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[김부성칼럼] 교통혁명, GTX 노선을 주목하라!

부동산에서 가장 중요한 요소는 교통이다. 교통이 개선되면 부동산의 가치가 급상승하게 되기 때문이다. 또한 교통수단은 전철, 그리고 고속도로나 국도를 이용한 버스등이 있지만 부동산에서 가장 중요한 교통수단은 단연 전철이라고 볼 수 있다.

그런데 전철도 다 같은 등급이 아니고 전철마다 파급력이 있는 전철과 상대적으로 파급력이 덜한 전철이 있어서 이들 전철 투자시에는 기본적인 몇가지 원칙이 있다.

우선, 전철의 파급력은 지상철보다는 지하철이, 경(輕)전철보다는 중(重)전철이, 강남권을 경유하지않는 전철보다는 강남권을 경유하는 전철이, 서울이나 지방권 전철보다는 수도권 전철이, 그리고 마지막으로 버스등 전철이 아닌 대중교통보다 최소한 빠른전철이 그렇지못한 전철에 비해 파급력이 강한편이다. 이러한 전철투자원칙을 간략히 다시 정리하자면,

1. 지상철보다는 지하철일것, 2. 경전철보다는 중전철일것, 3.강남권을 경유할 것, 4. 수도권 전철일 것(=서울,지방에 비해 수도권이 파급력이 강함), 5. 버스,택시보다 이동시간이 빠를것등 5가지 기본 원칙을 중심으로 투자하면 전철투자에서 큰 무리가 없게된다.

이들 5가지 원칙중에서 최소 3가지이상에는 해당되어야 파급력이 어느정도 최소한의 영향을 가지게되는데 2가지 원칙에만 해당될 경우 파급력은 매우 미약하여 실질적인 투자가치를 담보하기에는 무리가 따를수도 있다.

또한 이미 개통된 전철노선에 투자하는것은 좋은선택이 되기 어렵다. 전철 3승원칙의 수명이 어느정도 다할수밖에 없어 실거주는 편하나 투자측면에서 미래가치는 상대적으로 약하기 때문이다.

4가지에 해당되면 파급력이 상당하여 투자가치가 높은편이고, 5가지 모두에 해당된다면 투자가치가 매우 높기 때문에 반드시 이러한 전철노선을 주목해야한다. GTX나 7호선등이 주목되는 이유도 이 때문이다.

혹자는 서울보다 경기도가 왜 파급력이 크냐고 문의하는데, 서울은 대부분이 역세권이고 서울내 전철개통된다고 해서 원래 교통이 편한 서울지역 도심 집값이 전철호재로 갑자기 급등할가능성은 낮은편이다.

과거 서울중심과 강남권에서 거리가 멀었던 강서구일대가 9호선 골드라인을 따라 가격이 많이 오른이유도 교통의 불모지에서 교통의 최대 수혜지역으로 단번에 부상했기 때문에 가능한일이었다. 대부분이 역세권이거나 전철이용이 용이하고 멀리 출퇴근을 위해 서울에서 경기도외곽으로 출퇴근하는 수요가 적은 서울 강남권에서 전철하나 개통되거나 발표한다고 집값이 급등하는 일은 없다고 보면 된다. 전철호재의 최대 수혜지는 서울이 아니라 경기도라고 볼수 있는것이다.

한편, 과거에는 9호선이 5가지에 모두 해당되어 골드라인으로 불렸고 9호선이 지나가는 노선 지역의 집값이 가장 많이 폭등했다. 최근에는 신분당선연장선이 이들 5가지 원칙에 맞아떨어져 광판교, 광교신도시등의 집값이 폭등한바있는데 얼마전 개통된후로는 정중동의 모습을 보이고 있다.

왜냐하면 전철 3승원칙(법칙이라고 하기는 무리다. 원칙이나 특성정도라고 봐야할것임)에 따라 발표(기본계획확정고시등), 착공, 개통전후 이러한 3단계의 호재반영이, 전철이 개통완료되면서 그 수명이 어느정도 다하기 때문이다.

따라서 현재 전철이 개통된지역은 전철호재로 접근하는 것은 큰 의미가 없고 앞으로 전철이 발표, 착공될지역을 주목하는 것이 유리한 것이다.

 최근 정부의 제3차 국가철도망구축계획(안)이 발표되면서 미래의 가치에 대한 밑그림이 나와 전철투자의 새로운 시대가 열렸다고 해도 과언이 아닐 것이다. 제3차국철도망구축계획안은 내용이 많아 본 칼럼과 별도로 추후 기고하려고 할 예정이다.

그럼 GTX는 과연 어느정도의 파급력을 가지기에 교통혁명이라고 불리는것일까? GTX는 그동안 보아오지 못한 가장 강력한 교통수단이 될 전망이다.

GTX A노선은 경기도 서북부에서 경기도 남부권까지 불과 30분대에 주파가 가능한 혁명적인 교통수단(지하 40미터에서 시속 140킬로~230킬로로 고속주행)이다. 전에는 단 한번도 보지못했던 역대급 전철이 되는 것이다.

GTX노선은 A,B,C 노선이 추진중이지만 현재 속도가 가장 빠른 노선은 A노선이다. B,C노선은 시간이 꽤 걸릴것으로 예상되기 때문에 부동산가격에 반영되는 속도나 정도는 한동안 미미할것으로 전망되어지고 있다.

또한 지금은 전철이 발표된다고 집값이 무조건 오르는 것은 아니고 기존 새아파트급 물량이나 신규분양물량중 대단지 중소형물량(20평대~30평대)중 전철역세권 예정지로 거론되거나 유력하게 역세권 예정지로 거론되는물량들중 대단지 물량의 가격탄력성이 가장 높을것으로 예상된다.

또한 발표를 하고(확정고시) 착공시점에서 얼마 멀지않은시점에 입주하는 물량이면 금상첨화라 할 수 있다. 3승원칙중 거의 전철 호재의 절반이상을 시세에 반영받을수있기 때문이다.

GTX는(특히 진행속도가 가장 빠르고 현대차그룹이 대규모개발을 진행중인 강남의 심장 삼성동을 관통하는 A노선) 향후 수도권 교통혁명의 본격적인 서막을 알릴 획기적이고도 충격적인 교통수단이 될 것이다.

-김부성, 부동산학박사 / 네이버카페 <김부성의 부동산스터디> 매니저