부동산

부동산 매수하기 전에 부동산의 기본 모토인 땅의 성질(잠재성)과 집의 성격(편익성) 차를 모르면 안 된다. 집과 땅은 극과 극을 달리고 있어서다.

국토는 땅(원형지)과 집(주거지)이 대부분을 차지하고 있다. 누구나 만나기 쉽다. 상업지 대비 넓다. 광범위하여 상업지보다 희소가치를 저울질 하기 쉽지 않다. 유동인구 집중도를 관철해야 하는 상업지역 대비 주거지역은 삶의 질을 관철하여야 하기 때문.

유동인구 상황은 단기간 내에 알아볼 수 있으나 삶의 질적가치를 저울질 하는 과정은 단기간 내에 이루어지지 않는다. 마치 사람의 성격(예-잠재성)을 단기간 내 알아볼 수 없는 양 말이다.

집값 싼 곳의 특징(수도권의 경우)

1. 급매물일 가능성이 높다. 부동산주인이 하우스푸어일 가능성이 높다. 빚더미, 빚부담에 일상생활이 버거울 수 있어서다. 전세입자 대비 월세입자 모집이 버겁다. 리스크 높이가 높다. 길고 크다. 은행대출이자 대비 수익률이 형편 없어서다. 가계부채 증가속도가 무섭다. 그 속도는 국가도 못 잡는다.

2. 접근성과 현장감이 떨어질 리는 만무하다(∵도로 및 철도의 다양성).

가격이 저렴하다고 해서 집 가치가 떨어진다고 확언할 수 없다.

땅값 싼 곳의 특징(비수도권의 경우)

1. 접근성↓

2. 현장감↓

3. 수도권은 그 반대다. 때문에 실수요 및 투자자가 급증세다. 가격반등현상이 쉴 새 없이 벌어지는 직접적인 이유다.

집값 비싼 곳의 특징

1. 신도시 내 아파트

2. 서울특별시 내 아파트

3. 사람이 집중 몰리는 곳의 집 - 떴다방이 집중 몰려 거품가격이 형성된다(예-헌 아파트가 아닌 새 아파트에서 발생+주입)

땅값 비싼 곳의 특징

1. 수도권에 많은 비중을 차지하는 게 현실이다. 이로 인해 지역감정과 빈익빈부익부현상의 심화를 막을 길 없다.

2. 개발 위치 탁월 - 인구쏠림현상의 심화. 특히 고정 및 주거인구 증가로 가격폭등현상이 동반된다. 주변 땅 역시 동반상승한다. 집값 대비 땅값이 상승하는 범위는 광범위하다. 상대적으로 땅값은 집값에 비해 바닥시세이기 때문이다.

예를 들어 평당 5만원짜리 땅이 2배 오르기 쉽지만 평당 기천만원 상당의 집값이 2배 오르기는 거반 불가능하다.

집값구조는 지역구조에 따라 이동한다. 부동산 역사에 따라 변한다(예-재건축).

땅값구조는 개발계획의 구도에 따라 이동한다(예-역사 및 항만 개발).

하나 개발 연구 과정이 우선이다. 가치 연구와 그 과정이 긴요한 것이다. '가격 연구 과정'은 차후 문제인 것이다. 왜냐, 가격은 가치를 반드시 필요로 하지 않더냐. 가치 없는 가격은 없다. 머리 없는 동물 없듯 말이다.

가격은 큰 가격과 작은 가격으로 구별, 대별된다. 이는 가치가 큰 가치와 작은 가치로 구별되는 것과 맥을 함께 한다. 가치가 크다면 거품가격에 주의를 기울일 필요 있다. 거품가격과 (폭등 및) 급등가격과는 전혀 다른 성격을 지니고 있기 때문이다.

거품가격이라는 인상을 풍긴다면 매수전선에 빨간등이 켜질 것이나, 폭등가격 이미지가 강한 곳엔 투자자와 실수요자가 집중적으로 몰릴 것이다.

즉 거품가격은 가치와 무관하지만 폭등가격은 가치와 정비례한다. 거품가격은 경제이론과 무관하나, 폭등가격의 자세는 반대이다. 가격수준이 높으나 지역의 희망이다. 돈 놓고 돈 버는 식으로 움직일 수도 있다. 다만 개발진행 중인 곳에서 모색 가능하리라.

땅값은 집값 대비 두 가지 '느낌(감)'이 정비례한다. 높은 현장감(가치의 변화)과 빠른 속도감(가격의 변화)이 바로 그것.

땅값이동현상의 연유 -

'현장의 변화'

'개발계획의 존속 여부'

'서류의 변화 및 그 속도(예-용도변환의 속도)

개발진행속도와 가격상승속도 - 정비례 관계

길(초행길)을 모른 채 운전대를 잡는다면 사고 위험률은 높아만 갈 터.

진행 중 장애물 만나기 십상. 악산과 마주쳐 허둥댈 수 있다. 길을 모른다는 건 개발의 타당성을 모른다는 의미다. 개발 위치를 모른다는 것이다. 악산을 피할 수 있는 방법을 모른다. 규제 연구 과정을 거치지 않아 생긴 화이리라. 길(도로, 접근성을 적극 대변하는 입장)을 모르면 아예(애초) 가지 마라.