부동산

경매에서 스트레스 받는 부동산 인도, 가장 쉽게 하는 비결 (1)

                                                                                 김 다니엘

(저서: 부동산대박 천기누설 12단계 중에서,..)

제법 경매를 해 봤던 사람들도 막상 부동산을 인도 받는 문제에 가서는 스트레스를 받게 마련이다.

어느 누구를 막론하고 살고 있는 사람을 강제로 내보내는 일을 기분 좋게 할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다.

많은 사람들이 경매로 낙찰 받아서 잔대금을 납부한 후에 부동산을 인도 받는 문제로 인하여 경매를 포기하는 경우가 상당히 많은 이유도 사람이란 근본적으로 선하며 남에게 악한 일이라고 여길 수 있는 일, 즉 자기가 살고 있는 집에서 내쫒는 일을 하기 싫다는 점에 있다.

그러나 당신이 이 집을 낙찰 받지 않는다고 해서 이집이 경매로 팔리는 것을 피해 갈 수는 없다.

경매 결과를 보면 누가 낙찰 받아도 낙찰 받게 되는 것이다.

어찌 되었던 그 집에 살고 있는 사람은 쫒겨 나가던지 자기 발로 나가던지 이사를 하게 되어 있다.

경매가 진행이 되면 낙찰이 되고 끝이 날 것이며, 새로운 소유자가 생기면 옛사람은 물러나야 하는 것이 아닌가?

나는 경매로 낙찰 받은 집에 가서 둘러보면 그 집에 살고 있는 사람이 “나는 죽어도 못나가니까 내 시체를 밟고 집을 빼시오.” 하는 극단적인 소리를 하는 사람들 쳐 놓고는 진짜로 애를 먹이는 사람은 없으며, 이런 부류의 사람들은 오히려 단순하고 뒤가 없는 사람들이다.

오히려 대부분 집 주인인 경우인데 “아이구 사장님께서 낙찰 받으셨어요? 당연히 집을 비워드려야지요. 걱정하지 마세요. . 안 그래도 이사 할려고 준비 중입니다.” 라고 말하는 사람들이 두고두고 애를 먹이는 사람들이었다.

이런 사람들은 사람이 나빠서가 아니라 특유의 좋은 성격 때문에 여러 사람들에게 본의 아닌 피해를 계속해서 주고 있는 것이다.

어떠한 경우를 막론하고 스트레스를 받지 않고 부동산의 인도를 제대로 할 수 있는 비법을 터득한다면 부동산경매도 제법 할 만한 일이 아닐까?

지금부터 스트레스를 받지 않고 부동산인도를 재미있게 할 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 하자.

그전에 참고로 한 가지 반드시 알아야 할 일이 있다.

경매로 낙찰 받은 집, 사람 내보내면서 이사비용 아무리 많이 줘도 집을 하나 사주거나 아니면 집을 한 채 얻어 주기 전에는 결코 고맙지 않다. 는 점이다.

대부분 어려우니까 경매를 당한다.

요즈음 경매를 당하는 추세를 보면 옛날과는 달리 저 나갈 구멍은 대체적으로 만들어 놓고 경매를 당하는 경우가 대부분으로 보인다.

내 개인적인 경험으로도 헌집을 경매 당하고 새 아파트를 문양 받아서 가는 경우도 제법 보았다.

1. 인도명령은 무조건 잔금납부와 동시에 신청하라.

1) 인도명령신청이란?

원래 이름은 경락부동산 인도명령신청이다.

나는 어느 누구든지 법원에 잔대금을 납부하러가서 반드시 인도명령신청을 하고 오라고 누누이 잔소리를 하는 편이다.

그러면 인도명령신청은 무엇이며 어떻게 하는 것인가?

우리가 법원 경매계에 인도명령신청을 하여 받아들여지면 우편배달부가 결정문을 집으로 갖다 준다.

이 결정문을 보면

사건은 경락부동산인도명령으로 적혀 있고

주문은 피신청인은 신청인에게 별지목록기재부동산의 점유를 풀고 인도하라. 고 적혀있다.

이 말의 뜻이 무엇인가?

신청인은 인도명령을 신청한 사람 즉 경매로 집을 낙찰 받은 사람을 말하는 것이 당연하다고 할 것이며, 피신청인은 누구인가?

피신청인이란 집 주인이든지, 세입자이든지 유치권자 이든지를 막론하고 그 집에 살고 있는 사람을 말하는 것이다.

별지목록기재부동산은 무슨 뜻인가?

인도명령을 신청할 때에 부동산의 표시라는 경매된 집, 피신청인이 지금 살고 있는(점유하고 있는) 집을 문자로 표시하게 되어 있다.

가령 예를 들자면 서울시 서초구 반포동 326-5번지 아남빌라 304호 45㎡로 부동산의 표시가 되어 있다면 피신청인이 이집에 살고 있는 것이다.

그렇다면 경매를 당한 집주인이 홍길동이고 낙찰인은 일지매 라면 인도명령결정문의 내용은

홍길동은 일지매에게 서울시 서초구 반포동 326-5번지 아남빌라 304호 45㎡의 점유를 풀고 인도하여 주어라 는 뜻이 된다.

점유를 풀고 라는 말의 의미를 생각한다면 이사를 하지 않고는 점유를 풀 방법이 없으니 아주 쉽게 얘기한다면 살고 있는 사람은 낙찰인에게 즉시 집을 비워 주어라 하는 말과 똑 같은 것이다.

집 주인과 최초의 근저당권설정 이후에 전입한 소위 대항력 없는 세입자는 전부 여기에 해당되므로 집 주인과 채무자 그리고 대부분의 세입자는 전부 경락부동산인도명령신청의 대상이 되는 것이다.

2) 인도명령신청은 어떻게 하나?

인도명령신청서의 용지는 법원 경매계에 비치되어 있다.

일반적으로 소유자인 경우에 사건번호부터 낙찰인, 소유자의 이름 등을 볼펜으로 적어서 수입인지 1000원을 붙이고, 송달료 4회분(3700원 x 4)을 법원 안에 있는 은행에 내고 납부서를 경매계에 인도명령신청서와 같이 접수시키면 된다.

여기서 주의할 점은 소유자와 임차인(세입자)에 대하여서는 인도명령신청이유를 각각 다르게 하여야 하는 것이다.

가령 예를 든다면 소유자를 상대로 신청하는 인도명령신청서에는

“피신청인인 소유자는 매수인인 신청인의 인도요구를 아무런 적법한 이유 없이 거부하므로 부득이 인도명령을 신청하오니 귀원 소속 집행관으로 하여금 별지목록기재부동산에서 피신청인의 점유를 풀고 신청인에게 인도하라는 취지의 결정을 하여 주시기 바랍니다.‘ 라고 기재하는 반면 임차인(세입자)에 대하여서는

“피신청인은 별지목록기재부동산에 최초의 근저당권이 설정된 이후 전입신고를 하고 점유를 개시한 대항력이 없는 임차인임에도 불구하고 신청인의 정당한 인도요구를 아무런 적법한 이유 없이 거부하므로 부득이 인도명령을 신청하오니 귀원 소속 집행관으로 하여금 별지목록기재부동산에서 피신청인의 점유를 풀고 신청인에게 인도하라는 취지의 결정을 하여 주시기 바랍니다.” 라고 기재하여야 할 것이다.

도 유치권자에 대한 인도명령신청은 유치권의 사안이나 점유의 형태에 따라 전부 틀리므로 반갑다 유치권책자에 있는 유치권자에 대한 인도명령신청서를 참조하시기 바란다.