부동산

경매에서도 금융을 최대한 활용하라.

                                                                                                          김 다니엘

                                                 (부동사대박 12단계 중에서....)

나는 전라남도 광양시 태안동에 있는 선미하이츠 아파트를 한꺼번에 84세대를 광주지방법원 순천지원에서 경매로 매입하였다.

당시 나는 거의 무일푼이었다.

그렇다면 무일푼에서 어떻게 25평형 고층아파트를 84세대나 매입할 수 있었을까?

당시 이 아파트의 감정평가금액은 3500만원이었는데, 싱거운 유치권이 두건이나 신고되어 있어서 최저가는 1000만원까지 떨어졌지만 이 지역 주민들이 유치권에 대하여 잘 알지 못하였기에 계속 유찰을 거듭하여 3분의 1 이하로 가격이 떨어지게 된 것이다.

주변에 POSCO등 공장들이 많고, 겨울에는 추운지방 학교의 운동선수들이 쉬지 않고 전지훈련을 오는 덕분에 이 아파트의 월세는 30만원씩은 받을 수 있는데 단돈 1000만원이면 살 수 있었으니 비록 돈은 없지만 얼마나 내가 이 아파트를 사고 싶었겠는가?

나는 거래하던 새마을금고의 실무책임자를 찾아가서 얼마나 내가 이 아파트를 사고 싶은지 시원스럽게 털어 놓았다.

그러면서 낙찰가격의 95%를 대출하여 주면 매입할 수 있겠다 고 사실상 낙찰가의 95%의 대출을 요구해봤지만 정말로 대출이 될 것이라고 기대하지는 않았다.

그러나 일주일 후, 새마을금고 직원들이 감정을 다녀온 후 나에게 통보된 사항은 95%를 대출하여 주겠다는 것이었다.

이제 사들이기만 하면 된다.

입찰보증금 대부분을 빚을 내어서 돈이 있는 대로 응찰하였고 결과 84세대를 매입할 수 있었다.

84세대에서 한 달에 30만원씩 월세가 들어오면 2500만원이 된다.

그러나 이자로 나가는 돈은 500만원이 못된다.

계산상으로는 한 달이면 2000만원이 남는 장사니 수지맞는 일이 아닌가?

그런데 왜 이 새마을 금고에서는 95%나 대출을 해줄 수 있었을까?

그 대답은 나의 신용이라고 해야 할 것이다.

그 전에 이 새마을금고에 아마도 10건 정도의 대출이 있었는데 연체라고는 단 한 건도 없이 착실하게 이자를 불입하여 왔고, 회사의 경리사원이 가장 신경을 곤두세워야 하는 업무가 이자납입이었으니 신용은 착실히 좋을 수밖에 없는 것이었다.

가령 1억 원의 종자돈으로 부동산투자를 하려는 사람이 자기 돈만 갖고 투자를 한다면 이 돈만 가지고는 서울에서는 절대 아파트를 살 수 없을 것이다.

그러나 80%를 대출 받는다고 하면 5억 원에 값이 나가는 부동산을 살 수 있지 않는가?

1억 원짜리 부동산을 매입하여 되팔 때의 수익과 5억 원짜리 부동산을 매입하여 되팔았을 때의 수익은 물어 볼 필요도 없이 5억 원짜리 부동산에서의 수익이 높을 것이다.

그렇다면 적극적으로 은행에서 돈을 빌려서 활용할 줄 알아야 한다는 계산이 나오는 것 아닌가?

빨리 돈을 벌고 싶으면 은행돈을 이용할 줄 알아야 한다.

그러나 은행을 이용하려면 먼저 신용의 탑을 쌓아나가야 할 것이다.

나는 지금은 특수경매훈련단을 운영하면서 부동산경매를 법인을 만들어서 할 사람들만 가입시켜 훈련시키고 있다.

개인 명의로 부동산 경매하다가는 열심히 세금 내다가 날이 다 지나갈 것이다.