부동산

사람은 누구나 실수를 한다. 초보시절엔 더욱 그렇다. 실수를 통해 더 값진 것을 배우기도 하지만 이왕이면 안하고 배우는 게 더 좋지 않을까?
 
특히 돈이 걸린 문제라면 말이다. 부동산 경매는 주식과 같은 재테크와 달리 원금을 잃는 경우는 별로 없지만 한 번의 실수로 큰 손실을 입기도 한다. 그러나 경매초보자라도 몇 가지만 주의하면 이런 실수는 미리 막을 수 있다.

첫째, 권리분석에서 실수는 손실과 직결된다. 초보자들이 권리분석에서 실수하는 대표적인 예가 세입자의 보증금 책임여부를 제대로 확인하지 않아서 대신 물어주는 경우, 등기부등본상의 권리가 낙찰로 모두 말소돼야 안전한데 그렇지 않아 낭패를 보는 경우 등이다.
 
따라서 낙찰로 등기부등본의 다른 권리들은 모두 말소가 되는지, 해당 부동산에 다른 제한 사항은 없는지, 매각에서 제외된 물건은 없는지 등 등기부등본에 대한 최소한의 이해와 권리분석은 필수다.

둘째, 실제 투자수익은 물건분석에서 결정된다. 즉, 매입하려는 부동산의 가치를 정확히 파악해야 한다. 만약 부동산중개소를 통해 아파트 시세를 알아 볼 경우 팔겠다고 해야 정확한 시세를 알 수 있다. 아파트를 사겠다고 하면 가격을 높여서 알려주는 경우가 많아 시세를 높게 판단하는 실수를 할 수 있다. 또 여러 군데의 부동산중개소를 다니면서 비교해봐야 정확한 시세를 파악할 수 있다.

셋째, 첫 투자라면 잘 아는 지역의 물건에 관심을 가질 때 실수하지 않는다. 경매의 매력은 사면서 수익을 내는 것이다. 이를 위해서는 정확한 부동산의 가치와 장래성을 판단해야 한다. 초보자의 경우 부동산 가치를 판단하는 게 쉬운 일은 아니다. 그러므로 처음엔 자신이 사는 곳이나 직장 근처 또는 고향과 같이 잘 아는 지역의 부동산에 관심을 갖는 것이 안전하다. 수시로 상권이나 주변 여건을 탐색할 수 있기 때문에 낯선 곳보다 상대적으로 정확히 물건분석을 할 수 있다.

넷째, 수익을 낼 수 있는 확실한 물건에만 도전을 해야 한다. 일단 사 놓으면 어떻게든 될 거라는 기대감으로 경매에 입찰을 하는 사람이 있다. 그러나 이는 위험한 발상이다. 아무리 가격이 싼 물건이라도 해결방안과 처리방안이 없는 물건을 낙찰 하면 팔리기는커녕 자금이 묶이는 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 치밀하고 정확한 계획이 뒤따라야 적절한 가격에 낙찰도 받고 수익을 낼 수 있다.

다섯째, 감정평가서를 그대로 믿어서는 안 된다. 경매물건의 감정평가서는 공인된 감정평가사가 조사를 하여 작성한 것이므로 공식적인 문서임에는 틀림없다. 하지만 부동산의 감정평가는 현재 시세만이 아닌 부동산의 공시가격이나 장래성 등을 고려하여 작성하기 때문에 실제 시세와 차이가 많이 나는 경우도 상당하다. 또한 경매 물건의 감정평가는 대략 첫 매각의 6개월 전에 이루어진다. 따라서 현재시세와는 차이가 있을 수 있다. 현명한 투자자라면 현장방문을 통해 현 시세를 꼼꼼히 파악해야 할 것이다.

여섯째, 낙찰이 중요한 게 아니라 수익이 중요하다. 초보자들의 경우 몇 번을 입찰하다가 낙찰을 받지 못하면 평정심을 잃는 경우가 있다. 그리고는 어떻게든 낙찰을 받아야 한다는 생각만으로 입찰가를 올려 입찰하는 우를 범한다. 이럴 경우 비록 낙찰은 받더라도 여러 비용을 제하고 나면 별 수익이 나지않는 경우가 많다. 배보다 배꼽이 더 큰 셈이다.
 
여러 번 낙찰을 받지 못 했다 해도 손해 본 건 아니다. 그리고 이런 과정자체가 초보에게는 소중한 경험이고 노하우를 쌓는 길이다. 고생한 만큼 좋은 물건을 낙찰 받는 기회가 분명 누구에게나 온다.

일곱째, 경매컨설팅업체를 전적으로 믿지 말아야 한다. 요즘은 경매입찰을 대신해주는 컨설팅 업체가가 많아졌다. 이 때문에 부동산경매가 활황을 띠는 건 좋은 현상이지만 컨설팅 업체들의 경쟁으로 낙찰가가 높아져, 낙찰을 받더라도 별 수익을 내지 못하는 경우가 종종 있다. 컨설팅을 하는 입장에서야 낙찰을 받아주어야 수수료를 받을 수 있으므로 입찰가를 높게 쓸 수밖에 없다. 그러므로 이런 실수가 없으려면 컨설팅 업체에 의뢰를 하더라도 본인 스스로 입찰 할 부동산의 가치와 시세를 충분히 검토하고 협의할 필요가 있다.

여덟째, 최소한의 공부는 필수다. 가격이 싸다는 이유만으로 권리분석이나 경매 절차 등 기본적인 상식도 알지 못한 채 입찰을 하는 건 위험하다. 부동산 경매를 시작하기에 앞서 경매 관련 기본서적과 오프라인 강의를 통해서 기초지식을 습득하는 것을 소홀히 해선 안 된다. 가장 좋은 건 경매 물건을 많이 찾아보고 현장을 돌아보면서 안목을 키우는 것이지만 이것도 기초를 쌓은 후에나 가능한 얘기다. 아는 만큼 보이는 법이다.

칼럼니스트 이승호씨(부동산인사이드 대표)는 인터넷카페에서 `hope`라는 닉네임으로 활동하며 주목을 끌었다. 법정지상권, 지분 등 경매 투자자의 대부분이 모르거나 알면서도 피해가는 물건만 골라 최소 30% 이상의 고수익을 올렸다. 건국대와 숭실대사회교육원, 한국부동산칼리지 등에서 경매투자와 법정지상권 강의를 했다. 이론이 아닌 실전경험이 장점인 그는 매주 칼럼을 통해 고수익을 안겨줄 틈새물건 공략법을 제시해 줄 것이다.

호프의경매스쿨 http://cafe.daum.net/sos2008