부동산

부동산경매 공동입찰 시 XX을 잘 써야 한다.

서울의 어느 한 연립주택에 살고 있는 나태인씨는 전세 계약 만료 기간에 맞춰 새로 이사 갈 집을 알아보고 있었다. 지금 살고 있는 연립주택의 전세금에 은행 대출을 받아서 아파트 경매에 도전하기로 결심했다.

공동입찰을 결정한 나태인씨 부부는 입찰일에 같이 법원에 가지 못하고, 나태인씨만 법원에 가서 입찰표를 작성하였다. 아내(이부인)는 같이 오지 못하였기에 본인과 아내의 인감증명과 신분증, 도장을 준비해서 입찰서와 공동입찰신고서 등의 서류를 적성 후 제출했다.

낙찰이 되기만을 기다리고 있는 그에게 돌아온 건 무효 처리가 됐다는 집행관의 말이었다.

왜 나태인씨는 무효 처리가 되었는지 그가 작성한 서류를 한번 확인해 보자.

(기일입찰표, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 위임장)

(상기 이미지는 이해를 돕기 위해 작성된 파일입니다)

위 4장의 서류 중에서 잘못 기재된 부분이 한가지가 있다.

바로 ‘기일입찰표’ 부분에 ‘나태인 외 1인’이라고 작성한 부분이 잘못됐다. 이 부분은 ‘별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음’이라고 기입해야 한다.

>> 올바른 입찰표 작성 예시 보기 <<

공동입찰을 할 때 일반 입찰표 작성과 다른 점이 있다.

첫째, 입찰표 작성 시 입찰자 본인란에 ‘별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음’이라 기재를 해야 한다.

둘째, 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록을 작성해야 한다.

셋째, 입찰표와 공동입찰 신고서 사이에 공동입찰자 전원이 간인 해야 한다.

만약 공동입찰자가 전부 법원에 간다면 위임장을 준비하지 않아도 되지만, 한 명만 가게 되는 경우 불참자의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서가 필요하다.

그리고 공동입찰이 3명 이상일 경우, 공동입찰신고서에 ‘A 외 2인’이라 작성을 하고 공동입찰자 목록에는 모두의 인감을 찍어야 한다.

최근 나태인씨처럼 부부가 공동명의로 입찰에 참여하는 사례가 늘어나는 추세이다.

공동명의의 장점 중 한 가지는 바로 “세금 절세”이다. 양도세율은 누진세율 구조이기 때문에 부부 공동명의는 상대적으로 낮은 세율이 적용되며, 부동산 명의를 배우자로 이전할 때, 증여세를 따로 낼 필요가 없다. 이미 절반은 배우자의 소유이기 때문이다.

그리고 한 명의 일방적인 재산권행사에 제한을 갖는다. 예를 들어 배우자 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없으며, 대출을 받거나 담보를 잡을 때도 동의를 받아야 하기 때문이다.

공동명의의 주택이 경매로 넘어갔을 때, 소유권방어에 유리하다. 배우자 한 명이 소유한 담보로 경매로 넘어간 경우, 소유한 지분에 대해서만 경매가 이뤄진다. 이 상황에서 공동지분을 소유한 쪽에서 우선매수신고로 낙찰받을 가능성이 있다.

하지만 단점도 있다. 의견이 다를 경우 재산 처분이 어려우며, 담보대출을 받을 경우 담보 비율이 낮아진다. 또한, 국민연금, 지역건강보험 등의 세금이나 기타 업무처리가 복잡해진다.

단편적인 사실만으로 결정하는 것보다 여러 가지 상황을 고려한 후 공동명의 여부를 판단하는 것이 중요하다.