에서의 시사점은 다음과 같다.

우선, 서울지역에서는 주택가격의 변화가 선행하고 거래변화가 나타나지만 거래변화 역시 가격을 변화시킨다. 주택가격 변동이 주택거래에 영향을 미치는 것은 가격이 변화함에 따라 시장에서 균형을 찾아가기 위한 과정이 발생함을 의미한다. 즉, 서울에서는 적정주택가격을 찾아가기 위한 균형과정을 거치고 있으며, 아직은 적정주택가격에 도달하지 않았다는 관점이 우세한 것으로 볼 수 있다. 국민은행의 매수세/매도세 동향을 나타내는 매수우위지수는 서울 18.0p, 부산은 88.5p로 전국평균 53.5p와 차이가 있다. 서울지역에서는 특히 사고자하는 수요자들보다 팔고자하는 매도우위가 높게 나타나고 있다. 아직은 적정가격이 아니라는 구매수요자의 판단이 우세하다고 할 수 있다.

그러나, 앞의 <그림2>를 보면 상당한 기간을 거치면서 서울에서의 거래량과 가격 변동폭이 줄어들고 있음을 볼 수 있다. 이는 서울의 주택가격이 매도, 구매자가 원하는 균형가격을 찾아가고 있는 것으로 판단된다.

부산지역은 거래가 선행하고 가격이 후행하였다. 아파트 거래량이 증가한 이후 주택가격은 2009년부터 2010년까지 상당기간 상승해왔다는 것이다. 거래량이 주택가격 변동에 원인이 되는 것은 거래량이라는 정보가 시장 참여자들을 자극하는 유인이 될 수 있기 때문이다. 부산지역의 경제가 회복기에 접어들어 경제가 이전보다 호전되었다는 것과 여전히 낮은 주택보급률을 유지하고 있다는 정보에 대한 반응과 인식이 시장 수요자들에게 전달이 늦어져 거래량 증가가 선행되고 가격상승이 후행하게 된 것으로 볼 수 있다.

부산의 주택보급률(99.9%)은 서울(97%), 제주(97.4%)에 이어 세 번째로 낮다. 실거주 수요자의 입장에서는 여전히 주택수요가 있다고 할 수 있다. 그러나, 투자관점에서 구입을 고려한다면, 이미 오래전부터 가격상승이 이루어졌고 많은 거래가 이루어졌다는 점과 최근 거래량이 감소와 가격상승폭 둔화에 유의할 필요가 있다. 지금은 주택투자를 위해 더 많은 시간과 노력을 들여야 할 것으로 판단된다.

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