부동산

임차인을 구분하는 기준은 여러 가지가 있겠으나, 경매를 하는 사람
입장에서 중요한 기준은 그리 많지 않다. 우선 대항력이 있는지 여
부가 가장 중요하겠고, 대항력이 있는 경우라면 보증금을 배당받는
지가 중요할 것이다. 그렇다면 거기까지만 따져보면 끝일까? 물론
큰 틀에서 벗어나는 것은 아니지만, 일반적으로 오랜 시간 같은 곳
에 거주한 임차인이라면 중간에 보증금을 증액하는 경우가 있다. 이
런 경우 권리분석에서 유의해야 할 점을 사례를 통해 살펴보자.

위 사례를 보면 선순위 임차인 조○경이1 억 4,000만 원에 전세계

약을 하고 2006년 3월 8일 주택의 전입신고와 1차 확정일자를 받아
거주하고 있었다. 이 임차인은 2008년 4월 10일에 2,500만 원을 증
액하고 2차 확정일자를 받았다. 그리고 2012년 3월 5일, 3차로 점유
하면서 4,500만 원을 증액하였으나, 이때는 확정일자를 받지 않았다.

이런 경우 우선변제권은 어떻게 적용될까?

이런 경우, 임차인은 낙찰금액을 기준으로 1차와 2차 확정일자에
의한 우선변제권을 가지고 있다. 따라서 최초 계약 시 보증금 1억
4,000만 원과 2차 확정일자에 의한 보증금 증액 부분인2 ,500만 원
을 배당받을 수 있다. 하지만 3차 증액부분에 대해서는 확정일자를
받지 않았으므로, 2013년 5월 15일의 가압류이하 안분배당을 받게된다.

임차인에게 보증금은 전재산인 경우가 많다. 전세가가 높아 임대
인과의 보증금 증액을 통한 재계약이 늘고 있는 요즘, 거주하는 주
택이 경매 시 증액한 보증금을 우선변제받을 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.