부동산

분양은 다방면을 따져보고 결정하라
다음과 같은 두 분양물건이 있다면 어느 것을 선택하겠는가?

아마도 큰 고민 없이 B를 택했을 것이다. 임대수익은 같지만 실
투자금이 더 적고 수익률은 높기 때문이다. 아마 뭐 이걸 무슨 문
제라고 냈느냐고 비웃을지도 모른다.
하지만 단순히 이 자료만 보고 선택하기에는 무리가 있다. 표
에 나타났듯이 두 물건은 보증금 3,000만 원에 월세 240만 원이나오는 같은 상가이다.

둘의 차이라면 대출 조건만 40퍼센트와 60퍼센트로 바꾼 것뿐이다.
일반적으로 분양받을 때 대출을 많이 받을수록 실제 투자금도
작아져 수익률이 높아진다. 하지만 이자로 빠져나가는 돈이 커 수
익 자체는 작아질 수 있다. 그럼에도 이렇게 하는 이유는 수익률
높은 물건으로 보이도록 해 분양액을 올리려는 것이다.
그래서 대출비율과 이자로 나가는 돈을 함께 검토하면 더 정확
한 가치를 파악할 수 있다.

아래의 표는 두 분양물건의 대출액과이자를 감안해 수익률을 계산한 결과이다.

자, 이제 어떤 물건을 분양받을 것인가? 당연히 A일 것이다. 부
자근육을 가졌다면 아마 대출조건 등을 모르는 상태에서는 선택
을 보류했겠지만, 기본 지식이 없는 사람은 처음부터 B분양 물건
을 분양받았을 것이다. B물건은 보유한 동안에는 수익률이 높
다. 하지만 되팔 때면 수익이 줄어들게 된다.
아래 도표를 보자. 상가를 사본 사람은 경험해봤겠지만, 대출
이 많이 되지 않는다. 통상 매매가격의 40퍼센트, 잘 받아야 50퍼
센트 정도이다. 사는 사람 입장에서는 대출이 많이 되지 않아 실
투자금액이 높아져 수익률이 떨어진다.

이 상가를 팔 때는 사려는로 판단해야 한다.

 거래가 이뤄질 수있는데, 그렇다면 수익률이 6.6퍼센트일 때보다 당연히 가격은

떨어지게 된다.
내 상가를 잘 팔리게 하려면 어떤 전제가 깔려야 할까? 매수자
가 나보다 세상물정을 모르는 사람이라면 이런 계산 없이 내가 제
시하는 가격에 덜컥 매입할지도 모른다. 하지만 그런 일은 거의
일어나지 않는다. 생각해보면 수억 원이 들어가는 결정을, 지식도
부족한 사람이 자신만의 판단으로 덜컥 결정 내리지는 않기 때문
이다. 그런 사람은 누군가 전문가의 조언을 구할 가능성이 높고,
그렇다면 당신이 원하는 가격에 허수가 껴 있음을 간파해낼 것이다.
내가 이 물건을 구매했던 당시의 수익률이 시장에서 합리적이
라 받아들여지는 수준이라는 전제하에, 위 예시에서 분양물건 B
의 매도가격을 높이고 싶다면 수익률을 높여야 한다. 그리고 여기
에는 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 매매금액을 낮춰 수익률을
높인다. 둘째, 월세를 올려 수익률을 맞춘다. 물론 각각에는 장단
점이 있고, 자신의 상황에 따라 어떤 결정을 내려야 할지는 스스로 판단해야 한다.

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6월8일(수) 오후 7시30분

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