부동산

실제로 수익형 부동산을 제대로 찾는 방법

                                                                         김 다니엘

                            (부동산대박 천기누설 12단계 & NPL연습 중에서.)

나는 회사의 명의로 상업용 건물을 몇 개 소유하고 있다.

나는 상업용부동산을 매입하기 전, 반드시 건물의 용도부터 먼저 파악하여 본다.

이 건물에는 무슨 종목의 장사를 해야지 주변과 어울리고 제대로 장사가 되어 월세수익이 많이 생길 것인 지부터 파악해야 하는 것이다.

가령 지금 내가 부산에서 사무실로 사용하고 있는 건물은 아파트의 상가건물인데 부산시청 뒤에서 바로 보이는 곳이다.

2001년 1월에 나는 여기에 다섯 칸에 140평 정도 되는 점포를 경매로 매입하여 지금도 사무실로 쓰고 있는데 지금 주사무실로 사용하고 있는 3층 사무실은 분양면적이 30평 전용면적이 20평인데 최저가가 2100만원에 불과하였다.

다른 사람들이 보기에는 사무실로도 용도가 좋지 않았으나, 내가 보기에는 부산시청에서 빤히 보이니 부산사람들은 누구나 찾아오기 쉬운 곳이므로 위치는 제대로 되었고 아파트 상가이니 주차는 아파트단지에 하면 되고 부산시청 지하철역에서 7-8분 거리이므로 교통도 편리하다고 할 것이므로,평당 70만 원밖에 안 되는 돈으로 경쟁 없이 전부 낙찰 받을 수 있었다.

지금은 누리아카데미 강의실, 동문회 사무실, 육성반 사무실 등으로 전부 사용하면서, 그것도 모자라 일부는 세를 얻어서 사용하고 있으나, 그 당시에는 내가 사용하는 것을 제외하고는 전부 평당 2만원씩의 월세를 받고 임대를 하였으니 사무실 여직원들이 운영경비를 청구하는 일이 없었다.

약 200만 원 정도 월세 받는 것으로 전부 충당되고도 남았고 여직원 한 명의 급여까지 챙겨 졌으니 상당한 소득이 아닐 수 없었다.

90%의 낙찰잔대금 대출을 받았으나, 이자는 월 50만원에 불과하였다.

이 사무실에 세를 얻으러 오시는 분들이 세를 얻는 이유는 내가 본 관점과 같았다.

첫째 찾기 쉬운 곳이고, (시청에서 빤히 보이는 위치)

둘째 아파트단지 주차장을 이용하니 주차하기 좋고 (아파트 상가도 아파트 주민과 같이 아파트단지 주차장을 이용할 수 있는 대법원의 판례가 있다.)

셋째 전철역에서 가까우니 특히 신문광고에 의존하는 소규모 기업에게는 상당히 좋은 점을 골고루 갖춘 것이었다.

지금도 미분양상가가 경매에 나오는 곳이 한두 곳이 아니다.

미분양상가의 특징은 최저매각가가 셀 수 없이 많이 유찰되어 떨어지는 특징을 갖추었다.

흙속에 진주를 찾는 마음으로 현재의 생긴 모습만 보지 말고 변화를 그려가며 변화되는 모습을 보며 수익을 창출해야 한다.

2017년이고 경제지표, 환율, 안개속의 혼란한 정국, 미국금리인상, 조선사, 해운사의 몰락, 더 보태어 AI조류독감까지 부동산시장에 반가운 소식은 단 한 가지도 찾을 수 없다.

지금 나는 부산 시내의 최요지에 또 80평이 넘는 사무실을 낙찰 받아서 특수경매훈련단 본부로 사용하고 있다.

이 사무실을 세를 얻자니 매월 200만 원 이상은 지출해야 하는데, 낙찰 받아서 이자는 한 달에 100만 원이 채 안 된다.

적어도 한 달에 100만 원 정도는 값이 오를 터이니, 실제로는 재산세만 내면 공짜로 사용하는 것과 다를 바가 없다.

수익형부동산에 투자한다고 하면 동선이 어쩌고 저쩌고 하는 논리로만 생각하지 말고 실질적으로 수익이 발생하는 투자라야 하지 않을까?