부동산

부동산을 보는 시각은 다르다. 다양한 눈을 가지고 있다. 종목별로 상이하다.

크게, 혹은 작게 본다. 크게 보는 경우는 지역 잠재성에 집중하는 과정이다. 작게 보는 경우는 편익성에 집중하는 과정인 것이다. 둘을 동일시 본다면 낭패보기에 십상이다. 착각하면 실패다.

땅 투자 과정은 숲을 보는 과정이지만 집 매수 여정은 나무를 보는 과정이다. 숲은 주변 상황(정황)을 말하고, 나무는 편익공간의 상황을 제시+예시한다. 전자가 잠재성에 기대감을 갖는다면 후자는 편익성에 대한 기대감이 증폭된다. 숲은 소프트웨어요 나무는 하드웨어상태를 말한다. 전자가 미래의 공간을, 후자는 현재의 공간을 제시+예시한다. 숲은 거시적이고 나무는 미시적이다. 거시적인 면은 과정을 말한다. 과정이므로 잠재성에 기대한다. 미시적인 면은 결과를 대변한다. 실용성과 실활용에 지배를 받는다.

지역 실례)

평창이라는 대형 공간 - 나무를 보고 움직일 수 있는 지경

(∵실수요공간. 힐링공간+유동인구 급증세)(인구의 힘보단 웰빙에 기대한다)(땅값이 오를 수 있지만 크게 오를 수는 없다. 유동인구에 지배를 받을 수밖에 없어서다)

평창은 산업단지 대신 관광단지가 조성된다. 유동인구를 유도할 수 있는 이유다. 인간보호보단 자연보호가 최우선이다. 개발을 하되 자연을 보호하지 않으면 안 된다. 산업단지가 들어설 수 없는 연유다.

경기도 화성시라는 공간 - 숲을 본다

(∵실수요공간이라 젊은 고정인구가 급증세. 인구 힘이 가히 기대 이상으로 발동할 터)

화성은 관광단지와 공업단지가 함께 조성되는 지경.

이는 유동 및 고정인구가 다양한 까닭이나, 산업단지 조성에 사활을 거는 것이다. 이는 수도권과 비수도권 브랜드 가치의 차이일 것이다.

숲 상태에선 인구의 다양성이 존속한다. 나무 상태에선 인구가 단순한 지경. 그 틀에서 벗어나기 쉽지 않다(∵미래가치, 잠재가치의 숲 상황+현재가치의 나무 상황)

서울이 특별시인 까닭 - 서울은 숲과 나무가 공존하는 상황. 인구의 다양성과 결코 무관치 않다.

실수요가치(나무)↑

투자가치(숲)↑

단, 강남3구가 가치를 인정 받는 상황. 그러나 서울특별시라는 대형공간 안은 100% 도시지역으로 채워진 상태. 비도시지역이 존재하지 않는다. 돈 놓고 돈 먹자 식의 투자형태가 아파트 견본주택 주변에서 발현하는 이유다. 떴다방이 가격거품을 만들어놓는다. 거품이 시세로 비화되어 문제. 거품가격이 쉽게 빠질 수 없는 이유다.

가격과 가치도 숲과 나무로 비화된다. 즉 가치가 숲이요 가격이 나무인 법. 가치가 곧 잠재력 아니랴.

집값 떨어질 수 있는 연유 - 언제든지 갑자기 공급과잉현상이 일어날 수 있기 때문

땅값이 떨어지기 힘든 까닭 - 공급과잉현상이 일어날 수 없기 때문.

땅이 곧 대자연인 것이다.

공급과잉 심화의 결과 - 가격하락 유발

(문제는, 거품가격이 갑자기 빠지는 경우 수는 드물다는 점이다. 거품가격에 일방적으로 희생물 되기 싫어한다. 평당 1천 만원에 매수한 부동산주인이 손해 크게 보고 매도하는 경우 수 역시 드문 지경)

최소비용으로 최대효과 노릴 수 있는 종목 - 땅(∵바닥시세의 땅이 훨씬 많으므로)

집은 돈 놓고 돈 먹기식으로 움직일 여력이 있으나 강남4구의 일부지역에서 일어날 기현상에 불과하다는 점이 문제.

강남북의 집값 차이는 극과 극이다. 비수도권 땅값과 수도권 땅값 차이만큼 크다. 하나 비수도권을 나무로 인지하고 수도권지역을 숲으로만 볼 건 아니다. 비수도권지역 역시 곳에 따라 높은 접근성과 현장감을 자랑할 수 있기 때문이다.

수도권지역이라고 무조건 높은 접근성이 존속하는 건 아니다. 상대적으로 인구가 적게 몰리는 곳이 존속해서다. 수도권공간은 정비계획이 긴요한 지역 아니랴.

이를 테면 자연보전권역과 성장관리권역, 과밀억제권역으로 대별할 수 있는 것.

과밀억제권역 - 17.2%차지(면적)

성장관리권역 - 50.4%차지

자연보전권역 - 32.4%차지

과밀억제권역 - 78.3%차지(인구)

성장관리권역 - 17.7%차지

자연보전권역 - 4.0%차지

과밀억제권역 - 서울, 인천일부지역, 의정부, 구리, 남양주일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(16개시)

성장관리권역 - 동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주일부, 용인일부, 연천, 포천, 양주, 김포, 화성, 안성일부지역, 인천일부, 시흥일부(14개시, 1개군)

자연보전권역 - 이천, 남양주일부, 용인일부, 가평, 양평, 여주, 광주, 안성일부지역(6개시, 2개군)