부동산

무잉여를 알면 경매 속행 여부가 보인다 !

어떤 물건이 경매에 부쳐졌으나 그 물건에 입찰자가 아무도 없거나 입찰자는 있었으되 보증금 미달, 입찰서류 미비 등의 사유로 입찰이 무효가 되는 경우를 ‘유찰’이라고 한다.

유찰된 물건은 약 한달 후에 다시 경매에 부쳐지는데 이 때 진행되는 경매는 종전 경매가격이 아니라 종전 경매가격에서 20% 또는 30%가 저감된 가격이 최저경매가격이 된다. 즉 종전 가격의 80% 또는 70% 가격이 다음 회차의 최저경매가격이 된다.

예컨대 감정평가액이 5억원에 처음으로 경매에 부쳐졌으나 유찰되는 경우 다음 2회차 경매에서는 5억원의 80%인 4억원이 최저경매가가 되고, 2회차 경매에서도 유찰되는 경우 3회차 경매에서는 4억원의 80%인 3억2천만원이 최저경매가격이 된다. (같은 사안에서 가격저감율을 30% 적용하는 법원에서의 최저경매가격은 2회차 경매진행시 5억원의 70%인 3억5천만원, 3회차 경매시 2회차 경매가격의 70%인 2억4500만원이 된다.)

이렇게 유찰을 거듭하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저경매가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 저감되게 된다. 권리관계나 물건에 특별한 하자가 없는 경우는 처음 경매에 나오자마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰된 것으로 그치겠지만, 그렇지 않는 물건은 입찰자가 없어 유찰이 거듭되게 되고 결국 최저경매가격이 무한정 저감되기 마련이다.

그렇다면 이 최저경매가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 제한은 없을까? 사례를 한번 보자.

오는 8월 17일에 경매에 부쳐질 예정인 서울 서초구 서초동 소재 국제전자센터 7층 7083호는 최초 감정가 8천만원 경매가 시작되었으나 무려 10차례나 유찰되어 최저경매가가 감정가의 10.7% 수준인 859만원까지 내려갔다. 이런 사례를 보면 경매에 있어서는 몇 회까지 유찰 또는 최초감정가 대비 몇 퍼센트까지 최저매각가격을 저감시킬 지에 대한 하한선 규제나 유찰횟수에 대한 제한은 없어 보인다.

사실 압류부동산 공매의 경우 6회차 공매까지만 진행되고 6회차에서(감정가의 50%이하 수준)까지 유찰이 되면 재공고를 통해 다시 공매를 진행하는 것과 달리 경매는 유찰횟수에 대한 법적 규제는 없다.

그러나 경매제도를 잘 알고 있는 독자라면 경매의 경우에도 ‘잉여주의’ 원칙에 의해 최저경매가격의 하한선에도 일정한 마지노선이 있음을 발견할 수 있을 것이다. ‘잉여주의’란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액(= 잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우, 즉 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말한다.

이때 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저경매가격이 된다. 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 없다고 판단할 때, 즉 ‘경매비용 + 우선변제 채권액 ≥ 최저경매가격’의 조건에 부합되면 경매를 직권으로 취소하게 된다.

예컨대 최초감정가 5억원인 경매물건이 3회 유찰되어 최저경매가가 2억5600만원까지 떨어졌다고 하자. 이 물건에 갑, 을, 병 세 사람의 근저당이 순차적으로 설정되어 있고, 각각의 채권액이 2억원, 1억원, 5천만원인 경우 병이 경매를 신청하였다고 한다면 최저경매가 2억5600만원을 기준으로 경매비용 300만원(예상치), 갑에게 2억원이 배당되고 나머지 5300만원이 을에게 배당되고 나면 압류채권자인 병에게는 배당할 금액이 없게 된다.

이를 ‘무잉여’라 하며 법원은 무잉여를 이유로 경매를 직권취소할 수가 있다. 병에게 잉여, 즉 배당이익이 있기 위한 유찰횟수 내지 최저경매가격의 마지노선은 2회 유찰시의 3억2천만원이다. 그래야 경매비용 300만원, 갑 2억원, 을 1억원을 배당하고도 1700만원의 잔여액이 있어 이를 압류채권자인 병에게 배당할 수 있으므로 ‘잉여주의’ 원칙에 부합하기 때문이다.

만약 위 사례에서 압류채권자가 병이 아니라 을이라 한다면 3회 유찰 뿐만 아니라 4회 유찰이 되어도 무잉여 문제는 발생하지 않는다. 4회 유찰된 후의 5회차 최저경매가격이 2억480만원으로 떨어져도 경매비용 300만원, 갑 2억원 배당 후에도 180만원의 잔여액이 있어 을에게 배당이 되기 때문이다. 을에게 무잉여의 문제가 발생하는 시점은 5회 유찰되어 최저경매가격이 1억6384만원으로 떨어진 때이다.

동일 사안에서 압류채권자가 갑이라고 한다면 이 경매물건이 10회 이상 유찰되어 최저매각가격이 5368만원으로 떨어져도 갑에게는 배당받을 금액이 있어 경매는 유효하게 진행된다. 권리관계상 그 순위가 1순위인 갑의 입장에서는 사실상 유찰횟수에 대한 제한이 없다고 보면 된다. 역으로 유찰횟수에 대한 제한, 즉 무잉여에 의한 경매취소여부에 대한 문제는 압류채권자가 1순위가 아니라 2순위 이하의 채권자일 때 발생된다는 것을 어렵지 않게 이해할 수 있을 것이다.

종합하면 위 사례에서 압류채권자에게 잉여가 있기 위해서는, 즉 경매가 취소되지 않고 속행되기 위한 조건으로서의 적정 유찰횟수는 갑이 압류채권자인 경우는 거의 무제한, 을이 압류채권자인 경우는 4회, 병이 압류채권자인 경우는 2회이다. 이들 유찰횟수가 경매가 속행되기 위한 마지노선인 셈이다.

그런데 경매물건을 유심히 살펴보다보면 분명 무잉여에 해당하는 사건임에도 불구하고 경매가 진행되는 경우가 종종 있다. 이는 관할법원이 그 많은 경매물건에 대한 무잉여 여부를 판단할 여력이 없는 것도 있으려니와 무잉여임에도 경매 진행되어 낙찰되는 가격이 잉여주의에 부합하는 수가 발생할 수 있기 때문에 경매를 속행할 수가 있다.

다행히 무잉여 사건이 경매가 진행되어 낙찰된 가격이 경매신청채권자에게 일부라도 돌아갈 배당액이 발생한다면 매각을 허가하게 되지만, 낙찰가격 기준으로 보아도 역시 무잉여에 해당하는 경우 법원은 매각을 불허가하게 된다. 이 사실을 간과하고 매각을 허가해도 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

이처럼 경매는 공매와 달리 유찰횟수에 대한 제한은 없지만 ‘잉여주의’ 원칙에 기해 경매 속행 여부가 판가름이 나기 때문에 간접적으로 유찰횟수에 제한이 가해지는 경우가 있다. 무잉여를 이유로 매각이 불허가 되는 경우 입찰자는 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있지만 그간의 노력과 수고가 수포로 돌아갈 수 있다는 점에서 경매물건 선별시 주의를 요하는 사항 중 하나다.

자료제공: http://cafe.naver.com/732100  ⇔ 한길 법원경매 / 서초동 중앙법원 정문 앞 위치

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