부동산

사건번호 2003타경4673 물건은 내가 투자금 대비 10배의 수익을 올
린 물건 중 하나다. 일반물건만으로도 충분히 돈을 벌 수 있다는 사
실을 알려주기에 이보다 적합한 사례는 없을 것이다.

권리분석

권리분석의 순서대로 유료사이트를 이용하면 비교적
권리분석이 쉽다. 지지옥션은 등기부등본상 말소기준이 되는 등기를
오른쪽 등기권리란의 상단에 기재해 놓는다. 나는 이런 것들을 감안해,
권리분석을 할 때 기본과 원칙을 지키며 위험을 최소화하려 한다.
이 물건의 말소기준등기를 찾아보면, 1996년 4월 15일 한국양○
축협의 근저당권이다. 법원의 임차 조사상 임차인으로 기재된 사○
축의 전입일이 2001년 12월 20일로 말소기준등기보다 뒤다. 따라서
임차인은 대항력이 없다. 그러므로 이 사건은 낙찰자가 낙찰대금 이
외에 추가로 인수할 사항이 없음을 알 수 있다.

시세조사

입찰 당시, 동일 지역의 전용면적 17평을 기준으로 전
세가는 6,000만 원 정도였고, 보증금은 2,000만 원에 월차임은 40만 원
정도였다. 뉴타운사업지구로 지정될 경우라면 어마어마한 돈이 되겠
지만, 이는 확신할 수 없는 사안이었다. 따라서 뉴타운사업지구로 지정
되지 않더라도 수익이 나야 했는데, 시세조사 결과 장기보유를 한다면
충분히 수익을 낼 수 있을 거라 판단했다.

입찰

수익성을 어느 정도 확신한 나는 최초감정가 1억
1,000만 원보다 조금 더 높게 입찰가를 산정했다. 은행대출과 월세보증
금을 합해 투자되는 비용이 2,000만 원 내외일 거라 판단했다. 그리고 1
억 1,130만 원에 낙찰받았다. 하지만 대출을 80%가 아닌 약 60% 정도
만 받음으로써 초기투자비용은 2,000만 원 정도 늘었다. 이는 시세조사
를 위해 현장을 돌아다닌 결과, 임대에 시간이 걸릴 수도 있다는 판단
에 대출이자를 줄이기 위한 방법이었다.

명도

임차인 사○축은 말소기준등기인 근저당권의 설정일
자인 1996년 4월 15일을 기준으로 ‘서울시 및 광역시의 소액임차인 최
우선 변제금’ 기준에 따라 1,200만 원을 배당받는 임차인이었다. 명도
시 100만 원의 이사비용을 지급하고 쉽게 명도를 마무리했다

집수리

거창하게 타깃을 정해 인테리어를 하는 것이 아니다.
인테리어는 욕심을 내면 낼수록 비용이 많이 들어간다. 임대하기 위한
기본적 집수리로 도배, 장판, 싱크대 정도만 교체한다. 그러는 편이 아무
래도 임대를 하기에 수월하다. 임대가 잘돼야 초기 투자비용을 빨리 회
수할 수 있고, 그 돈으로 다른 경매사건에 입찰할 수 있다.

업체나 지역별, 시기별로 차이가 있지만, 일반적으로 전용면적5 9
㎡(18평)를 기준으로 도배와 장판 교체비용은 각각 100만 원 내외,
싱크대 교체비용도 100만~150만 원 내외다.

매매/임대

앞에서도 언급한 바와 같이 경매의 한 사이클은 ‘권리
분석-시세조사-입찰참여-명도-집수리-매매/임대’라는 6개의 과정을
거쳐야 마무리된다. 명도까지만 생각해서는 안 된다. 중요한 것은 명도
이후에 집 상태를 파악해 자신의 투자 패턴에 맞게 매매 및 임대 여부
를 결정하는 것이다. 이때, 처음 투자의 목적은 단기매매였을지라도 부
동산 시장 변화에 따라 임대로 전환할 수도 있는 유연한 사고가 필요
하다.
이 물건은 장기보유로 임대를 주고 뉴타운사업지역으로 지정되
기를 기다려보기로 했기에, 이에 집중했다. 그리고 예측대로 2005년
8월에 3차 뉴타운 후보지에 강남권에서는 처음으로 송파구 거여동
과 마천 지역이 포함됐고, 몇 개월 뒤에3 차 뉴타운 지역으로 최종
선정됐다. 낙찰 이후 1년 반 만의 일이었다. 물론 가격은 하루가 다
르게 치솟았고, 나는 장기투자 전략에 따라3 년 뒤에 매도해 초기투
자금의 10배 수익을 만들어냈다. 이 물건은 3년 이상 장기보유해 양
도소득세가 비과세였기 때문에 더욱 큰 수익이 났다.

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