부동산

허름한 농가주택을 경매나 일반매매를 통해 사들여 리모델링 하거나 새로 짓는 방법(개축)으로 전원생활의 꿈을 이룰 수 있다. 하지만 시골 농가주택을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 먼저 시골 집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 있기 때문에 이를 확인한다. 또 무허가 집도 많으므로 등기가 완전한지도 파악한다. 진입로에 문제가 없는지, 지상권만 있는 집인지 등도 필수 확인사항이다.

도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농촌주택을 매입하고자 할 때 가장 걸리는 문제가 다주택 양도세 중과다. 하지만 시골에 집을 한 채 더 소유해도 기존 도시 주택이 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족한다면 그대로 그 혜택을 받을 수 있다. 이 때 시골 집은 수도권 이외의 읍·면 지역에 위치하고, 대지면적 660㎡ 이하, 주택면적 150㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하이어야 한다.

농지나 임야를 전용해 전원주택, 펜션, 음식점 등을 짓고자 한다면 그에 앞서 사전조사가 필수다. 자금여력이 있다고 할지라도 즉흥적 개발은 금물이다. 잘못된 토지 개발은 보유자금이 묶이게 될 뿐더러 최악의 경우 손해를 보고 팔아야 하는 상황에 내몰릴 수도 있기 때문이다. 특히 펜션이나 음식점 등은 과연 일정 소득을 보장할 수 있는지 시장조사 및 수익률 분석이 필수다.

도시인이 전·답 등 농지나 산지(임야)를 사서 집을 지으려면 먼저 지목을 대지로 바꾸는 절차를 밟아야 한다. 이를 농지(산지)전용이라고 한다. 개인이 받을 수 있는 농지전용 면적은 최대 1000㎡이다. 다만 계획관리지역에서는 면적 제한이 없다. 그렇다고 무제한 가능한 것은 아니다.

농지 전용면적은 가급적 660㎡ 이하로 하는 게 도시주택 양도세 면제 등 여러면에서 유리하다.

전용시 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 내야한다.

진입로, 경사도, 배수 등 여러 가지 조건이 농지(산지)전용 허가를 받아내기 쉽지 않은 땅들이 있다. 이 경우 어쩔 수 없이 해결사 역할을 하는 소위 ‘허가방’을 찾기도 하는데, 이때 값비싼 대가를 지불해야 한다. 이들은 통상적인 농지전용허가 대행 수수료의 몇 배를 받아 챙긴다. 전문적인 부동산 관련 법률과 지식으로 무장한 전직 공무원들이 운영하는 경우가 대부분이다.

시골주택은 크게 농사를 짓는 사람이 기거하는 농가주택과 도시민의 전원생활을 위한 전원주택으로 나뉘는데, 각각의 기능과 용도에 맞게 설계해야 한다. 즉 귀농의 경우 농가주택, 귀촌은 전원주택이 맞다. 농가주택은 주택 내·외부 공간을 영농중심으로 배치한다. 도시인과 교류가 많은 전원주택의 설계는 거실 위주 구성이 좋다. 한국농어촌공사에서 제공하는 농촌경관주택 표준설계도를 이용하는 것도 한 방법이다.

남향, 배산임수 등의 입지에다 토질이 좋고 땅 모양도 정방형인 ‘자연미인 땅’이 더러 있기는 하다. 하지만 대부분의 땅은 뭔가 부족하다. 전원주택을 지으려면 농지(산지)전용허가를 받아 토목공사에 착수하게 된다. 이를 통해 ‘성형미인 땅’이 만들어진다. 즉 집 건축 전 토목공사를 어떻게 했느냐에 따라 부동산의 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 토목공사를 잘못하면 땅의 가치가 깎이는 것은 물론 비용 또한 과도하게 지출된다.

일반적으로 전원주택의 시공방법은 크게 건축주가 일꾼이나 자재를 직접 구해 짓는 ‘직영’방식과 외부에 맡겨 짓는 방식으로 대별할 수 있다. 건축업체에 맡겨서 짓는다 할지라도 그 주체는 바로 ‘나’라는 사실을 잊어서는 안 된다. 따라서 건축주는 끊임없이 건축에 대한 공부를 해서 지식을 축적해야 한다. 또 어떤 방식으로 어떻게 집을 지을 것인지에 대해 세부 계획을 수립해 점검해야 한다.

집을 짓고 나면 멋진 조경으로 마무리 하고 싶은 것은 건축주라면 인지상정이다. 하지만 조경은 과실수든 관상수든 적지 않은 비용이 들어간다. 그렇기에 비용을 줄이면서도 당초 계획한 조경을 만들어내는 것이 중요하다. 조경수는 인근 택지개발지구, 고속도로 건설현장 등 각종 개발현장에서 보상을 받고 나오는 나무를 사는 것이 가장 저렴하다.

시골에 전원주택을 지어 전원생활을 막 시작하는 사람들은 누구나 넓고 아름다운 정원을 갖고 싶어 한다. 이 과정에서 정원은 자연스럽게 대지에서 농지 쪽으로 확대되어 나간다. 이는 나중에 불가피하게 집과 땅을 팔아야 할 경우 문제가 된다. 농지 원상회복 명령을 받을 수도 있기 때문이다. 나중에 문제가 되지 않게 정원을 넓히려면 대지에 잇대어 농지를 전용해 창고를 신축한다. 즉, 창고부지로 대지면적을 확장한 다음 정원을 조성하면 된다.

시골생활을 하면서 꼭 필요한 것이 창고와 차고다. 자질구레한 물건 정리는 물론, 텃밭 등 농사를 지으려면 농기구나 수확물 등을 보관할 공간이 절실하다. 창고는 넓을수록 좋다. 이때 중고 컨테이너는 훌륭한 창고가 된다. 또 시골에서 필수품인 자동차를 주차할 차고가 필요하다. 이때 골조가 튼튼한 조립식 차고는 잘만 고르면 저렴한 비용으로 직접 손쉽게 설치할 수 있다.

전원주택 건축은 친환경성을 살리면서 저에너지라는 기능성을 어떻게 저렴한 비용으로 구현하느냐가 관건이다. 각종 매체에 소개되고 있는 친환경 저에너지 주택은 아직 건축비가 부담이 되는 것이 현실이다. 비용 대비 효과가 기대에 못 미친다는 말이다. 친환경주택은 건강에 좋은 생태건축을 실현하는 것이며, 저에너지 주택은 난방비 등 관리비가 적게 드는 집이다. 이는 향후 전원주택 건축의 화두로, 집 지을 때 콘셉트를 여기에 맞춰야 한다.