부동산 이야기
- [기타] 불경기, 부동산 투자 노하우
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전원주택님
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2011.08.06 20:21
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불경기, 부동산 투자 노하우
주택담보 대출의 42%가 생활비, 사업자금 등 다른 용도로 사용하고 있는 것으로 나타났다. 지난 해 12월 36%보다 6% 증가한 것이다. 부동산경기가 침체되고 전세가가 상승하면서 다른 용도의 자금으로 활용하기 위해서 이고. 담보대출 금리가 가계대출 금리보다 더 낮고 대출절차가 쉽기 때문이다. 이는 담보대출을 받아서 부동산을 사는 투자가 아닌 소비의 개념으로도 해석할 수 있어 담보대출의 또 다른 분석이 필요하다고 할 수 있다.
2006년 정점 이후 국지적으로 2008년까지 상승을 보이던 부동산 시장은 반복적으로 부동산 규제와 해제를 되풀이하면서 안정적으로 하락세를 보이고 있다. 거래량은 지속적으로 줄어들고 있고 가격은 보합을 유지하고 있다. 지금까지 매도자가 아닌 매수자가 선택할 수 있는 매수자 우위 시장이다. 지방도 연초 분양성공에 이은 부동산가격 상승도 이제 조금씩 안정되어가고 있다.
투자한 부동산가격 상승을 담보하지 않는 부동산 침체기에 투자해야 할 부동산을 명백하다. 이 시기에는 부동산가격은 하락할 가능성이 크므로 가격이 덜 떨어질 부동산을 매입하는 것이고, 부동산가격과는 상관없이 투자수익이 매월 일정하게 발생하는 부동산을 매입하는 것이다.
환금성이 높은 부동산에 투자해야 한다.
부동산 투자의 3요소는 환금성, 수익성, 안정성이다. 이중 거래가 없는 불경기에 가장 중요한 것은 환금성이다. 부동산투자에 자금 대부분을 묶어두게 되면 거래가 없는 불경기에 또 다른 투자기회를 놓칠 수 있다. 부동산 침체기에는 부동산 경기 파동이 폭은 작게 빈도는 많이 움직이면서 하락하는 경향이 있으므로 투자에 유의해야 한다.
요즘 부동산 수요가 넘치는 역세권을 이야기할 때 4개 전철이 지나는 역세권을 말한다.
,쿼드러플 역세권, 이름도 어려워 발음이 잘 안된다. 용산역은 지하철1호선, 중앙선,경의선,신분당선, KTX, 왕십리역은 지하철 2,5호선 중앙선, 분당연장선, 공덕역은 지하철 5,6호선, 인천공항철도, 경의선, 서울역은 지하철1,4호선 인천공항철도, KTX 이다. 이중 경의선과 분당선연장은 2012년, 신분당선 연장선은 2017년이다,
부동산사업을 성공하기위한 3가지 요소는 입지와 타이밍 그리고 타이밍 이라고 한다. 투자의 가장 기본적인 것은 입지다. 역세권은 입지를 대표한다. 입지가 좋다는 것, 교통이 편하다는 것은 직장이든 가정이든 시간과 비용을 줄여주므로, 유동인구가 늘어나 상업적인 건물과 주거시설, 편의시설 들어서게 된다.
결국 부동산가격이 오르고 매수 수요도 증가하여 환금성이 높아진다. 다만 불경기에는 입지의 상권규모, 역세권과의 접근 거리를 좁게 가깝게 봐야한다.
수익성이 높은 부동산에 투자해야 한다.
금년 7월 발매된 연금복권520이 유행이다. 연금복권은 1등 당첨자에게 매달 500만원씩 20년 동안 12억원을 지급하는 복권이다. 불경기에 소득도 불확실하고 직장에서 조기퇴직의 위험이 도사리고 있는 현실에서, 특히 그 동안 축척해둔 부동산 등 자산이 넉넉하지 않다면 매월 일정소득을 얻을 수 있는 이 복권당첨으로 행복한 노후를 맞이할 수 있으니 얼마나 좋은가?
부동산 투자수익은 매매차익을 원하는 자본투자수익이 있고 임대수익을 기대하는 임대투자수익이 있다. 침체기에는 매매가격이 하락할 가능성이 크므로 부동산을 보유, 유지할 수 있는 최소한의 수익 즉 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있다면 연금복권과 비추어 연금부동산이라고 할 수 있다. 거래되지 않고 가격이 오르지 않는 부동산 침체기에 매월 일정액을 받을 수 있는 부동산은 매력적일 수 밖에 없다.
사례로, 작년 여름, 2년 이하 단기투자를 계획하고, 역세권 재개발 지역 내 다세대를 매매가 1억2천만원, 임차인 보증금 1000만원 월세 60만원에 있는 부동산에 투자하였는데, 1년이 지난 지금 매매가격이 많이 상승하지 않아 미안한 마음이 있었는데,,, 매월 월세가 나와서 도움이 많이 되고 있다고. 고맙다는 연락을 받은 적이 있다.
이처럼 부동산 침체기에 투자할 부동산은 최소한 임대수익이 보장된다면 투자에 실패할 가능성은 작다. 왜냐하면 장기적으로 보유한다고 해도 손실이 발생하지 않기 때문이다.
불경기에 부동산 상품에 투자한다는 것은 투자수익이 단기간에 창출되기 어렵우므로 가능하면 대출없이 자기자본 비중을 높이면서, 장기적인 투자상품보다는 단기적인 투자상품으로, 장기적인 개발계획보다는 단기적으로 실현 가능한 개발계획이 있는 지역 내 부동산에 투자해야 한다는 것도 중요하다.자료제공: http://cafe.naver.com/732100 ⇔ 한길 법원경매 / 서초동 중앙법원 정문 앞 위치
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