부동산

호프의경매스쿨 카페 회원이신 영산백사님의 수기입니다.

도움되시길...

제가 성격이 그런가봐요..

딱 떨어지는 것이 없이 그냥...

 하지만 나름 뭔가가 있어서 그것이 명괘해질때까진 움직이진 않죠..

낙찰금액 22,959,000

취등록세 : 275,500 + 229,590 + 18000(말소등기)

등기료 : 본인이 공부삼아 물어서 함.

소송료 : 호프님 도움받아 본인이 함(송달료만 90,600)

토지매도시 부동산 수수료 :2,000,000(법보다 주먹이 우선인 막무가내 중개사)

대출받는 매수인에게 인간적 도리상 :1,000,000

매매금액 : 28,000,000

철거비용및 기타비용과 지세 : 17,000,000

(서로 타협하고 호프님의 도움받아 비용은 없고  소송당시 정한 지세률가 높아서 이윤이 상승)

양도세도 100만원 안쪽...

23,000,000 투자해서 17,000,000 정도 수익을 올린것 같네요...

물건 사서 팔때까지 한번도 가보지 않았습니다ㅋㅋ

자세한 것은 특별회원 모임때 알려드릴께요~(사실 저도 잘 몰라요...)

지나고 나서 느낀 노하우?? 또는 행운??

1. 떨어지는 것도 공부..(남의 말보다 내가 느껴야 움직인다)

 저두 아파트만 30번 떨어졌죠...실수요자가 아니면 아니다 싶더라구요형그래서 재개발호재가 있을 지분높은 빌라를 찾았지만 구매자가 없는 상황이 문제점..

구매자가 미리 선정된 지상권으로 눈이 자동 돌아오더군요..

2.현명하고 부드럽게 협상하는 법을 배우세요

전 컨설팅 회사 직원으로 소개 했습니다. 호프님께 물어볼 시간을 벌기 위해서...ㅋㅋ

낙찰받고 일주일 지나니까 사위가 전화해서 1000만원 더주고 산다고 먼저 협상이 들어오더군요...

시간 끌었습니다. 그리고 안판다고 전화했죠...ㅋㅋ

소송도호프님께 배워가며 혼자 .. 처음 변론할때 심장터지는 줄 알았습니다.. 무식이 탈로날까봐 초자가 하두 떨려서...^^

(컨설팅직원처럼 옷도 입고, 서류철도 쓸데없이 쫌 가져가고...ㅋㅋ 그럴싸했는지 떠보신건지 재판하시는 분이 직업도 물어보고

통례적인 지세율도 물어보길래 호프님께 들은데로 쏴라~쏴라~ㅋㅋ)

근처부동사에 알아보니 지상권해결되면 6000천만원 받아준다고해서..(사실 믿지도 않았고 지상권은 가능한 한 본인들에게 ..)

시간이 지나도 2차 협상이 안들어 오길래... 근처 부동산에 내 놓고 기다렸더니 땅주인친한 친구라며 협상이 들어오더라구여..

(200만원 가져간주먹쟁이 아저씨=이런 땡깡 놓는 아저씨 아니었으면 건물에서 대출받을때  은행에서 해결 안해줄 사건들이 쫌있는 상황이라서 더 시간 끌기 싫어서 달라는 대로..)

3. 가능하면 자신의 자본으로 ...

저는 첨부터 지상권은 배워도 모르겠어서 작은 금액으로 공부할수 있는 작은 것을 찾았습니다. 새벽3시경 1700만원짜리 지상권조치원땅발견...과거사건 조회후 4-5년전 그집딸이 2100만원에 낙찰받았다는 사실확인후 꽃힘! 가족이 확인해준 정확한 실제가치액... 바로 그날이 경매날 ..4명들어왔고낙찰!

 그후 바빠서 저는 못가고 부모님이 갔다오셨는데...보면 안샀을꺼라고 하실정도로 형편없음...

못팔아도 연금삼아 20-30년 가지고 있을 생각이였음... 조치원근처에 호재가 있을듯해서...ㅋㅋ

100%제 자본이였기에 제가 협상의 유리한 쪽에 항상 있었던 것 같습니다...

철거할 생각이 거의 없었지만 상대방은 철거의 압박을 받구여...

60대 노인부부셔서 협상이 안되면 그냥 있을생각이였습니다. 복잡한 일만 안생긴다면...

4 서로가 욕심부리지 않기...

86평의 감정가 71,000,000대지 였습니다.

제시외건물로 인해 감안하여 49,700,000원에 시작해서 34%까지 떨어진 금액을 23,000,00에 낙찰받은거죠...

근처 부동산에서 지상권 해결하면 6000만원까지 받아준다고 했지만 가능하면 주인에게 매도할 생각이여서...

매수자는 3300에서 시작했고 저는 5000에서 시작해서 4500에 합의했죠..(철거까지 간다면아무근거없이 500정도 비용이 들꺼 같아서..)실질적으로 세금포함 450정도비용들어간거같아요...34%와 호재가 있을꺼같은 심리가 무리수를 가능하게...??

5. 배운것과 생각이 많아짐...

경매를 하면 한번쯤은 마주치게 될상황이지만...

자손들땜에 생긴일로 인해 넉넉해보이지 않는 60대 부부가 1700만원 대출을 받고..... ㅜㅜ

그래서 약간은 제가 정체기 입니다.... 임야로 눈을 돌릴까 합니다..ㅋㅋ

그리고 나중에 알게 된 사실이지만 제가 승소해서 철거할 권한이 있어도 주인들의 살림살이를 임의로 처분할수 없기에

그물건들을 법적절차에 따라 보관하고 경매하여 낙찰처리해야하는(비용도 본인일부담해야할 상황이 됨) 번거로움이 있으므로 소장작성이 꼭 이런 상황까지도 해결할수있는 완벽한 소장을 호프님께 잘 여쭤봐서 작성하시기 바랍니다.

6. 등기부도 잘 못 보던 무지한 저를 항상 잘 이끌어 주시고,

급할고 필요할때만 전화해도 항상 친절상담해 주신 호프선생님께 진심으로 감사드립니다...(--)(__)(^^)

호프의경매스쿨  http://cafe.daum.net/sos2008