부동산

월세수익이 나는 부동산에 제대로 투자하는 법.

                                                                                                        김다니엘

                                        (부동산대박 천기누설 12단계 중에서...)

지금은 시집가서 중학생 학부형이 된 우리 회사의 여직원이 부자아빠 가난한 아빠 라는 책을 다 읽고 나에게 하는 말이 이 책 내용이 사장님 일하시는 것과 똑 같습니다 라는 맨트를 하였다.

어느 부분이 같은가? 하고 물었더니 건물을 사면 은행에서 대출을 받고 월세를 놓고, 또 건물을 사면 월세를 놓는 것이 너무도 흡사하다는 얘기였다.

아마도 동,서양을 막론하고 돈을 버는 법은 같은 모양이구나 하고 대꾸를 하였지만 미국에서는 이 책의 내용대로 따라서 하다가 지난번 서브프라임모기지론의 금융사태에 망한 사람이 한두 명이 아니고 수십만 명은 족히 될 것으로 보인다.

그것도 시기와 지역에 따라서 투자하는 방법이 틀리는 것이다.

나는 회사의 명의로 상업용 건물을 몇 개 소유하고 있다.

나는 상업용부동산을 매입하기 전, 반드시 건물의 용도부터 먼저 파악하여 본다.

이 건물에는 무슨 종목의 장사를 해야지 주변과 어울리고 제대로 장사가 되어 월세수익이 많이 생길 것인 지부터 파악해야 하는 것이다.

가령 지금 내가 부산에서 사무실로 사용하고 있었던 건물은 아파트의 상가건물인데 부산시청 뒤에서 바로 보이는 곳이다.

2001년 1월에 나는 여기에 다섯 칸에 140평 정도 되는 점포를 경매로 매입하여 최근까지 사무실로 쓰고 있었는데 주사무실로 사용하고 있는 3층 사무실은 분양면적이 30평 전용면적이 20평인데 최저가가 당시 경매사건에서 최저매각가격이 2100만원에 불과하였다.

다른 사람들이 보기에는 사무실로도 용도가 좋지 않았으나, 내가 보기에는 부산시청에서 빤히 보이니 부산사람들은 누구나 찾아오기 쉬운 곳이므로 위치는 제대로 되었고 아파트 상가이니 주차는 아파트단지에 하면 되고 부산시청 지하철역에서 7-8분 거리이므로 교통도 편리하다고 할 것이므로,평당 70만 원밖에 안 되는 돈으로 경쟁 없이 전부 낙찰 받을 수 있었다.

지금은 누리아카데미 강의실, 동문회 사무실, 육성반 사무실 등으로 전부 사용하면서, 그것도 모자라 일부는 세를 얻어서 사용하기 까지 하였으나, 그 당시에는 내가 사용하는 것을 제외하고는 전부 평당 2만월씩의 월세를 받고 임대를 하였으니 사무실 여직원들이 별도로 자질구래한 운영경비를 청구하는 일이 없었다.

약 200만 원 정도 월세 받는 것으로 전부 충당되고도 남았고 당시에는 여직원 한 명의 급여까지 챙겨 졌으니 상당한 소득이 아닐 수 없었다.

90%의 낙찰잔대금 대출을 받았으나, 이자는 월 50만원에 불과하였다.

이 사무실에 세를 얻으러 오시는 분들이 세를 얻는 이유는 내가 본 관점과 같았다.

첫째 찾기 쉬운 곳이고,

둘째 주차하기 좋고

셋째 전철역에서 가까우니 특히 신문광고에 의존하는 소규모 기업에게는 상당히 좋은 점을 골고루 갖춘 것이었다.

지금도 미분양상가가 경매에 나오는 곳이 한두 곳이 아니다.

미분양상가의 특징은 최저매각가가 셀 수 없이 많이 유찰되어 떨어지는 특징을 갖추었다.

흙속에 진주를 찾는 마음으로 현재의 생긴 모습만 보지 말고 변화를 그려가며 변화되는 모습을 보며 수익을 창출해야 한다.

부동산투자는 안정적으로 하는 것이 원칙이다.

안정적인 부동산투자를 하려면 그 부동산에서 수익이 발생하여야 하는데, 그것도 매월 월세가 생기는 부동산이라야 안정적이다.

물론 투자한 돈에 비하여 월세의 수익이 높으면 높을수록 좋다는 원칙은 누구나 아는 것이다.

지금은 월세 계산을 0.5%로 하고 있다.

예를 든다면 어느 점포가 전세 1억원이라면 보증금 1000만원에 월세 45만 원 정도로 환산하고 있는 것이다.

그러나 대출이자는 3% 대이므로 단순히 3%에 대출을 받아 6%(월 0.5%)에 임대를 하여도 년 3%의 수익이 발생한다는 계산이 나온다.

거의 10여년 전 이야기다.

집안에 정년퇴직으로 공무원을 그만 두어야 하는 형님 한 분이 걱정이 많으셔서 하루는 나를 불러서 대체 정년퇴직하면 어떻게 살아야 하는 가하고 내게 물으셨다.

나는 그냥 대수롭지 않게 잠실시영아파트나 두 채 정도 매입해서 월세나 받으시라고 말씀드렸다.

그러고 몇 년 뒤, 이 형님이 열심히 나를 찾으셔서 만나보니 하시는 말씀이 자네 시키는 대로 잠실 시영을 두 채 사서 임대를 주었는데 지금은 아파트 두 채 값이 14억이나 되니 어쩌면 좋겠냐고 하소연(?)이었다.

평생 공무원만 하시면서 살아온 분에게 10억대가 넘는 재산이 생기니 겁부터 덜컥 난 것이다.

임대수익을 얻어서 노후에 생활하기 위한 방편으로 부동산을 매입하였으나, 생각지도 않게 아파트 값이 엄청나게 오른 것이다.

값이 오르기도 하고 내리기도 하는듯 하지만 오랜 기간을 두고 보면 실제 부동산이란 언제나 값이 오르는 상황이므로 이런 행운은 부동산투자에서는 항상 따라다닐 수 있는 일이다.

단 여러분이 부동산을 잘 고른다면....

여하튼 덕분에 저녁은 잘 얻어먹었고, 부동산투자를 원칙대로 순리대로 하다보면 저절로 부자가 될 수 있다. 라는 교훈이라고 생각했다.

나는 수익이 나오지 않는 부동산에 투자포인트는 기가 막히게 맞추었으나 결국에는 엄청난 이자와 개발비 부담으로 별 재미를 보지 못한 기억도 가지고 있다.

나는 거제도에서도 가장 풍광이 화려한 국립공원 안에 양화마을 이라는 곳에 토지를 4000평을 매입하여 개발에 착수하였다.

앞에 유명한 외도와 내도 라는 섬이 바다 위에 떠 있으며 경치 하나만은 거제도에서도 가장 좋은 곳이다.

지금은 대부분 건축허가를 다 받았고, 땅값도 거의 4배나 올랐지만, 지난 5년 간 개발비와 이자 때문에 혼이 날 수밖에 없었으므로 값이 네배 오른 것도 결코 즐거운 일도 아니며 수지맞는 장사도 아닌 것이다.

남는 것이라고는 국립공원구역 안에서 건축허가를 받을 수 있는 요령이라고 할까?

이 토지를 14억 5000만원을 주고 매입을 하였는데 아마 이 돈을 수익성이 나오는 부동산에 투자 했으면 마음도 몸도 편하게 살면서 다섯 배 이상의 수익은 올릴 수 있었을 것이다.

수익성이 나오지 않는 부동산에 투자하다 보면 결국 이런 고배를 마실 수 있게 마련이다.

부동산투자를 하면서 뜬구름 잡듯이 하면 절대로 안 된다.

철저하게 계산하고 검산도 하면서 과학적이고 조직적으로 투자활동을 펼쳐나가야 한다.

만약 여러분이 적은듯 보이지만, 년 6% 이상의 수익을 올릴 수 있는 부동산에 투자를 해 나간다면 여러분들이 부동산 투자로 실패할 가능성은 거의 없을 것이다.