부동산

땅땅거리고 땅 투자를 하려면 부동산공법 쯤은..

(부동산대박 천기누설 12단계 중에서) 김 다니엘

전문가도 한국에서는 낭패를 겪는다.

부동산공법 때문에 전문가들도 낭패를 보는 일이 더러 있기도 한다.

예를 든다면 남한강변에 한강 수위조절지역이 있다.이런 말은 처음 듣는 사람도 많을 것이며, 이 경우 국토이용계획확인원에도 나타나지 않는다.

경치는 좋고 관리지역이므로 충분히 건축이 가능하겠다고 판단하여 토지를 매입하여 건축허가를 제출했으나 반려되어 버린다.

이유는 한강물이 범람하면 위험한 지역이기 때문에 건축허가가 날 수 없다는 것이다.

부산에서 땅 연구소를 운영하는 후배가 있다.

땅 연구소를 운영하니 땅에 대하여 얼마나 잘 알고 있을 런지 짐작이 될 수 있을 것이다.

이 친구가 땅을 몇 필지 사들고 자랑삼아 내게로 왔다.

이 땅은 경부선 기찻길과 낙동강 사이에 위치하여 여기에 카페와 집을 짓겠노라고 했다.

나는 이 친구의 말을 듣고 바로 " 야! 거기는 낙동강 조망권 때문에 건축허가가 나지 않을거야. "라고 했지만 이미 건축설계사무소에 설계까지 맡겼으며 건축허가가 나오기로 양산시청과 협의가 되어 있다고 했다.

낙동강 조망권 확보란 경부선 기차를 타고 기차 안에서 낙동강을 바라볼 때, 주택이나 근린생활시설 등이 가리지 못하도록 일체의 건축허가를 내어주지 않는 것을 말한다.

낙동강 조망권을 확보한다는 것은 정책이다.

헌데 이 친구는 정책을 넘어서 그 땅에 집을 지을 수 있기를 희망했던 것이며 그 희망은 10년이 지난 지금도 결국 이루어지지 않고 있다.

자신의 실력을 과신한 경우라고 해야 할까?

관리지역은 집을 지을 수 있다는 것이 정설이다.

실제로 관리자역이 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역을 막론하고 건축허가를 받을 수 있다.

그런데 제주도에 유난히도 많은 관리지역 중에서 지하수보호지역은 건축허가를 받을 수 있는 대신에 지하수를 사용할 수 없는 지역이다.(제주도에는 관리지역 중에서도 생태계보호 등급, 자연환경보존등급, 지하수보전등급 등이 1-5급으로 붙은 토지가 유난히 많다.)

다시 말한다면 집은 지어서 살아도 되지만 물을 쓸 수 없다는 말이다.

집에 물이 없으면 사람이 그 집에서 어떻게 살 수 있을까?

이런 토지들이 제주도 자체에서 평당 4-5만원 하는데 주로 텔레마켓팅을 이용하여 17-20만원씩 받고 매각하면서 관리지역임을 유난히 강조한다.

강의를 하다보면 그 동안 경매를 제법 했던 사람들도 부동산공법에 대하여 전혀 모르고 있어서 오히려 내가 당혹하는 경우가 많이 생긴다.

나는 이 정도는 당연히 알고 있으려니 생각하고 강의를 진행하는데 수강하는 사람들이 전혀 알아듣지 못하니 하나마나한 강의를 하고 있는 셈이 되는 것이다.

그러면서 기초가 없이 집을 지으려는 우리나라 부동산투자가들의 한 면을 보는 것 같아 씁쓸한 마음이 든다.

부동산공법을 안다는 것은 결국 지금 내가 사고자 하는 땅이 집을 지을 수 있느냐? 아니면 집을 지을 수 없는 땅인가를 판단하는 것이며 더 나아가서 본다면 어떤 형태의 집- 다시 말하면 단순한 주택을 지을 수 있는지, 아니면 빌딩을 지을 수 있는 지를 판단하는 일이다.

그러므로 오직 농사만을 짓기 위한 땅을 사려는 사람들은 굳이 부동산공법을 배우지 않아도 좋을 것이다.

그러나 부동산투자를 해서 부자가 되고 싶은 꿈이 있다면 부동산공법은 열심히 해야 하는 공부가 아니라, 의복과 식사와 같은 필수품이므로 반드시 알아야 하는 것이다.

땅 공부는 앉아서 하는 것이 아니라 땅에 가서, 땅을 보면서 하는 것이다.

특수경매훈련단을 만들어 일주일에 꼭 1박2일씩 데리고 다니며 땅을 보는 공부를 하는데 아직 성과는 알 수 없다.