부동산

처가살이, 반지하 살던 가난한 아빠의 도전

지금은 30억원의 자산을 가지고 남부러울 것 없이 살고 있는 경매 전문가 이승호씨(40)는 불과 6년 전만 해도 가난한 아빠였다. 1천5백만원의 빚을 얻어 신혼살림을 시작해 처가살이부터 물이 새는 반지하 단칸방 생활까지 안 해본 게 없다. 게다가 이때는 이씨에게는 신용카드 다섯 장을 순조롭게 돌려 막는 게 삶의 최대 과제이기도 했다. 새벽부터 밤늦게까지 일해도 돈은 모이지 않았고, 삶의 무게는 깊어만 갔다.

그의 인생이 180도로 바뀌기 시작한 건 어느 날 우연히 경매 관련 책을 읽고 난 후부터다. 경매가 돈이 되겠다 싶은 생각에 그는 당시 제법 큰돈이었던 70만원을 과감하게 경매 강좌 수강료에 털어 넣었다. 3개월 과정의 수강을 마친 뒤 그는 4백만원을 들고 부동산 경매 시장에 첫발을 내디뎠다. 행운의 여신이 그의 편이었던 것일까. 첫 번째 경매 낙찰을 통해 1천5백만원의 빚을 갚았고, 세 번의 경매 낙찰을 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있었다.

1년 만에 이씨의 종자돈 4백만원은 2억원으로 불어났다. 경매에 대한 자신감도 어느 정도 붙은 상태. 이번에는 남들이 관심 두지 않는 물건을 심층 분석했다. 권리 분석이 쉽지는 않았지만, 의외로 간단한 물건들이 많아 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있었다. 그 결과 2억원은 어느새 30억원으로 ‘둔갑’했다.

그의 요즘 생활은 6년 전에 비하면 말할 수 없이 평온하다. 카드 돌려 막을 일을 걱정하지 않아도 되고, 새벽부터 하루 종일 몸을 혹사시키지 않아도 된다. 가장 만족스러운 건 가족들이 따뜻하게 잠잘 수 있는 내 집을 마련했다는 점, 그리고 사랑하는 아이들에게 원하는 장난감을 사줄 수 있다는 점이다.

그가 경매로 돈을 벌었다는 소식이 인터넷 카페를 통해 알려지면서 이미 사이버상에서는 연예인보다 더 유명한 스타가 됐다. 기업과 각종 단체에서 ‘경매 노하우’를 알려달라는 러브콜이 쇄도한다. 최근에는 생애 최초로 그의 이름을 내건 책도 출간됐다. 바로 「나는 경매 투자로 희망을 베팅했다」이다.

“제가 책을 쓴 이유는 대한민국의 수많은 가난한 아빠들에게 부자가 될 수 있는 가장 빠른 방법을 알려주고 싶어서예요. 경매는 돈 없는 사람들에게 ‘희망’을 줄 수 있는 재테크거든요. 희망을 잃은 사람들에게 경매 투자에는 여전히 틈새시장이 있다는 것을 알려주고 싶습니다.”


남들이 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’
이승호씨가 2억원의 종자돈을 단시간에 30억원으로 불릴 수 있었던 이유는 바로 ‘경매의 틈새’를 공략한 덕분이었다. 일반 사람들과 조금 다른 시선으로 경매 물건을 바라봤다는 것.

“경매시장에서 틈새시장은 바로 남들이 꺼리는 물건들이에요. 법정지상권, 지분, 상가, 공매 등에 관련된 물건이 바로 그것이죠. 권리 분석이 복잡한 물건들은 자세히 살펴보면, 의외로 쉽게 문제점이 해결되는 경우가 많아요. 이런 물건들은 경쟁률과 낙찰가가 낮기 때문에 저에게는 보석이나 다름없죠.”

‘법정지상권 물건’이란 경매로 매각되는 토지에 매각에서 제외되는 건물 등이 있는 경우를 말한다. 이러한 정보는 경매 정보지와 대법원 홈페이지에 별도로 표시되어 있기 때문에 누구나 알 수 있다. 이때 토지를 낙찰받은 사람이 건물에 대해 법정지상권이 성립되면 철거가 불가능하고, 법정지상권이 성립되지 않으면 철거를 요구할 수 없다. 또 건물의 철거 여부와 관계없이 건물 주인은 토지 주인에게 지료를 지불해야 한다. 법정지상권이 성립되려면 토지와 건물 소유자가 동일했던 적이 있고, 근저당권 설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다.

“법정지상권 물건은 일반 물건보다 권리가 복잡하기 때문에 당연히 유찰이 잦아요. 그러다 보니 부동산의 실제 가치에 비해 턱없이 낮은 가격에 낙찰받을 수 있습니다. 건물 주인으로부터 지료를 받아 수익을 낼 수도 있고요. 때문에 법정지상권 물건이야말로 낮은 가격으로 고수익을 낼 수 있는 경매 투자처가 되는 것이죠.”

다만 법정지상권이 얽힌 건물은 상황에 따른 변수가 많기 때문에 차후 건물에 관련된 문제를 어떻게 해결할 것인지 검토 후 입찰을 하는 것이 좋다. 입찰시 중요한 것은 물건 분석을 통해 여러 가지 복잡한 상황을 어떻게 자신에게 유리한 상황으로 만들 수 있느냐는 것이다.


경매 포화 상태? 여전히 틈새는 있다!
이씨가 공개하는 경매의 또 다른 틈새는 바로 지분 투자다. 그는 지분 투자를 통해 1백만원을 가지고 단 이틀 만에 1천8백만원의 수익을 올린 적이 있다. 경기도 분당에 자리한 50평형 상가의 지분 10분의 1이 공매로 나온 것. 나머지 지분인 10분의 9는 2명이 절반씩 가지고 있었다.

“제가 10분의 1의 지분을 공매에서 낙찰받았더니, 사람들이 다 의아해했어요. 그걸 왜 사느냐는 거죠. 하지만 저는 속으로 쾌재를 불렀어요. ‘심봤다’고요(웃음).”

10분의 9의 지분을 가진 사람이 상가를 임대하거나 매매를 하고자 할 때 반드시 이씨가 가진 10분의 1의 지분을 필요로 하기 때문이다. 결국 이씨는 이들과의 협상을 통해 자신의 소유 지분을 2천9백만원에 팔 수 있었다. 이 중 공매 낙찰 가격 과세금 등 1천1백만원을 빼면, 이씨가 얻은 수익은 1천 8백만원이다. 불과 이틀 사이에 벌어진 일이었다.

“사실 공매야말로 소액 투자자들이 공략할 수 있는 틈새죠. 공매는 법원이 아니라 인터넷을 통해서 입찰하거든요. 인터넷과 정보에 약한 사람들은 공매를 중요하게 생각하지 않는 경향이 있어요. 물론 물건 수가 적기는 하지만, 대신 경쟁률과 낙찰 가격이 낮다는 장점이 있는데 말이죠.”

이씨는 많은 사람들이 아파트와 빌라 등 주택에만 관심을 갖는 것이 안타깝다고 했다. 상가도 조금만 살펴보면 주택에 비해 훨씬 훌륭한 수익이 나기 때문이다. 다만 상가는 아파트에 비해 시세 파악이 쉽지 않은 단점이 있다. 때문에 상가를 낙찰받겠다는 마음을 먹었다면, 미리 현장을 방문해 위치와 유동인구의 동선 등을 잘 살피고, 수리비와 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이때 임대 수익이 날 것이라는 확신이 들 때만 입찰하는 것이 좋다.

“남들이 어려워하는 물건들이 이상하게도 저한테는 기회로 보입니다. 법정지상권, 유치권, 임차인의 대항력, 압류보다 앞선 가처분 등 위험한 말들이 많았으면 좋겠어요. 그래야 사람들이 관심을 안 갖거든요(웃음). 사실 이런 단어들이 매우 위험해 보이지만, 직접 확인해 보면 실상은 별 문제가 없는 경우가 많아요.”

마지막으로 이승호씨에게 현재 1천만원이 있는 사람에게 어떤 투자 방법을 권하고 싶은지 물었다. 그의 대답은 의외로 간단했다. “어떤 투자든 돈이 없어서 못하는 게 아니라, 마음이 없기 때문에 못하는 것”이라고.

호프의 경매스쿨 http://cafe.daum.net/sos2008