부동산

농지경매, 농지취득자격증명 미제출시 입찰보증금 몰수 절대 겁먹지 말자.

김 다니엘

농지를 경매할 때에는 대부분 농지취득자격증명을 제출해야 한다는 특별매각조건이 공고된다.

더불어 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 입찰보증금을 몰수한다는 단서도 대부분 붙어 있어서 많은 응찰자들이 행여 입찰보증금을 떼이는 결과가 발생할는지가 겁이 나서 응찰을 포기하는 경우가 너무도 많다.

지금 법원의 부동산경매에서 이런 점들이 상당히 문제가 되는 부분이다.

    토지가 비록 공부상으로는 농지로 되어 있다 하여도 실제로는 농지로 사용할 없는 토지들은 경매에서 대체 어떻게 처리되어야 하는 것일까?

위의 토지를 중심으로 실제 상황으로 설명을 해보자.

전부 1731평의 농지인데 이 중에 5번인 도수리 160번지의 답 870평은 나머지 4필지들과는 뚝 떨어져서 실제 채석장 한복판에 있다.

아래 사진과 같은 모양으로 파고, 뒤집고, 돌덩이가 돌아다니고, 다이나마이트가 터지고 그야말로 난리법석인데 무슨 수로 논의 역할을 할 수 있을까?

그런데 우리 법원은 여기서도 농지취득증명을 요구하고, 해당 면사무소에서는 능청스럽게 농지로 복원을 하는 조건으로 농지취득자격증명을 발급해 준다고 한다.

그런데 무슨 재주로 수십만 평의 채석장 중에 870평을 다시 논으로 복원할 것인가?

이렇게 말이 안 되는 문제는 경매담당 법원공무원과, 면사무소 직원들의 무지의 소치로 보아야 한다.

농지취득자격증명은 농지법 제8조에 의한 것이지만, 농지법 제 8조에서는 농지법 제 2조에 규정된 농지인 경우 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 규정하였다.

농지법 제 2조에 규정된 농지의 정의는

가. 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

로 규정되므로, 지목이야 어찌되었든지 실제 농사를 짓는 땅을 말하는 것이고, 이렇게 실제 농사를 짓는 땅의 소유권을 취득하려면 농지취득자격증명을 받아야 한다는 것이지, 채석장으로 사용되는 땅이 지목이 논이라고 농지취득자격증명을 받아야 하는 것은 법률적으로 옳은 것이 아니다.

입찰법정에서 최고가매수신고인이 된 사람에게도 정상적인 농지에 대하여 농지취득자격증명을 받아 오라고 해야 하는 것이지 농지로 쓸 수 없는 땅도 지목이 농지이니 무조건 농지취득자격증명을 받아야 한다는 것은 사리에도 맞지 않는다.

그러므로 무조건 농지취득자격증명을 받아야 하는 것이 아니므로, 절대 떨지 말고 사리에 맞게끔 농지취득자격증명을 신청하여 자격증명을 받든지 반려통지를 받아서 법원에 제출하면 법원은 매각불허가결정을 내린다 해도 법원보관금환급신청서를 받고 입찰보증금은 돌려주어야 하는 것이다.

이 사건도 매각불허가 결정에 대하여 즉시항고를 하여 상급법원에서 매각허가결정을 받을 것을 검토하였으나, 1번 물건이 260억에 매각되는 등 덩치가 크고 채권자의 손해가 불 보듯 하므로 법원보관금환급신청서를 내어 입찰보증금을 돌려받기로 하였다.

채무자는 1번 물건이 매각허가결정이 된 점에 대하여 즉시항고장을 접수하기는 하였으나 26억 원에 이르는 항고보증금 현금공탁금을 마련하지 못할 것이므로 항고는 각하될 것으로 보인다.

농지 경매에서 농지취득자격증에 대하여 겁을 먹지 말고 상식에 입각해서 일처리를 한다면 적어도 보증금을 떼이는 일은 없을 것이다.

매각물건명세서에 보증금 몰수 조항이 생긴 이유도 알아두는 것이 좋겠다.

사람들이 높은 값에 최고가매수신고인이 되어서 매각불허가를 받기 위하여 고의로 농지취득자격증명을 발급신청도 하지 않는 경우가 아주 많아서 생긴 제도인 것이다.

                                                                                                                                            -특수경매훈련단-