부동산

값 올라갈 땅 고르는 법

                                (부동산대박 천기누설 12단계 중에서) 김 다니엘

눈으로 봐도 알 수 있는 부동산공법

나는 거제도에서 현지에서 논밭을 팬션 단지로 만드는 토지개발사업을 하고 있었으므로 거제도 사업부를 따로 두고, 우리 회사의 이사가 거제사업본부장을 겸하고 있었다.

하루는 거제도에 좋은 땅이 매물로 나왔는데 사장인 내가 와서 보고 판단하고 매입하였으면 한다고 해서 현지에 가 보았다.

차를 타고 가면서 나는 차안에서 밖의 토지를 보며, 여기는 농업진흥구역, 여기는 관리지역, 여기는 농업보호구역일 것이라고 우리 회사 이사에게 설명을 하면서 갔더니, 토지의 용도에 대한 내 설명이 전부 그대로 맞으므로 동행하였던 중개사가 아마도 어이가 없었던 모양이었다.

중개사는 내게 이 농토들이 관리지역인지, 농업진흥구역인지, 농업보호구역인지 를 어떻게 국토이용계획확인원도 발급 받아보지 않고 알 수가 있느냐고 내게 물었다.

그러나 이것은 참 간단하게 알 수 있는 일이다.

우선 땅을 바둑판처럼 잘라놓고 농로와 물길을 낸 곳은 소위 경지정리사업을 한 농지로 이런 경우는 대부분 농업진흥지역이다.

농업진흥지역은 오직 농사만을 짓기 위하여 막대한 돈을 들여서 토목공사를 하고 트렉타 등 농기구가 다닐 수 있는 길을 만들고 농토에 물을 댈 수 있는 수로를 만드는데 많은 돈을 들인 구역이다.

그러므로 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 제외하고는 다른 건축물을 짓기가 어렵고 앞으로 식량이 무기화가 될 수 있는 가능성에 대비하여 농업진흥구역은 실제로 다른 용도로 전용하기가 쉽지 않다.

(식량의 무기화: 가령 석유의 무기화가 되어서 산유국에서 우리나라에는 석유를 팔 수 없다고 한다면, 석탄을 때고 살면서 자전거를 타고 다니면 될 것이다. 그러나 공업으로 먹고 살겠다고 논밭을 전부 공업용지로 만든 다음 식량생산국에서 우리나라에는 쌀을 팔지 못하겠다고 식량의 무기화가 된다면 우리는 굶어 죽게된다.)

농업보호구역의 위치는, 농업진흥구역에 물을 공급하는 저수지는 반드시 있게 마련이고, 이 저수지 위에 논밭들은 대부분 농업보호구역에 들어간다.

옛날 골짜기에 만들어진 천수답이라고 하는 논, 밭들이 전부 농업보호구역에 들어가는 것이다.

그러나 농업진흥구역에 대비하여 농업보호구역은 투자한 공사비도 없고, 옛날부터 농사짓기가 힘든 땅이었으므로(소위 골짝 논 혹은 골짝 밭이라고 부르던 산골짜기에 있는 논밭) 농업보호구역은 건축을 할 수 있는 땅임이 원칙이다.

다시 말한다면, 농업보호구역에서는 집을 지을 수 있다는 것이다.

집을 지어서 사람이 산다면 허허벌판에 여름이면 농약냄새가 코를 찌르는 농업보호구역이 살기가 좋을 것인지, 아니면 산골짜기에 호젓한 농업보호구역이 더 살기가 좋을 것인지는 여러분이 생각해 보시기 바란다.

관리지역이란 옛날에는 준농림지역, 준도시지역이라고 하던 지역이다.

쉽게 설명한다면 면적이나 규모가 농업진흥지역에 알맞지 않는 산 기슭의 땅이나, 농업진흥구역 주변에 짜투리 땅들이다.

지금은 관리지역도 세분화하여 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어 계획관리지역인 경우 100평의 땅 위에 1층의 면적을 40평까지 집을 지을 수 있으므로 거의 전용주거지역의 경우와 같으면서 아파트단지, 공장까지도 지을 수 있다.

그러므로 부동산공법에 대하여 어느 정도 기초만 알고 있어도 차를 타고 지나가면서 일일이 국토이용계획확인원을 번거럽게 발급받지 않아도 이 지역이 어느 용도의 토지인지 대충은 알 수 있는 것이다.

농사짓는 이외의 용도로 사용할 수 없는 농업진흥구역의 땅값이 제일 작을 것이라는 것은 우리들이 상식으로 알 수 있을 것이며 농업보호구역의 값이 좀 더 나갈 것이고, 관리지역의 땅값이 비쌀 것이며 관리지역 중에서고 계획관리지역의 땅값이 가장 비쌀 것이다. 라는 판단은 누구에게도 가능하다.

그러나 부동산공법 자체를 외면하고 공부하지 않으려 한다면 아마도 부자가 되기는 어려울 것이다.

부동산경매를 하면 시세차익만을 노리려는 폐단이 보인다.

대부분 경매하는 사람들은 이 물건이 시세는 얼마인데 최저가는 이만큼이니까 최저가로 사서 시세로 팔면 얼마가 남을 것이다. 는 생각들이 지배적으로 많은 것을 부인할 수 없을 것이다.

오늘 강원도 춘천에서 속초로 가는 전철의 공사가 확정되었다.  

그만큼 개발호재가 부족했던 이들 지역에 동서고속화철도 사업이 확정되며 지역 발전 및 경제 활성화가 예상된다.

옛날 군대에 가면서 춘천 103보충대를 거쳐 ‘인제가면 언제 오나? 원통해서 못 살겠네.’ 노래를 부르던 인제와 원통이 관광지가 되고 속초에는 더 많은 사람들이 발로 밟게 될 것이다.

땅값이란 원래 발자국 숫자가 정해 주는 것 아닌가?

교통 인프라 확충에 따른 유동인구 증가, 물류비용 감소 등으로 중추적인 경제 중심지 역할을 할 가능성도 높아졌다.

특히 부동산시장은 큰 호재를 맞았다. 춘천의 경우 현재도 도내에서 가장 비싼 집값을 기록하고 있다. 땅값 역시 레고랜드·캠프페이지 개발사업으로 높은 상승 폭을 보이고 있다. 반면 화천·양구·인제는 물론 동서고속화철도 종착역인 속초는 집값과 땅값 상승률 모두 도 평균 이하에 그치고 있다.

원주를 비롯한 홍천, 횡성 등은 2018평창동계올림픽 유치에 따른 각종 SOC 개발사업으로, 강릉을 중심으로 한 영동 남부지역은 대형 관광프로젝트로 투자수요가 몰리는 것에 비해 부동산시장 상황은 초라하다.

올해 토지의 거래량이 기장 많았던 지역은 가원도 원주로 제2영동고속도로, 원주~강릉복선전철 등 교통망 개선과 함께 혁신도시, 기업도시, 택지 개발 등 다양한 지역 개발사업이 추진되며 활발하게 토지가 거래되어 26000건 이상이 주인을 바꾸었다.

춘천시 신북읍 용산리 토지의 2분기 중 실제 거래가격은 평당 160만 원대로 30만 원 수준이던 지난해에 비해 2배 이상 급등했다. 인근 지역의 땅값도 오름세를 보이고 있다는 게 관련 업계의 설명이다. 신북읍 지역은 춘천~속초간 동서고속철도 역사가 들어설 것으로 점쳐지는 곳이다.

춘천 신북읍과 함께 역세권 조성 기대감이 큰 화천 간동면과 양구 남면, 인제 북면의 땅값도 지난해 보다 50% 이상 오른 것으로 알려지고 있다.

그런데 땅값이 올라가는 곳은 전부 관리지역이고 농림지역의 농업진흥구역은 이 보다 훨씬 더 값이 떨어진다.

가령 여러분들이 전철이 들어온다고 해서 농업진흥구역의 토지를 매입한다면 절대로 바람직하지 못한 일이 될 것이다.

광주∼원주 고속도로 신설과 동해고속도로 삼척∼속초 연장 개통으로 접근성 개선과 관광수요가 증가와

집을 지을 수 있는 토지는 아마도 지역적 호재에 따라 값이 많이 올라갈 가능성이 충분히 있을 것이다.

가령 지금 시세가 150만원 정도하는 땅을 경매로 120만원에 매입하였는데, 전철 개통과 더불어 사람들도 늘어나고 산업시설도 생기다 보니 땅값이 300만원이 되었다고 하는 경우는 수없이도 많이 있다.

부동산경매도 토지를 매입하기 위해서는 이런 사고로 접근해야 할 것이다.

그러나 농사만을 짓기 위한 땅은 땅값이 올라가는 것을 기대할 수 없다.

땅값이 비싸다고 농사가 더 잘되는 것은 아니기 때문인 것이다.

가끔 농업진흥구역이 주거지역으로 밖뀌기 때문에 땅을 사면 안 되겠냐고 물어보는 사람들을 만나게 된다.

원칙적으로는 해당 지방자치단체에서 농업진흥구역을 해제하면 반드시 그 면적만큼 농업진흥지역을 새로이 지정해야 하는 것이 우리의 농업정책이다.

그러나 단지 전철역세권이 되는 경우에는 농업진흥지역을 풀지 않을 수 없으므로 지극히 예외적으로 풀고 있다.

그런데 아무런 이슈도 없이 무조건 농업진흥구역이 풀린다는 루머를 그대로 믿고 농업진흥구역에 투자를 한다는 것은 결코 잘하는 일이 아닌 것이며 앞으로 돈이 될 확률은 절대로 높을 수 없다는 점을 염두에 두어야 한다.