부동산

(행운칼럼) 집값과 깡통주택, 어제와 오늘의 차이점?

-깡통주택, 어제와 오늘의 차이점-

“ 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운 입니다. ~ ”

“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,

“ 모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다. “

깡통주택!!!

요즘 심심찮게 말들이 나오고 있습니다.

집값이 폭락할 때 등장한 깡통주택은?

매매금액 대비해서 대출금과 전세금액(보증금)을 합한 비율이 100%에 육박한 부동산(주택 등)을 지칭해서 하던 말입니다.

즉, 경매에 들어가면 보증금을 날릴 위험에 처해 있는 부동산(주택 등)을 말하곤 했습니다.

불과 몇 년 전,

그때 당시에는 매매금액 대비해서 전세금액 비율이 적게는 30%에서 많아서 50%이내였고, 집값이 바닥을 모르고 추락을 하던 시대였습니다.

이때는 깡통주택에 대해서 경계를 해야 할 시기였습니다.

아이가 태어나서 뜀박질을 다닐 때까지 모든 주택 공급요소 (뉴타운, 재개발, 재건축 등)가 거의 제로에 가까워진 상태에서 하우스푸어 라는 신조어는 집을 매수하면 거의 폭탄을 안고 뛰어든다는 사회적인 파장을 일으켰고,

심지어는 무작정 집을 팔아버리고 무조건 전세로 살아야만 불구덩이 속에서 살아남을 수가 있다는 편파적인 폭란론의 군중몰이 심리는 결국에는 수많은 피해자를 양산했으며,

거의 대다수의 사람들한테 집은 사지 말고 전세만을 권하는 사회심리는 전세금액의 폭등을 야기시켰으며 그 피해는 고스란히 우리 자신이 짊어지고 현재의 짐이 되어 버렸고 심지어는 자신의 집을 매수하는 사람을 보고 비웃음을 보내곤 했습니다.

우리는 어떻게 되든지 간에 팔랑귀가 되어서는 안됩니다.

팔랑귀가 되면 현재는 웃을지 모르나 다가올 미래는 웃을 수가 없는 경우가 많은 것 같습니다.

남들 말에 따라 이리 움직이고 저리 움직이는 팔랑귀 같은 군중심리는 우리 스스로가 반드시 배척을 해야만 되는 큰 장벽이라고 보여집니다.

모든 것은 스스로 계획하고 판단해서 행동에 옮겨야만 군중심리에 따른 피해를 방지하고 “남의 탓”을 하지 않고 자기 스스로 자신을 방어할 수 있는 힘을 기를 수가 있다고 봅니다.

요즘 전세금액이 얼마나 많이 올랐습니까??

3~4년전에는 방2개 소형 아파트 전세금액이 대략 1억초반대에서 1억중반대면 왠만한 지하철 역세권에 위치한 아파트들을 얻어서 알쏭달쏭 신혼집과 소규모 가정집을 마음껏 얻을 수가 있었습니다.

그러나 요즘에는 이러한 집들이 최소 2배이상은 지불해야만 그나마 집을 얻을 수가 있으며 집을 골라잡기란 하늘의 별을 따는 것과 마찬가지로 어렵습니다.

엄청나게 올라버린 전세금이라는 돈이 호주머니에 있습니까?

거의 없습니다.

거의 대다수는 전세자금대출이라는 대출을 받아서 매월 이자를 은행에 지불하고 그나마 전셋집을 구하고 살아가는 실정입니다. 이러니 경기가 좋아질 리가 없습니다.

매월 고정비용만큼 지출이 되지 않기 때문에 전세금액이 조정이 될 때까지는 경기가 풀리지 않는 것은 당연한 것이라고 봅니다.

왜 갑자기 “깡통주택”이라는 말이 요즘에 종종 나올까요?

예전에는 융자가 있는 상태에서도 집을 얻어서 깡통주택이라는 말이 현실에 다달았으나,

이렇게 전세금액이 집값에 거의 육박하는 오늘날에는 융자가 있으면 집을 얻지 않습니다.

즉, 융자가 없는 상태에서 집값의 80%~90%이상을 지불하고 전셋집을 얻습니다. 또한, 전셋값에는 자신의 현금과 은행에서 빌려준 전세대출도 끼여 있습니다.

이러한 상태에서 깡통주택이 되려면 집값이 폭락해야만 가능한 일입니다.

과연 예전처럼 집값이 폭락을 할까요??

만약 집값이 폭락해서 전세금액 이하로 된다면 그야말로 두말할 필요도 없이 우리 모두는 쓰러지고 말 것입니다. 금융권은 물론이고 개인 및 집주인, 임차인 모두가 쓰러지고 말 것입니다. 이러한 일은 절대로 일어나지 않습니다.

향후 2년전후만 있으면 순차적으로 그동안 분양을 해서 건축을 하고 있던 집들의 입주가 다가옵니다.

이때가 되면 부동산 시장에는 주택공급이 많이 되어서 자연스럽게 전세금액은 조정기에 들어가고 매매금액 대비해서 전세금액 비율도 하향 안정세로 접어들게 됩니다. 신규로 집을 얻거나 재계약을 하더라도 전세금액이 빠지는 시점이 되므로 신규로 집을 얻는 사람은 좀 더 낮게 얻을 수가 있고 또는 전세대출을 받은 사람은 전세대출을 일부 금액이라도 상환할 수 있는 여력이 생기게 됩니다.

전세금액이 집값에 거의 육박하는 시기에 깡통주택이라는 말은 어불성설에 불과하다고 보여집니다.

깡통주택은 예전처럼 전세금액 비율이 30%~50% 상태에서 융자를 안고 집을 얻었을 때나 있을법한 말들이라고 밖에 보이질 않습니다.

감사합니다.