부동산

부동산시장에 부실채권(NPL) 투자 바람이 다시 불고 있다.

 

부동산을 담보로 잡고 있는 담보부 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을

 

경매에 부쳐 배당받거나 낙찰받아 수익을 얻는 방식이다. 외환위기 이후 유행하다 올 들어 다시 인기몰이 중이다.

◆제2의 NPL 투자 바람

5일 관련업계에 따르면 올 들어 법원경매를 다루는 서울 강남 등의 학원가에서 NPL 교육 과정이 잇따라 개설되고 있다.

디지털태인 부동산칼리지 랜드스터디 엔알부동산아카데미 등 경매정보업체나 교육업체들이 NPL 교육과정을 만들었다. 올해 초만 해도 1회성 특강이 대부분이었으나 최근 1~2개월 정규 교육과정 개설이 이어지고 있다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "자산관리회사와 소수 전문가들의 전유물이었던 NPL 투자가 일반화하고 있다"고 전했다.

NPL은 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 하락을 우려한 금융회사들이 유통시키고 있다. 결산 시점에 보유하고 있으면 BIS 비율에 불리한 만큼 적당한 가격으로 할인해 자산관리회사 등에 매각하고 유입자금을 다른 곳에 운용하겠다는 판단에서다.

은행 등의 NPL은 연합자산관리(유암코),우리자산관리,자산운용회사 등 부실채권 전문 투자회사들이 사간다. 저축은행 등 2금융권 NPL은 소규모 자산운용회사들에 풀리기도 한다. 이 물건들이 2차로 경매학원을 통해 유통된다. 박규진 지지옥션교육원장은 "경매물건 채권자를 찾아 직접 할인 매입하는 투자자들도 일부 있다"고 전했다.

◆'수익률 과장' 경계해야

NPL이 관심을 끄는 것은 아파트 등 부동산과 일반 경매로는 수익을 기대하기 어려워지면서 틈새상품으로 부각돼서다.

경매 투자자가 늘면서 일반 경매물건은 급매보다 높은 가격에 낙찰되는 사례가 많다. NPL은 채권액보다 낮게 할인 판매돼 일정한 수익을 확보할 수 있고,직접 낙찰받아 위장임차인 등의 문제를 해결하거나 리모델링하면 추가 수익도 가능하다.

학원가에선 NPL 투자 때 연 수익률이 20%를 웃돈다고 강의하고 있지만 변수가 많다는 지적이다. NPL로 수익을 얻는 방법은 두 가지다. 담보 부동산을 경매 처리해 배당받거나 직접 낙찰받는 방식이다. 배당 수익률은 NPL을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 결정된다. 우리에이엠씨 관계자는 "NPL 매입 경쟁이 치열해지면서 1금융권이 설립한 자산관리회사의 목표 수익률도 10% 이하"라고 말했다. 자산관리회사나 경매학원 등이 받는 수수료를 감안하면 일반인이 넘겨 받는 NPL 수익률은 더 낮아질 수 있다.

직접 낙찰받으면 수익률을 높일 수 있지만 경매 고수가 아니면 쉽지 않다. 이영준 법무법인 덕양 자산관리팀장은 "임차인이 가짜임을 밝혀내거나 리모델링을 통해 가치를 높이면 20%대 수익률도 가능하지만 전문지식과 실전 경험이 풍부하지 않으면 쉽지 않다"고 말했다.


◆ NPL

non performing loan.채무자가 이자와 원금을 갚지 못해 부실화한 채권.아파트 땅 등을 담보로 잡은 채권이 부동산 경매시장에 유통된다. 금융회사들은 과거 담보부 NPL을 경매에 부쳐 채권을 회수했지만 요즘은 자산관리회사 등에 일정한 할인율로 파는 사례가 많다.


조성근 기자 truth@hankyung.com

 

 

 

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