부동산

부동산매매업 사업자등록 前 점검하여야 할 사항

오늘(7월18일) 2012년 세제개편(안) 내용이 언론에 보도 되었다. 가장 비중 있게 다루어진 주제 중 하나는 양도소득세 중과제도의 존폐 여부이다. 현재 중과제도는 2012년까지 중과세율 적용이 유예되어 사실상 식물인간 상태와 다름없다.

그럼에도 불구하고 다주택자와 비사업용토지의 경우 물가상승률에 해당하는 장기보유특별공제가 적용되지 않아 여전히 징벌적 과세제도라는 오명을 벗지 못하고 있다. 현재의 부동산 경기를 반영이라도 하듯이 현 정부는 2009년 말 이후 두 번째로 징벌적 과세제도인 중과제도를 다시 한 번 더 폐지하고자 하고 있다

최근 부동산 세금 상담을 하다보면 부동산 경기가 좋지 않음을 피부로 느낄 수 있다. 실수요 목적, 수익형 부동산을 취득하려는 사람들은 조금 다르겠지만 매매차익을 목적으로 투자하는 경우에는 미래의 불확실성을 반영하듯 단기 투자에 치우쳐 있는 것을 볼 수 있다.

 단기 투자의 경우(2년 이내 매각) 단기 양도세율(1년 이내 : 50%, 2년 이내 : 40%)이 적용되어 어렵게 획득한 투자수익의 절반을 세금으로 부담하여야 하니 아깝지 않을 수가 없다. 설상가상 매매횟수가 잦아 사업자등록을 하고 부동산매매업이라도 할라치면 특정 부동산(상가건물, 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건물, 오피스텔 건물)의 경우 부가가치세를 양도자가 부담하여야 하니 가뜩이나 수익률은 떨어지는데 양도차익에 대한 세금, 건물분에 대한 부가가치세를 내고 나면 손에 쥐게 되는 돈은 얼마 되지 않아 실망이 이만저만이 아니다.

상황이 이러할진대 뭐니 뭐니 해도 싸게 사서 비싸게 파는 기술, 수익을 많이 남길 수 있는 물건에 투자를 해야 한다는 것은 자명하다. 너무나 빤한 얘기지만 한 번 더 새겨볼 필요가 있는 얘기라 생각된다.

부동산 거래 횟수가 잦은 경우 사업자등록을 하고 부동산매매업을 하는 경우 주의하여야 할 점은 다음과 같다.
첫째, 부동산 거래 시 양도자가 부담하여야 할 부가가치세 부담은 수익률 하락요인이므로 주의하여야 한다.

통상 부동산 거래가액에서 건물가액과 토지가액의 구분 기준은 ①계약서에 구분한 가액 ②감정평가가액 ③기준시가 순으로 적용하는데 통상 감정평가(감정평가법인이 평가한 가액이어야 한다.)를 받는 경우 가장 부담이 작다고 한다. 모든 부동산이 부가가치세 부담이 있는 것은 아니고 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건물, 주택이 아닌 일반 건물이 부가가치세 과세대상이다. 토지는 부가가치세 과세대상이 아니다.

둘째, 건강보험과 국민연금 부담을 반드시 고려하여야 한다. 사업자등록을 하는 경우 관련 자료가 건강보험공단, 국민연금관리공단으로 전달되어 가입 통지를 받게 된다.

특히 건강보험의 경우 지역보험가입자로 구분되어 소득수준, 재산보유현황, 부양가족 등 기준으로 산정한 보험료를 부과 받게 되므로 이 부분도 수익률 계산에 반드시 반영할 필요가 있다. 다만, 국민연금의 경우에는 적립 후 향후 수령가능성을 고려할 때 비용이라는 측면만으로 부정적으로 생각할 필요는 없다고 본다.

셋째, 개인 매매사업자의 경우 부동산 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 예정신고를 하여야 하고, 예정신고납부를 하지 않는 경우 신고불성실가산세(미납세액의 20%), 납부불성실가산세(미납세액×일수×3/10,000)를 모두 부담하여야 한다. 자금이 여의치 않아 납부를 하지 못하더라도 반드시 신고를 하는 것이 바람직하다.