부동산

나는 경매 초보자들에게 ‘예고등기가 설정된 물건은 피하라’고 조언
한다. 물론 내 조언을 듣지 않는 사람도 있는데, 그들 대부분은 후회
했다. 나머지는 그 후로 연락이 닿질 않아 후회하고 있는지 알 수 없
지만, 아마도 틀림없이 그러할 것이라 생각한다.
그렇다면 나는 왜 예고등기가 설정된 물건을 피하라고 하는 걸까?
지금부터 그 이유를 알아보자.

사건번호 2011타경11736 물건은 등기부등본상 1순위인 근저당
설정일자보다 전입일자가 빠른 대항력 있는 임차인이 없으므로 낙
찰자는 추가로 인수할 사항이 없다. 그러나 이 사건에서 문제가 되
는 것은 표시된 부분에 나타난 예고등기다. 예고등기가 있을 때, 날
짜가 말소기준등기일보다 뒤라고 해서 안심해서는 안 된다. 예고등
기는 낙찰로도 소멸되지 않기 때문이다.
소유권말소 예고등기나 저당권말소 예고등기 등은 해당 부동산
에 소유권 분쟁이나 저당권에 대한 분쟁이 있다는 뜻이다. 이 사건
과 같이 소유권말소 예고등기인 경우, 낙찰자가 매각 대금을 납부하
고 소유권을 취득했더라도 예고등기 권리자가 본안 판결에 승소하
면 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.
말소기준등기 후에 설정된 권리는 말소주의에 의해 말소되지만

이 사건과 같이 소유권 분쟁이 있는 예고등기의 부동산은 설정 선후
에 관계가 없으므로, 입찰 시 주의해야 한다.

경매취하 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하라
경매를 할 때 입찰가를 산정하는 기준에는 여러 가지가 있다. 그중
흔하진 않아도 종종 일어나는 ‘취하 가능성’을 무시할 수 없다. 경매
취하란, 일반적으로 경매를 신청한 사람이 경매 신청을 없었던 것으
로 돌리는 행위라고 보면 된다. 여러 가지 이유가 있을 수 있다. 채무
자가 경매 없이도 돈을 갚을 수 있게 됐다거나 협의를 본 경우 등 도
포함된다. 하지만 이는 입찰자가 어떻게 해볼 수 있는 문제가 아니
므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않는다. 중요한 것은 낙찰금으로
배당받을 수 있는 금액이 부족하다고 판단할 때도 경매를 취하할 가
능성이 있다는 것이다.

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