부동산

건축현장용어 풀이 사전

건축 및 주택 기본용어 해설집

▶평과 평형

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은

평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다.

평을 m²로 환산할 때는 ‘평 x 3.3058’로 계산하고, 반대로 m²를 평으로 환산할 때는

‘m² x 0.3025'로 계산한다.

2000년 5.26일부터 건설교통부령이 변경됨에 따라 아파트 평형(공급 면적) 표기법이

변경되었다. 이전과의 차이는 법정 지하층 면적이 주거 공용에서 기타 공용으로 분류되었을

뿐 실제 전용 면적과 계약 면적은 똑같다. 그런데 분양 평형이 2~3평(평형이 클수록

차이가 큼) 줄어들게 되니까, 건설 회사에서는 예전 평형보다 작은 것으로 일반인들이

알게 될까봐 종전 00평형, 구 00평형 이런 식으로 표기하기도 하는 것이다.

현재 주택건설촉진법에 의해 건축되고 분양되는 일반 아파트의 분

양 평형은 ‘분양 면적’이다.

다음에는 아파트 면적과 관련된 다양한 용어들에 대해 한번 살펴보도록 하자.

* 전용 면적 : 현관, 방, 거실, 부엌 등 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적으로

당연히 넓을수록 좋다.

* 주거 공용 면적 : 계단, 복도, 동(棟) 출입구 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는

공용 공간으로 ‘공용면적’ 또는 ‘주거 공용면적’이라고 한다.

* 분양 면적 또는 공급 면적 : 전용 면적(A)과 주거 공용 면적(B)을 합한 것으로,

그 척도가 평형이다. 즉, 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용 면적의 비율이 줄면

나만의 공간이 넓어진다.

* 기타 공용면적 또는 기타면적 : 관리 사무소, 노인정, 경비실 등의 주민 공동 시설 공간

* 지하 주차장 면적 : 지하에 있는 주차장의 총면적을 세대별, 평형별로 나눈 것

* 서비스 면적 : 발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여 주는 공간의 면적으로

전용 면적과 마찬가지로 넓을수록 수난 공간 등이 확보되므로 좋다.

여기에서 오피스텔의 경우 아파트와 달리 ‘오피스텔 공급면적 = 전용면적 + (주거)공용면적

+ 주차장면적’이기 때문에 주의할 필요가 있다.

실례로 서울 용산구 시티파크 오피스텔 분양가는 600만 원대였다.

하지만 이 오피스텔을 아파트처럼 주차장 면적을 제외할 경우 분양가는 1,100만 원대이다.

이런 현상이 나타나는 이유는 오피스텔의 경우 전용롤(분양 면적에서 전용 면적이 차지하는

비율)이 45~60%대로 아파트의 80~85%에 비해 현저히 낮기 때문이다. 따라서 오피스텔

투자자는 세심한 주의가 요망된다.

▶용적률, 대지 지분, 건폐율

* 용적률(容積率)의 정의 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 (대지에 2이상의

건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다.) 의 비율이다.

예 ) 대지가 300㎡ 이고 건축물의 연면적이 500㎡ 일 때 용적률은 ?

답 ) 500 / 300 *100 % = 166.67% 가 된다

본인이 실제 거주하고 있는 아파트의 경우 용적률 계산은 ‘(아파트 평수/대지 지분) x 100'

으로 한다. 예를 들어 아파트 분양 평수가 32평이고, 대지 지분이 16평이라면 용적률은

32/16) x 100 = 200%가 되는 것이다. 요즘 아파트의 용적률은 서울 지역의 경우 대부분

250% 이상이다. 따라서 이 정도 용적률이면 낮은 편에 속하며 쾌적한 아파트라고 할 수가

있다. 용적률이 낮다는 것은 아파트 동간 간격도 넓고, 여유 공간이 많아 살기가 좋다는 의

미이다.

* 대지 지분 : 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시되는 면적 달

리 말하면, 대지 지분은 본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있

는 면적(땅)이니, 갈수록 아파트 지을 땅이 부족한 서울과 수도권에서는 넓으면 넓을수록

당연히 좋은 것이다. 특히, 재건축 아파트의 경우 대지 지분은 아파트 평형 배정시 조합원이

무상으로 배정받을 수 있는 평형의 크기를 결정짓는 핵심적인 요소가 된다.

* 건폐율(建蔽率, building coverage) : 건축 면적의 대지 면적에 대한 비율로 건축물의 과밀

방지와 일도, 채광, 통풍 등의 위생 상태 개선, 재난 대비 등의 공간 확보를 목적으로 하며

20% 미만이면 무난한 편이다.

▶2Bay, 3Bay

bay는 건축용어로 흔히 쓰이는데, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻한다. 아파트에서 말하

는 '베이'는 통상 아파트 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하

는 용어이다. 즉, 베란다에 [거실과 방 1칸]이 붙어 있으면 2베이, 거실과 방 2칸이면 3베이

이다. 요즘은 20평대에도 소비자들이 선호하기 때문에 종종 3베이 구조가 등장하기도 하고,

30평대에는 3.5베이나 4베이가 등장하기도 한다.

베란다에 방을 접하는 이유는 3베이의 경우 2베이보다 안방은 작지만 채광이나 통풍 등이

좋고, 주방 뒤의 베란다를 보조 주방이나 다용도실로 쓸 수 있어 공간 활용도가 뛰어나기

때문에 인기가 높다. 따라서 이 베이의 길이는 길면 길수록 좋지만 건설 회사 입장에서는

건물의 용적률이나 설계상의 불리함 때문에 수익성이 적어진다. 즉, 분양가가 2베이에 비해

3베이가 높을 수밖에 없다는 얘기이다.

주택업계에서는 전용 면적이 같아도 베이가 더 많은 평면은 분양가가 5~10% 정도 높아진

다고 얘기한다. 또한 베이가 넓은 평면은 택지가 직사각형이 아니면 불가능하기 때문에, 택

지개발지구 등지에서만 한정적으로 선보일 수밖에 없는 한계를 갖고 있다.

▶안목치수

‘1998.10.1일 이후 공동 주택의 외벽의 내부선 기준으로 전용 면적을 산정하는 것’을 말한다.

안목 치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 산정하므로 입주자들은 아파트 분양시

표시된 분양 면적만큼을 실제로 사용할 수가 있다.

아파트에 안목 치수가 적용되면 종전에 비해 사용 면적이 1~5평정도 증가하여, 전용면적

25.7평 아파트의 경우(분양 평형이 32~33평형)에는 종전의 분양 평형 34~35평형의 규모에

해당된다.

따라서 요즘 새 아파트의 선호도가 높은 이유 중의 하나가 예전 아파트와 달리 안목 치수를

적용하기 때문에 같은 평형이라도 실제 공간이 더 넓다. 이는 곧 요즘 새 아파트에 대한 높

은 선호도의 한 가지 이유이다.

▶계단식 아파트, 복도식 아파트

계단식과 복도식 아파트의 가장 큰 차이는 계단식이 엘리베이터 하나를 2가구가 사용하는

반면, 복도식은 하나의 엘리베이터를 적게는 3가구에서 많게는 10가구 이상이 사용한다.

또 계단식은 후면 베란다가 있는 반면 복도식은 베란다가 설치되지 않는다.

따라서 복도식은 계단식에 비해 공사비가 적게 들고 엘리베이터가 들어갈 공간을 활용해

가구 수를 늘릴 수 있다는 장점이 있다.

복도식 아파트의 경우 공유면적이 상대적으로 많아 전용면적이 작을 수밖에 없다.

가구 앞부분 통로의 2∼3평 정도가 공유면적에 포함돼 같은 아파트 평형이라도 계단식

아파트의 전용면적이 더 넓다. 특히 복도식 아파트의 경우 복도 쪽 작은방 앞으로

사람들이 지나 다녀 작은방 앞쪽에는 방범창을 설치해야 하고 사생활도 침해를

받는 것이 보통이다.

이런 차이는 아파트 가격에 그대로 반영되어 나타나게 되는데, 아파트 밀집 지역인 노원구

중계동 일대에 가보면 이웃한 아파트 임에도 계단식 아파트와 복도식 아파트의 차이로

같은 평형 아파트가 1,000만~3,000만 원 가량의 가격차를 보인다. 따라서 요즘은 건설업체

에서도 분양이 잘 되지 않고, 수요자 입장에서도 생활이 불편하기 때문에 복도식

아파트는 거의 찾아보기 힘든 실정이다.

▶중앙난방, 개별난방, 지역난방 아파트

* 중앙난방 : 아파트 관리실( 기계실 )에서 대형 산업용 보일러로 물을 데워 데워진 난방/

급탕수를 기계실에서 각 세대까지 연결된 난방/급탕 관을 통하여 각 세대에 공급하는 방식

으로 관리 사무소에서는 계절별로 외기온도를 감안하여 난방/급탕수의 공급 온도와 공급

시간을 조정하여 각 세대에 공급한다. 오래된 아파트의 경우 대부분 중앙난방이다.

따라서 중앙난방 방식은 각 세대가 난방 공급 시간을 맞춰야 하기 때문에 유지하기도

까다롭고 난방비가 3가지 난방 방식 중에서 가장 많이 든다. 그래서 요즘 오래된 아파트

리모델링의 경우 중앙난방을 개별난방으로 많이 바꾸고 있는 추세이다.

* 개별난방 : 각 세대마다 보일러실을 두고 보일러실에 보일러를 설치해 놓고

직접 난방하는 방식이다. 요즘 아파트는 지역난방이 아닌 경우 거의 개별난방으로 한다.

쉽게 말해 아파트에 보일러실이 있고 그 안에 보일러가 있다면 개별난방이라 생각하면

된다. 개별난방의 장점은 가정에서 원하는 만큼 공급 열을 높여 빠른 실내온도 상승을

얻을 수 있는 반면에 단가가 지역난방보다는 비싼 것이 흠이다.

* 지역난방 : 대규모의 열 생산 시설(열병합 발전소, 쓰레기소각로 등)에서 경제적으로

생산된 열을 일정 지역 전체에 일괄 공급하는 도시 기반시설로, 58%의 에너지 절감

효과와 49%의 공해감소 효과를 가져 온 획기적인 난방방식이다. 대표적인 곳으로

서울의 경우 목동과 강남 일부 지역, 수도권의 경우 일산, 분당, 평촌 등의 5개 신도시,

지방의 경우 부산 해운대 신시가지 등이 있다.

나는 위의 3가지 난방 방식의 아파트에 모두 살아보았다. 80년대 중반에 지어진

서울 성산동 시영아파트 22평(전용 15평)과 93년에 지어진 신도시 32평(전용 25.7평)

아파트의 난방비를 비교해보면, 작은 평수의 중앙난방 아파트의 난방비가 훨씬 많이

나왔다. 이렇다보니 수요자 입장에서는 별도의 보일러실이 필요 없고 난방비가 저렴한

지역난방 방식의 아파트를 선호할 수밖에 없는 것이다.

▶가각정리(街角整理)

건축법 시행령 제31조, 일정한 폭 이상의 간선도로 설치시 통행의 안전과 차량소통을

원활하게 하기 위해서 도로의 교차각과 폭을 조정하는 것

▶가구(家口)

1인 또는 2인 이상이 모여 취침, 취사 및 생계를 같이하는 단위로 공동의 가사설비를

갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 1 가족

▶가구(街區, block)

이웃하여 서로 교차하는 4개의 도로로 둘러싸여 있고 통과교통이 이용하는 다른 도로에

의해서도 끊어지지 않는 도시내의 일구획

▶가등기(假登記)

부동산등기에 있어 본등기 또는 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적

요건을 완비하지 못한 경우에 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질 본등기(또는 종국등기)

를 위하여 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기

▶가압류(假押留)

채무자의 재산에 대한 강제 집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는

법원의 처분을 뜻한다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 채무자는 그 처분권을

상실한다.

▶경매

매도인이 여러 사람에게 매수 신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 방법을

말한다. 개별적 매매에 비하여 공평하게 행하여지므로 국가기관에서 행하는 경우에

자주 이용된다.

▶경쟁과열지역

민영주택 입주자 선정시 경쟁과열이 예상되는 지역에 대하여 시장.군수가

경쟁과열지역으로 지정하고, 이 구역 내에서의 아파트 입주자 선정은 공급하는 세대수의

배수(100배수 등)를 초과하지 않는 범위 안에서 청약예금 가입자 중 장기 예치자 순으로

우선 청약할 수 있도록 하고 있다. IMF체제 이전에 용인 수지와 고양 탄현 등지에서

실시된 적이 있다.

▶공동주택

대지 및 건물의 벽.복도.계단.기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각

세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 하는 구조의 주택을 말한다.

5층 이상인 아파트, 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택인

연립주택, 동당 건축면적이 660㎡이하인 4층 이하의 주택인 다세대주택이 있다.

▶나대지(裸垈地)

지목이 대지인 토지로서 영구적인 건축물이 지어지지 않은 토지, 건축물이 지어져

있더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 너무 넓어 일정

기준을 초과하는 토지 등을 말한다.

▶내부수익율(內部收益率, IRR, Internal Rate of Return)

사업투자에서 발생하는 편익의 현재가치의 합계와 비용의 현재가치의 합계를 같게

해 주거나 그 비율을 1로 만드는 할인율로서 투입된 자본을 사업기간내에 회수하면서

동시에 수익을 창출하는 자본의 가득율을 뜻한다.

▶노외주차장(路外駐車場)

건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 무너지거나 기타 안전사고의 우려가 있는 주택.

건물이 준공된 지 20년이 지나 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 유지비나 관리비용이

소용되는 주택, 재해위험구역 내의 주택으로 재해를 막기 위하여 재건축이 필요한 주택.

시장.군수 등이 부실시공 등으로 재건축이 필요하다고 인정하는 주택을 말한다.

▶노후불량주택(老朽不良住宅)

이웃하여 서로 교차하는 4개의 도로로 둘러싸여 있고 통과교통이 이용하는 다른 도로에

의해서도 끊어지지 않는 도시내의 일구획

▶녹지지역(綠地地域)

도시계획구역안에서 토지의 효율적인 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위해 도시 계획법

에서 정하는 용도지역의 하나로 보건위생, 공해방지, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하

기 위해 녹지의 보전이 필요할 경우 건설교통부장관이 지정하며 다음의 세가지 종류가 있

다.

가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·수림 및 녹지를 보전할 필요가 있을 때

나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있을 때

다. 자연녹지지역 : 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위안에서 제한적 개발이

　　　　　　　　　불가피 한 때 지정

▶농림지역(農林地域)

국토이용관리법에서 정하는 용도지역 중의 하나로써 다음의 경우에 해당하는 지역에

대해 지정한다.

가.농어촌발전특별조치법에 의한 농업진흥지역으로 지정하여 관리하는 것이 적합한지역

나.산림법에 의한 보전임지로 지정하여 관리하는 것이 적합한 지역

▶농업진흥지역(農業振興地域)

농업의 진흥 및 농지의 보전을 도모하기 위하여 농지법에서 규정

농업진흥구역, 농업보호구역으로 구분 지정

▶다세대주택(多世帶住宅)

연면적 660㎡ 이하, 4층 이하로 2세대 이상 건축할 수 있으며 각 세대별로 방, 부엌,

화장실, 현관을 갖추어 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있고 각 세대별 구분 소유와

분양이 가능한 공동주택을 말한다

▶다중주택(多衆住宅)

단독주택형 주거용 건축물로서 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는

구조로 된 주택이며 일부시설(화장실, 샤워장)은 공동 이용하며, 연면적 330㎡ 이하 이며

3층 이하이고 20 주거구획 이하여야 한다.

▶담보신탁(擔保信託)

부동산신탁의 한 종류로 부동산개발 전문기관이 소유권자의 신탁부동산을 담보로 수익원증

서를 발급하고, 소유자는 금융기관에 증서를 담보로 제출하여 부동산을 개발, 이익을 분배하

는 방법

▶대지면적

대지란 각 필지로 구획된 토지를 말하며, 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 경우도

해당된다. 대지면적이란 대지의 수평투영 면적으로, 건축선과 도로경계선 사이의 면적은 대

지면적에서 제외된다.

▶도급계약(都給契約)

당사자가의 일방(수급인)이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고, 상대방(도급인)이 그 일의 결과

에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 공사의 도급은 구두만으로

도 성립하지만, 장래 분쟁발생의 예방을 위하여 건설업법 21조 2항 에서 계약체결시 필요한

사항을 기재한 후 서명 또는 기명 날인하여 교부하도록 규정 하고 있다.

▶도급제(都給制)

조합과 시공사의 계약체결방식 중 하나로서 대부분 이방식을 책택한다. 사업이 진행되는

도중 물가변동이나 설계변경 등 공사비 추가 발생이 있을 때 마다 조합원 부담이 늘어난다.

때문에 조합원들은 손해를 줄이기 위하여 지분제 지역보다 대체로 이주속도가 빠른 편이며

시공사는 공사비만 받는다.

▶도로점용허가(道路占用許可)

도로구역 안에서 일정도로를 일정기간 계속하여 공작물, 물건, 기타의 시설을 신설, 개축,

변경 또는 제거하거나 기타의 목적으로 도로를 점용하고자 하는 경우에 필요한 허가를

말한다.

▶도시계획(都市計劃,City planning, urban planning)

도시계획법 제2조에 규정되었으며 다음의 계획을 말한다.

- 도시계획구역 및 지역, 지구, 구역의 지정 및 변경

- 도시계획시설의 설치·정비·개량에관한 계획

- 토지구획정리사업, 일단의 주택지조성사업, 시가지조성사업, 일단의 공업용지조성 사업,

또는 재개발사업에 관한 계획

▶도시주택가격지수

주택은행에서 전국 41개 도시, 4,310개 표본주택을 대상으로 매월 15일

매매사례비교법에 따른 가격 변동상황을 조사,발표하는 것으로 95년을

기준(100)으로 작성한다

▶등록세(登錄稅)

재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록할 때

치르는 등록세를 말한다.

▶마이너스 옵션(minus option)

일반옵션과는 정반대되는 개념으로 아파트 내부자재를 입주자가 직접 시공하고

건설회사에서는 그 내부 자재로 시공하지 않는 형태를 말한다. 이는 분양시 그

시공되지 않는 자재 만큼의 절감된 가격으로 입주자에게 제공하게 되는 것.

▶매도 청구권(賣渡 請求權)

재건축 미동의자에 대한 구분 소유권의 매도 청구권리

- 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 규정 참조

▶매입임대주택(買入賃貸住宅)

임대사업자가 매매 및 계약서에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다

▶맹지(盲地)

둘레가 모두 다른 사람의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다.

▶무주택 세대주(無住宅 世帶主)

세대주를 포함한 세대원 전원(주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고

있는 세대원을 포함)이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대주를 말한다.

▶무허가 건물

1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡이하의 주거용 건물로써 1982년 제2차

촬영항공사진에 수록되어있거나 재산세 납부등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다

는 확증이 있는 무허가 건물

▶미관지구(美觀地區)

도시미관, 건축미 등을 증진, 보전하기 위하여 도시계획구역 중 필요한 구역을

획정, 구분하여 지정한 지구

▶민간건설 중형국민 주택

국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 60㎡ 초과 85㎡이하

의 주택

▶민영주택(民營住宅)

주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 법 제10조의 국민주택기

금에 의한 자금의 지원없이 건설하는 주택을 말하며 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사가

당해자금의 지원없이 건설하는 주택 중 그 규모가 85㎡를 초과하는 주택도 민영주택으로

본다.

▶바닥면적(바닥面積)

건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러 싸인

부분의 수평투영면적

▶법인세(法人稅)

법인이 기업활동을 통하여 일정기간 동안의 이익 또는 소득을 과세표준하여 일정율의 세금

을 국가에 납부하는 세금

▶보류지(保留地)

토지구획정리사업상 환지계획을 정함에 있어 토지구획정리사업 시행자는 토지구획정리 사업

의 시행에 필요한 경비에 충당하거나 또는 규약, 정관, 시행규정 또는 사업계획 등에 정하는

목적 (예 : 공공용지 확보, 집단적인 국민주택지 확보 등)을 위하여 환지 계획에서 일정한

위치, 단위의 토지를 집단적으로 환지를 정하지 아니하고 보류해 두는 토지 재개발을 시행

할 때 예상치 못한 사업경비가 발생하거나 분양신청시 누락된 조합원 등을 구제하기 위하여

조합이 보유하고 있는 대지나 건물

▶보존등기(保存登記)

미등기 부동산에 관하여 그 소유자의 신청으로 처음으로 행하여지는 소유권의 등기

▶복합단지(複合團地)

주거, 공업, 교육, 연구, 문화, 관광, 유통, 기반시설 등을 종합적으로 계획, 개발하는 일단의 단지

▶부가가치세(附加價値稅, VAT)

제품이나 그 부품이 팔릴 때 마다 과세되는 소비세의 한 체계로 생산자, 도매업자,

소매업자, 소비자의 각 유통단계 마다 증가된 가치(부가가치)의 부분이 과세 대상이 된다.

▶부기등기(附記登記)

부기등기 자체로는 기존등기에 이어지는 독립된 번호를 갖지 않으며, 기존의 어떤

특정등기의 번호를 그대로 사용하고 다만 이 번호(즉 주등기의번호)의 아래쪽에

부기 몇호라는 번호기재를 붙여서 행하여지는 등기

▶부동산 신탁(不動産 信託)

부동산에 관한 재산관리를 해주는 제도 또는 부동산과 관련된 투자활동에 무경험자가

일정한 금액을 부동산과 관련된 전문업자 (부동산신탁사)에게 예치시킨 후 일정한

기간 마다 그 이익을 보장, 배분받는 제도

- 개발신탁(토지신탁) : 소유자로부터 신탁받은 토지를 개발하여 분양 또는 임대 후

발생수익 지급

- 관리신탁 : 소유자를 대신하여 관리(임대차, 시설유지, 법률 및 세무 등) 또는 소유권 관리

- 담보신탁 : 신탁부동산을 담보로 수익원증서를 발급, 소유자는 금융기관에 증서를　담보로

제출

- 처분신탁 : 소유자로부터 신탁받은 부동산을 처분

▶분양신청(分讓申請)

조합원은 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 분양신청을 해야 하며, 지상권자, 전세권

자, 저당권자도 이 기간내에 신고해야 한다. 이 기간내에 신고하지 않아 발행하는 권리손실

은 보호받지 못한다.

▶비례율(比例律)

통상적으로 개발이익률로 불리운다. 재개발로 인하여 개발지역의 토지 및 건축물 소유자가

얻게 되는 불로소득의 비율을 말한다.

종전 자산의 감정평가액에 이 비례율을 곱하면 조합원의 권리가격(=분양기준가액)이 된다.

즉, 분양기준가약 = 종전토지 및 건축물 평가액 비례율이다.

비례율=사업완료후의 대지 및 건축시설의 총추산액-총사업비/종정토지 및 건축물의 총가액

▶사도(私道)

흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니

다. 시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써

사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.

▶사업소득세(事業所得稅)

재건축 조합의 총수입은 일반분양주택 및 상가의 분양금액의 합이며 이를위해 소요된 비용

(필요경비합계)을 제외한 소득금액을 기준으로 소득세가 부과

▶사회간접자본시설(社會間接資本施設)

각종 생산활동의 기반이 되는 시설, 당해 시설의 효용을 증진시키거나 이용자의 편의를

도모하는 시설 및 국민생활의 편익을 증진시키는 시설 사회간접자본시설에대한민간투자

법 제2조에 정의(도로, 철도, 항만, 공항 등)

▶산업단지(産業團地)

산업입지및개발에관한법률의 규정에 의하여 지정, 개발되는 공업적 생산 기능을 효율화

시키기 위하여 개발되는 단지

- 종류 : 국가산업단지, 지방산업단지, 농공단지

▶상세계획구역(詳細計劃區域)

도시계획구역 안의 토지이용을 합리화하고 도시기능 미관 및 환경을 효율적으로 유지하기

위하여 필요한 때에 건설교통부장관이 도시계획결정으로 지정하는 계획구역을 말한다.

▶상업지역(商業地域)

도시계획법에서 지정하는 용도지역의 하나로 중심상업지역, 유통상업지역, 일반상업 지역

및 근린상업지역으로 나뉜다.

▶세대주(世帶主)

- 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존 ·비속 등으로 이루어진 세대의 세대주

- 60세 이상인 직계존속 또는 장애인 직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주상속예정자

- 세대별 주민등록상에 배우자 및 직계존·비속인 세대원이 없는 세대주 (단독세대주)로서

30세 이상인 자나, 30세 미만인 경우는 소득이 있음을 증명할 수 있는 자

▶순환재개발방식(循環再開發方式)

재개발 구역의 일부지역 또는 당해 재개발 구역외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된

주택을 활용하여 재개발 구역을 순차적으로 개발하거나 재개발 구역 또는 재개발사업

시행지구를 두개의공구로 분할하여 순차적으로 시행하는 재개발 방식

▶시설보호지구(施設保護地區)

도시계획법상 용도지구의 하나로 학교시설보호지구, 공용시설보호지구, 항만시설

보호지구 등이 있다.

▶신축

건축물이 없는 대지 (기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이

건축물을 축조하는 것을 말한다.

- 상속으로 인하여 주택의 공규지분을 취득한 사실이 판명되어 사업 주체 등으로부터

이를 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우

- 토지이용계획구역이 아닌 지역에 건축되어 있는 주택 중 다음의 주택을 소유한 자로서

당해 주택건설지역에서 이주한 후 5년이 경과한 경우

ㆍ소유자가 보존등기한 주택으로써 준공된 후 20년이 경과한 주택

ㆍ소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로써 지계존속 또는 배우자로부터 상속

등에 의하여 이전받은 주택

▶아파트

5층 이상의 공동주택

- 저층 아파트 : 5층 이하

- 고층 아파트 : 6층 이상 15층 이하

- 초고층 아파트 : 16층 이상

▶안목치수(眼目置數)

눈으로 확인할 수 있는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼아 전용면적을 산정하는 아파트.

벽체 중심선을 기준으로 하는 예전의 아파트보다 분양면적이 1~5평쯤 넓은 것이 특징이다.

▶안전진단(安全診斷)

재건축조합 설립인가 신청후 구청장이 필요하다고 판단할 경우 실시한다. 안전진단절차는

표준화된 것은 없으나, 대체로 1차 예비진단과 2차 본진단, 3차 정밀 진단을 거친다. 1차진

단은 건물개요에 대한 자료와 육안 관찰정도로 노후화 및 이상 현상을 파악하며 2차진단

여부를 결정하게 된다. 2차진단은 각종 검사기구와 시험 장비로 손상, 부식정도를 파악하며

주변환경조상를 한다. 3차진단은 국부파괴시험에 의해 구조안전도 평가 자료를 구한다. 안전

진단의 결과는 90일내로 의뢰인에 전달된다.

▶압류(押留)

넓은 의미의 압류는 국가권력으로 특정한 유체물 또는 권리에 관하여 私人의 사실상 또는

법률상의 처분을 금하는 행위를 말하나, 좁은 의미에서는 금전채권에 관한 강제 집행의 1단

계로서 집행기관이 먼저 채무자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금하고 이를 확보하는

강제행위를 말한다.

▶양도소득세(讓渡所得稅)

부동산 등 자산을 양도했을 때 그 양도차익에 대하여 과세하는 소득세 ABS(Asset Backed

Securities, 資産擔保附證券) 대출채권, 부동산, 외상매출금 등의 자산을 기초로 발행하는 증

권. 채권과 주식 또는 수익증권 등의 형태가 있음. 자산을 직접매각하지 않고 증권을 발행함

으로써 자산처분 전에 자금을 조달하는 금융기법

▶연립주택(聯立住宅)

연면적 660㎡ 초과 4층 이하로, 한 건물 내에 여러세대가 독립적으로 주거 생활을 영위할

수 있도록 한 공동주택의 일종이다.

▶용도지역(用途地域, zoning)

건축물 국토종합건설계획에 따라 국토를 효율적이고 계획적으로 이용 관리하기 위하여 국토

이용 관리법에 의해 토지의 기능과 적성에 따라 적합하게 구분 지정된 지역을 말한다. 용도

지역에는 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보존지역 5종류가 있다.

▶용적율(容積率, floor area ratio)

건축물 연면적의 대지 면적에 대한 비율을 말한다.

▶원천징수(源泉徵收)

소득이나 수익에 대한 조세의 징수에 있어서 그 소득, 수익이 지급되는 곳으로 부터 조세의

일부를 징수하는 방법

▶입지심의(立地審議)

사업계획 승인전 주택건설 입지로서의 타당성을 검토하여 불필요한 토지 취득을 방지 하고

조화있는 도시개발을 유도하며, 사업계획 승인시 건축허가 및 소방시설 등을 제외한 소관

부서별 협의를 생략함으로써 저촉여부를 사전에 판단하고자 하는 심의

▶자연취락지구(自然聚落地區)

도시계획법상 용도지구의하나로서 녹지지역내 취락정비를 목적으로 하여 지정한 지구

▶재개발 구역(再開發 區域)

- 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정, 고시된 구역

- 재개발 구역지정의 실효 재개발구역 지정고시가 있는날부터 2년(사업시행예정시기)이내에

사업 시행인가의 신청이 없는 경우 2년이 되는날의 다음날부터 재개발 구역지정은 그 효력

이 상실

▶재개발사업(再開發 事業)

재개발 구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여

도시재개발법이 정하는 바에 의하여시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성

및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업

- 도시재개발법, 도시계획법, 지적법 등 적용

- 도심 재개발 사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를

대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발 사업

- 주택재개발 사업 ; 노후,불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한

지역의 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발 사업

- 공장재개발사업 : 노후,불량한 공장등이 있는 공업지역의 기능을 회복 하기 위하여

시행하는 재개발사업

- 재개발 사업에 수발되는 계획의 종류 재개발 기본계획, 재개발 구역지정

▶재축(再築)

건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한

규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것이다.

▶전대

전세권자(세입자)가 전세권을 기초로 하여 다른 세입자에게 다시 세를 놓는 것을 말한다.

통상 전전세라고도 부르는 데 반드시 등기부상에 전세권설정등기 되어 있을 때 전대가

가능하다.

▶전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하는

것을 내용으로 하는 물권. 제3자에게 대항력이 있고 전세권 설정자의 동의없이 양도,

임대, 전세를 할 수 없으며 전세금의 반환이 지체된 때에는 전세권자에게 경매를 청구할

권리가 있다. 일반적으로 알고 있는 전세는 부동산임차권임을 구별하자

▶접도구역

도로 구조의 보호와 장래 도로 확장 등을 고려하여 도로관리청이 도로구역 경계선으로부터

건축물이 띄어야 할 일정거리를 지정 고시한 구간을 말한다.

▶정상지가상승분(正常地價上昇分)

국토이용관리법 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 전국의 평균지가변동율 및 정기예

금이자율 등을 감안하여 산정한 금액을 말한다.

▶지역권

일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권이다. 자기토지의

편익을 위하여 타인의 토지를 통행하고 타인 토지의 물을 인수하고 타인의 토지에 조망을

해칠 만한 건물을 세우지 못하게 하는 것 등과 같은 것이 지역권이다. 이 경우 편익을 받

는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라 한다.

▶지역우선청약

아파트 분양시 일정 기간 동안 거주한 지역 거주민에게 우선 청약자격을 주는 것.

각 시도 단체장이 정하는 일정 기간(1~2) 동안 거주해야 한다.

▶차단녹지(遮斷綠地)

도시의 토지이용에 있어서 여러가지 기능적 용도간의 마찰을 완화시키고자 기능이

접촉되는 지역 사이에 녹지대를 설치하는 것. 주로 공업지역과 주거지역 사이,

고속 도로, 철도 연변지대 등에 설치한다.

▶처분신탁(處分信託)

부동산신탁의 한 방법으로서 부동산 소유자로부터 신탁받은 부동산을 처분하여 생긴

이익을 소유주에게 배분 또는 환원하는 제도를 말한다.

▶청산금(淸算金)

환지청산의 목적으로 지급되고 또 징수되는 금전. 종전에 소유하고 있고 토지 또는

건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있는 때에는

그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급한다.

▶청산조합원

재개발구역 지분을 갖고는 있지만 분양을 바라지 않거나 분양자격이 없는 사람으로,

현금으로 보상 받는다.

▶촉탁등기(囑託登記)

법원 그밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여서 하는 등기. 등기는 당사자의 신청에

의하는 것이 원칙이나 촉탁등기는 법률의 규정이 있을 때 행하여 진다.

- 예 : 예고등기, 경매신청의 등기, 파산의 등기

▶축척(縮尺)

도면을 그릴 때 그 축소시킬 비례의 척도를 말함. 즉 도상의 길이를 표시하는 척도

▶취득세(取得稅)

토지와 건물 등 부동산을 매매, 교환, 증여, 기부 등에 의해 취득할 때 내는 지방세 로서

부동산을 취득일로 부터 30일 이내에 납부하여야 한다.

▶취락지역

도시지역 외의 지역으로서 주택의 건설과 주민복지시설 설치를 위한 주거지구, 농어민의

소득증대를 위한 생산시설지구, 주민의 보건위생과 경관 보전을 위한 녹지지구로

나뉘어진다.

▶층수 계산법(層數 計算法)

층수는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상 부분 으로서

그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8 이하 인 것과 층의 구분이 명확

하지 않은 건축물은 당해 건축물의 높이 4m 마다 하나의 층으로 산정하며 건축물의 부분에

따라 그 층수를 달리하는경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다.

▶택지개발사업(宅地開發事業)

도시개발사업의 일종 도시지역의 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 공급

을 목적으로 시행하는 사업

▶토목심의(土木審議)

안전한 택지조성으로 사고 및 위해 방지를 위해 옹벽이나 석축등 토목구조물의 설계 지도와

단지내 도로와 하수도의 부실 공사방지 위한 절차

▶토지거래 허가구역

토지거래에 앞서 이용계획을 허가받도록하는 제도로서 지난 78년 8.8조치 중 하나로 도입됐

다. 이 제도는 국토이용관리법 도시계획 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가

를 내 주도록 함으로써 투기적 목적으로 토지를 취득하는 것을 방지하는 수단으로 활용되고

있다.

▶토지구획정리사업(土地區劃整理事業)

도시개발사업의 일종 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지구획정리사업법 규정에 의하여 실시하는 토지의교환, 분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공

공시설의 설치, 변경에 관한 사업

▶토지이용 확인서

토지를 관할하는 시장.군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인 하는

서류를 말한다. 국토 이용 관리법에서는 시장.군수 또는 구청장이 국토이용 계획 또는 국토

이용 관리법 이 외의 법률에 의해 결정.고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역.

용도지구 또는 구 역등에 해당하는지의 여부와 그 용도 지역 등에 대하여 도시계획 또는 개

발계획등의 수립여 부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지 이용 계획 확인서를 발급하도록

하고 있다.

▶등기 토지수용(土地收用)

특정한 공익사업을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 강제적으로토지 소유권을 취득하는

것을 말한다

▶토지신탁(土地信託)

부동산 소유자로부터 신탁받은 토지를 개발하여 분양 또는 임대 후 발생한 수익을 지급

하는 제도

▶토지의 형질변경(土地의 形質變更)

절토, 성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와공유수면 매립을 말한다.

▶특별공급

국민주택 등을 그 건설량의 10% 범위 안에서 주택공급에 관한 규칙 제19조 제1항에서

정한 무주택 세대주에게 공급하는 것을 말한다.

▶특별지(特別地)

공공시설용지에 대한 환지처분시 환지계획의 기준을 적용하지 아니하고 환지처분을 행할

수 있도록 지정된 토지

▶표준건축비(標準建築費)

건설교통부장관이 매년 고시하는 아파트 건축공사 단가

▶표준공사비

매년초 주택은행에서 주택유형별로 작성하여 발표하는 단위면적당 주택신축단가로,

표준설계도를 근거로하여 산출된 각종 공사수량에다 그 해의 정부 노임단가 및 공인된

도매 물가를 적용하여 재무부의 원가계산에 의한 예정가격 작성 준칙에 따라 산정한

재조달원가를 말한다.

▶표준지(標準地)

건설교통부장관이 매년 전국의 지가를 공시하기 위하여 토지이용상황이나 주위환경 등의

조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정된 토지

▶풍치지구(風致地區)

도시의 발전에 따라 파괴되기 쉬운 자연풍치를 유지, 보전하기 위하여 도시계획구역 중

필요한 일정구역을 획정, 구분하여 지정한 지구

▶필지

하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위를 말한다. 하나의 필지에 하나의 지번이 붙는다.

1물1권 주의에 따라 하나의 토지에 하나의 소유권만 설정된다.

▶표준건축비(標準建築費)

건설교통부장관이 매년 고시하는 아파트 건축공사 단가

▶표준공사비

매년초 주택은행에서 주택유형별로 작성하여 발표하는 단위면적당 주택신축단가로,

표준설계도를 근거로하여 산출된 각종 공사수량에다 그 해의 정부 노임단가 및 공인된

도매 물가를 적용하여 재무부의 원가계산에 의한 예정가격 작성 준칙에 따라 산정한

재조달원가를 말한다.

▶표준지(標準地)

건설교통부장관이 매년 전국의 지가를 공시하기 위하여 토지이용상황이나 주위환경

등의 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정된 토지

▶풍치지구(風致地區)

도시의 발전에 따라 파괴되기 쉬운 자연풍치를 유지, 보전하기 위하여 도시계획구역 중

필요한 일정구역을 획정, 구분하여 지정한 지구

▶필지

하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위를 말한다. 하나의 필지에 하나의 지번이 붙는다.

1물1권 주의에 따라 하나의 토지에 하나의 소유권만 설정된다.

▶행정재산(行政財産)

국가가 행정목적에 제공한 재산

▶현황측량(現況測量)

용역 발주된 토목설계 업체가 현 상태의 사업부지를 측량 하는것으로써 각종 지장물,

기존건물 및 담장과 옹벽등 대지조건을 측량하는 것.

▶협의취득(協議取得)

토지수용법에 정한 절차에 의하지 아니하고 사업시행자가 토지 등의 소유자와 협의에

의하여 공공사업에 필요한 토지 등의 취득, 소멸 및 사용을 제한하는 것

▶확정일자인(確定日字印)

세입자들로 하여금 월세보증금이나 전세금을 다른 담보, 저당 보다 우선하여 변제받을

수 있도록 하는 주택임대차보호법 상의 법적 장치. 전입신고를 마친 뒤 법원이나 공증 사무

소, 동사무소 등에서 확정일자를 받을 수 있으며, 임대차계약 성립을 확인하는 문서이다.

▶환경영향평가(環境影響評價)

환경에 중대한 영향을 미치게 될 개발행위 등에 대하여 사업시행에 앞서 예상되는 영향

관계를 검토, 분석, 평가하여 환경에 부정적인 영향을 끼칠 요소들을 제거 또는 감소

시킬 수 있는 방안을 모색하는 것을 말한다.

▶환매

넓은 의미로 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고, 다시 매수하는 계약을 말한다.

이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매 계약을 할 때에 매

도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나

는 한 번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정기간내에 매수인으로

부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.

▶환승센타(換乘center)

지하철역 인접부지에 주차장, 자동차정류장, 일반업무시설, 유동시설 등을 건립하여 이용자

에게 편의를 제공함으로써 차량의 도심유입을 억제하는 한편 이용자가 도심에 진입할 경우

에는 승용차를 시설물에 주차후 지하철, 버스, 택시 등 대중교통수단을 이용함으로써 도심의

주차난 해결과 교통의 원할한 소통을 도모하기 위한 도시교통 환승시설을 말한다.

▶환지(換地)

토지구획정리사업에 있어서 정리전의 토지의 위치, 지목, 면적, 이용도 등을 고려하여 토지

소유주에게 재분재하는 토지

▶3BAY

아파트의 전면이 거실 포함하여 2개의 방이 있을 때를 2BAY라고 하는 데,거실을 포함 하여

방이 3개면 3BAY가 되는 데 전면에 3개 공간을 배치한 아파트를 말한다 .

▶ABS(Asset Backed Securities, 資産擔保附證券)

대출채권,부동산, 외상매출금 등의 자산을 기초로 발행하는 증권. 채권과 주식 또는 수익증

권 등의 형태가 있음. 자산을 직접매각하지 않고 증권을 발행함으로써 자산처분 전에 자금

을 조달하는 금융기법

▶MBS(Mortgage Backed Securities)

금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년 짜리 장기대출을 해준 주택저당채권을

대상 자산으로 하여 발행한 자산담보부채권.

집을 살때 주택가격의 20∼30%만 지불하고 나머지 돈은 은행에 집을 저당 잡히는 대신

20∼30년간 대출받기 때문에 미국 등지 에서는 일찌기 도입되어 실행되는 제도.

금융기관으로서는 한꺼번에 대출을 해 주고 돈을 나눠서 받기 때문에 현금부족에 시달린다.

따라서 집을 담보로 만기가 긴 채권을 발행해 금융시장에 내다팔아 자금을 조달할 필요가

있는 것이다.

▶REIT(Real Estate Invesment Trust, 不動産投資信託)

부동산 투자를 전문으로 하는 사업자가 일반 투자자들로 부터 출자를 받아 그 자본금 으로

부동산을 매입, 관리, 운영하여 이익을 창출하고 이를 배당하며 배당하는 제도

▶Sunken Garden

지하층 일부를 상부에 건물이 없게 하여 조깅이나 장식물을 설치하는 공간

▶Second House

주말농장, 콘도미니엄, 별장 보다 규모가 작은 것으로 소시민이 주말, 휴일에 자연과 함께

위락활동을 하기 위하여 도시근교에 세워놓은 집

▶Piloti(피로티)

공중의 통행 또는 차량의 주차에 전용될 수 있게 건물의 일부분 중 1∼2층 부분을 벽체가

없는 기둥만 있는 공간