부동산

한국 사회에서 부동산 문제는 마치 풀 수 없는 실타래와 같습니다.

정부는 아주 긴긴 시간 동안 국민의 주거 문제를 해결하기 위해 부동산 대책을 쏟아내었고, 정권이 바뀔 때마다 많은 정책을 시도하였습니다. 하지만, 현재 상황은 참담하기 그지없습니다. 나라도, 가계도 모두 빚더미에 올라있는 지금, 대체 무엇이 문제일까요.

조금 조심스러운 얘기일 수 있지만, 어쩌면 이런 현상은 정부가 방관하고 조성해온 것일지도 모릅니다. 왜냐하면, 유럽 선진국의 경우 이런 문제를 훌륭히 해결한 사례가 있음에도 그와 같이하지 못했기 때문입니다.

오늘은 가장 안정된 주거정책을 가지고 있는, 독일의 조지알 보눙 (Sozial Wohnung) 에 대해 알아보겠습니다.

* 조지알보눙(Sozial Wohnung) = 공공임대주택

독일은 2차 세계 대전 이후 임대주택을 빠르게 공급하였습니다. 건설업체가 분양을 내놓지 않고, 임대로 제공할경우 강력한 세재 지원을 하며 임대를 유도하였기 때문입니다. 이 때문에 현재 독일 전체 국민의 2/3 은 임대주택에서 저렴한 임대료를 내며 살고 있습니다. 임대주택이 워낙 잘되어 있다 보니, 굳이 집을 살 이유가 없습니다.

이런 독일의 임대정책을 확립하는 데는 독일 곳고에 있는 세입자 협회가 중요한 역활을 했습니다. 독일에는 320여개의 세입자 협회가 있는데, 세입자들은 이곳에서 집주인들과의 분쟁이나 법적 다툼, 하자보수까지 모든 문제를 상담할 수 있습니다.

월 회비 5천 원 정도로, 문제가 생겼을 때 세입자 협회의 소속 변호사의 전문적인 도움을 받을 수 있습니다. 이처럼 독일에서 임대주택을 이용하는 모든 사람은 각종 주거 문제를 이곳에서 상담받을 수 있습니다.

또한, 독일의 임대주택은, 임대료를 정한 임대 기준표가 있어서 과도한 월세에 대해 임차인을 보호합니다. 임대료 기준표는 독일의 모든 임대료의 기준이 되며, 만약 집주인이 임대료 기준표를 벗어나는 임대료를 요구하면 그에 걸맞은 소명 절차를 거처야 하느 것입니다.

임대주택 정책은 독일 건설업계의 사업방식에도 큰 영향을 끼쳤습니다. 아래의 이미지는 베를린시의 고급 아파트 건설 현장입니다.

베를린 중심지에 짓고 있는 최고급 아파트 건설 현장. 건설사는 최고급 자재를 써서 마감공사를 하고 있다고 합니다.

그런대 건설사는 이 모든 고급 주택을 분양하지 않고, 임대할 계획이라고 합니다.

이와 같은 독일 건설사의 의식은, 무작정 비싸게 분양하려고 하는 국내 건설사들과 분명한 차이점이 있습니다.

임대주택과 부동산 시장을 감독하는 독일연방 주택위원회는 독일의 주택시장을 아래와 같이 얘기합니다.

걸핏하면 부도나는 우리나라의 건설업체와 달리, 독일은 100년 이상 유지되는 건설업체 가 많습니다.

한국의 부동산 부양책이 한번도 효과를 보지 못한 이유에 대해 게다쉬코 위원장은 이렇게 충고합니다.

상대적으로 낮은 주거비는 독일인들의 소비 여력을 높여, 불황에 강한 탄탄한 경제를 만들었습니다. 많은 독일인들이 저렴한 임대주택을 살고 있어서 수입의 많은 부분을 다른 곳에 쓸 수 있었던 것입니다. 가계는 여유자금이 늘었고, 독일의 저축률은 우리나라의 3배인 10% 이릅니다. 결국, 임대 위주의 부동산 정책은 세입자뿐 아니라, 건설업체, 나아가 독일 경제를 지키는 버팀목이 된 것입니다.

반면, 독일과는 달리 집이 큰 고통이 되는 대한민국. 

현재 대한민국의 상황은 참담하기 그지없습니다.

2030세대가 서울에서 집을 사려면, 한푼도 쓰지 않고 12년 6개월을 모아야 하며, 생활비 등 을 제외하면 무려 50년이 넘는 시간이 걸린다고 합니다. 여기에 물가상승률 까지감안하면 내집마련의 기간은 상상할 수 없을정도입니다.

주택 자가 보유율 (자료: 이데일리)

주택보급률 (자료: 통계청)

가계부채 추이 및 전망 (자료: 한국은행)

전국, 서울 아파트값 평균 (단위 3.3㎡) (자료: 통계청)

대한민국은 수출의존국 입니다. 하지만, 세계 경제는 이미 너무 고도성장을 해버려 이제는 과거와 같은 성장은 어려울 것입니다. 신흥국의 기업들은 무섭게 성장하며, 한국 기업을 위협합니다.

실제 수출률은 계속 하락하고 있고, 16년 9월 기준 제조업 가동률은 고작 70.4%로 지난 7년 5개월 만에 최저를 기록하였습니다.

내수시장의 전망도 어둡습니다. 소비의 여력이 없는 가계들은 더는 지갑을 열지 않습니다.

대기업은 음식점, 슈퍼 등의 상권까지 문어발처럼 장악하며 자영업자들의 생존을 위협합니다. 대한민국의 경제는 지금, 장기침체의 늪에 빠지고 있습니다.

이 시점, 가장 문제가 되는 것은 부동산입니다. 오랜 시간동안 엄청나게 거품이 끼어버린 부동산은 이제는 시한폭탄과 같습니다. 거품을 꺼뜨리자니, 빚을 내서 집을 구매한 사람들이 위험해지고, 가격을 유지하자니 젊은 세대의 주거문제가 대두됩니다.

젊은 세대가 집을 구하지 못하는 것은 대단히 심각한 문제입니다. 새로운 시대를 이끌 성장원동력인 젊은 세대가 결혼도 하지 않고, 아이도 가지지 않으며, 새로운 수요를 일으키는것을 멈추기 때문입니다.

하지만, 이제와서는 이러지도 저러지도 못하는 상황이 닥쳤습니다.

앞으로가 중요합니다. 아주 서서히 거품을 꺼뜨리면서, 가계부채도 함께 줄여서 소비의 숨통을 트이게 해줘야 할 것입니다. 성장 원동력이 될, 국가적인 신사업을 개발하여 새로운 일자리 창출과 소득을 발생시켜야 합니다.

또 국가는 음식점, 편의점, 빵집 등 자영업자들을 위협하는 대기업의 가맹점 사업을 제재해야 할 것입니다.

임대인은 비싼 임대료로 임차인을 쥐어짜지 않는, 외국의 사례와 같이 임차인과 더불어 사는 선진 시민의식을 가져야 할 것입니다.

부동산은 국가의 경제와 국민의 삶의 질을 좌지우지하는 가장 중요한 요소입니다.

가장 중요합니다.